1、控詳的編制內容與方法
控詳產生於2023年代，在我國開展已有30多年的歷史，經歷了從形體設計向形體示意，從形體示意向指標抽象，已經進入從指標抽象到完整系統的控制性詳細規劃，文字、圖則、法規三者相互匹配，各自關聯，共同束縛城市開發建設活動。
控詳主要以對地塊的用地控制和環境容量控制、建築建造控制和城市設計引導、市政工程設施和公共服務設施的配套，以及交通活動控制和環境保護規定為主要內容，並針對不同地塊、不同建設專案和不同開發過程，應用指標量化、條文規定、圖則規定等方式對各項控制要素進行定性、定量、定位和定界控制和引導。
經過審批的控詳成為**實施規劃管理的核心層次和最主要的依據，針對城市規劃管理的一切政策的制訂和制度改革幾乎都和它有關。
2、控詳指標的確定方法
控詳的核心內容是各項指標，分為規定性控制指標和引導性控制指標2大類，13小項，以建築密度和容積率為核心
2.2人口指標推算法
通過總體規劃或分割槽規劃確定的分割槽人口密度和地塊環境容量等來確定規劃區內的規劃人口總量，並以人口總量與人均指標的乘積來推算地塊內的建築總量，從而確定該地塊的容積率。
1）環境容量推算法
根據建設條件，道路交通設施、市政設施、公共服務設施的狀況及可能的發展規模和需求，按照規劃人均標準推算出可容納的人口規模及相應的容積率等。
如供水容量推算主要控制性指：
建設用地面積=現狀或規劃用水量/單位建設用地綜合用水量
人口容量=建設用地面積/人均建設用地指標值
建築總量=規劃人均建築面積×人口容量
2）分割槽人口密度推算法
主要過程：
規劃範圍內居住用地總面積=人口容量×人均居住用地面積
按功能分割槽組織要求劃分地塊，分配居住用地；
地塊人口容量=地塊居住用地面積/近期人均居住用地面積
地塊居住建築量=地塊人口容量×人均居住建築面積
同理，計算出其他型別建築量，與地塊居住建築量加和求得地塊建築總量；
地塊容積率=地塊建築總量/地塊面積
根據上位城市規劃與其他法定規劃、規範對建築限高控制，綜合確定建築限高值和建築平均層數；
2.3典型實驗法
根據規劃意圖，進行有目的的形態規劃，依據形態規劃平面計算出相應的規劃控制指標
2.4經濟測算法
根據土地交易，房屋搬遷、專案建設等方面**與費用等市場資訊，在對開發專案進行成本-效益分析，確定容積率
2.5模擬法
通過分析比較與規劃建設在性質、型別、規模等方面具有相類似特性的控制性詳細規劃專案案例，選擇確定相關控制指標
3、編制內容深度與成果要求
3.1深度要求
參見《城市規劃編制辦法》及《城鄉規劃法》
3.2圖紙成果及深度要求
區位圖、規劃用地現狀圖、土地利用規劃圖、道路交通及豎向規劃圖、公共服務設施規劃圖、工程管線規劃圖、環衛/環保規劃圖、地下空間利用規劃圖、五線規劃圖、空間形態示意圖、城市設計概念圖、地塊劃分編號圖、地塊控制圖則
3.3文字基本內容要求
3.4說明書基本內容
上述6方面的內容，派生出12個主要控制指標，分為規定性指標和指導性指標
規定性指標（指令性指標）指該指標是必須遵照執行不能更改的。包括：用地性質、用地面積、建築密度、建築限高（上限）、建築後退紅線、容積率（單一或區間）、綠地率（下限）、交通出入口方位（機動車、**、禁止開口路段）、停車泊位及其他公共設施
指導性指標（引導性指標）是指該指標是參照執行的，並不具有強制約束力包括：人口容量、建築形式、風格、體量、色彩要求其他環境要求
2、規定性控制要素
1、土地使用控制
對建設用地的建設內容、位置、面積和邊界範圍作出規定，包括土地使用性質、土地使用相容性、用地邊界和用地面積等
1.1用地面積
即建設用地面積，是指由城市規劃行政部門確定的建設用地邊界線所圍合的用地水平投影面積，包括原有建設用地面積及新徵（佔）建設用地面積，不含代徵用地的面積
注意：用地面積（ap）是規劃紅線圍合的面積，徵地面積（ag）由土地部門劃定的徵地紅線圍合而成，ap≤ag，而代徵土地面積=ag-ap
1.2用地邊界
規劃用地與道路或其他規劃用地之間的分界線用來劃分用地的範圍邊界，是用來劃分土地使用權屬的法律界限
規劃地塊劃分必須滿足「專業規劃線」的要求
1.4土地使用相容性
包括兩方面涵義：
其一是指不同土地使用性質在同一土地中共處的可能性即表現為同一塊城市土地上多種性質綜合使用的允許與否，反映不同土地使用性質之間親和與矛盾的程度
其二是指同一土地使用性質的多種選擇與置換的可能性。表現為土地使用性質的『彈性『、『靈活性『與『適建性』，主要反映該用地周邊環境對於該地塊使用性質的約束關係。
主要由用地性質和用地上的建築物的適建表來反映
2、環境容量控制
環境容量控制即是為了保證良好的城市環境質量對建設用地能夠容納的建設量和人口聚集量作出合理規定。其控制內容為容積率、建築密度、人口密度、綠地率等。
2.1容積率（floor area ratio)
又稱樓板面積率或建築面積密度是衡量土地使用強度的一項指標英文縮寫為far（floor area ratio），是地塊內所有建築物的總建築面積之和ar與地塊面積ai的比值（萬m2／萬m2 )
far=ar/a1
容積率可根據需要制定上限和下限。容積率的下限保證開發商的利益可綜合考慮徵地**和建築租金的關係，容積率上限防止過度開發帶來的城市基礎設施超負荷執行及環境質量下降。
1)單一用地性質的容積率計算
容積率＝總建築面積（地上)/建設用地面積
2)綜合樓容積率計算
a＝（a1m1＋a2m2）／m
式中a——折算的容積率
a1——商業建築容積率指標
m1——商業建築面積
a2——居住（或辦公）建築容積率指標
m2——居住（或辦公）建築面積
m----住綜合樓（或商辦綜合樓）的總建築面積
3）容積率的獎勵
提倡在城市綜合體內統一規劃公共停車場站、地下或半地下區域變電站等設施，並對所在用地的建築容積率予以酌量遞補
4）容積率與建築密度、建築平均層數的關係
容積率與建築密度、建築平均層數三者之間存在一定的數學關係。
容積率＝用地內所有建築的總建築面積／用地面積
建築密度＝用地內所有建築的基底面積總和／用地面積
建築平均層數＝用地內所有建築的總建築面積／用地內所有建築的基底面積總和
因此容積率＝建築密度x建築平均層數。
即在建築密度確定的條件下容積率與建築平均層數成正比；同理，在建築平均層數確定的條件下，容積率與建築密度成正比。
5）建築面積的計算方法對容積率的影響
《建築工程建築面積計算規範》
「建築物的陽台不論是凹陽台、挑陽台、封閉陽台、不封閉陽台均按其水平投影面積的一半計算。」不少開發商以此為據建設封閉式大陽台，成為「偷面積」的一種方法。
深圳市規定「全封閉陽台建築面積按其外圍水平投影面積計算，未封閉陽台建築面積按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。」
對於在室外地坪標高以上，且層高小於2.2m（含2.2m）的建築（除裝置層、半地下室外）在容積率計算中應計入建築面積。
對於層高小於2.2m的半地下室，在室外地坪標高以上部分的高度不超過1m時，在容積率計算中不計建築面積；在室外地坪標高以上部分的高度超過1m時在容積率計算中應計折算的建築面積（半地下室室外地坪標高以上的高度與其層高之比乘以半地下室建築面積）。
loft風格居住住宅的建築面積計算方法對容積率也有影響。loft風格居住住宅因其層高較普通住宅高可以分隔成兩層使用，。同等高度的居住建築，如果按層數計算建築面積，loft建築的建築面積小於普通居住建築的建築面積，因而容積率也低於普通居住建築的容積率，但兩者對於外界空間質量的影響是一樣的．
杭州規定：住宅建築當層高大於等於4.5m不論層內是否有隔層，計算容積率指標時，建築面積均按該層面積乘1.
5倍計算。躍層式住宅、別墅等當起居室（廳）層高在戶內通高時可按其實際面積計入容積率。辦公建築當層高大於等於4.
8m，不論層內是否有隔層計算容積率指標時建築面積均按該層面積乘1.5倍計算。門廳、大堂、中庭、內廊、採光廳等可按其實際建築面積計算容積率。
6）容積率與地下空間開發的關係
容積率計算範圍是指建築物地上建築面積與用地面積之比，當前的容積率指標不能反映地下空間的開發建設程度，目前各地對此有不同的規定 ，如《深圳市房屋建築面積測繪技術規程》中，當半地下室地面高度超過1. 5m時，建築容積率＝（地面以上建築面積＋半地下室建築面積）／建設用地面積
2.2建築密度
。建築密度＝（規劃地塊內各類建築基底面積之和/用地面積）x 100％
2.3綠地率
綠化率為綠化面積（包括公共綠地和住宅用地中的綠化面積不包括樹冠覆蓋其他用地的面積）佔總用地面積的百分比，是衡量地塊環境質量的重要指標
綠地率=地塊內綠化用地總面積/地塊用地面積*100%
3、建築建造控制
建築建造控制為了滿足生產、生活所需的良好環境條件，對建設用地上建築物的布局和建築物之間的群體關係作出必要的技術規定，控制內容有建築高度、建築間距、建築後退、沿街建築高度、相鄰地段的建築規定等
3.1建築限高
建築高度一般指建築物室外地面到其簷口（平屋頂）或屋面面層（坡屋頂）的高度。
3.2建築後退
建築後退是指在城市建設中，建築物相對於規劃地塊邊界和各種規劃控制線的後退距離，通常以後退距離的下限進行控制。
主要包括退線距離和退界距離兩種。退線距離是指建築物後退各種規劃控制線（包括：規劃道路、綠化隔離帶、鐵路隔離帶、河湖隔離帶、高壓走廊隔離帶）的距離；退界距離是指指建築物後退相鄰單位建設用地邊界線的距離。
保證必要的建築後退距離可以避免城市建設過程中產生混亂 、保證必要的安全距離、保證必要的城市公共空間和良好的城市景觀
3.3建築間距
建築間距是指兩棟建築物或構築物外牆之間的水平距離。建築間距的控制是使建築物之間保持必要的距離以滿足防火、防震、日照、通風、採光、視線干擾、防噪、綠化、衛生、管線敷設、建築間距布局形式以及節約用地等方面的基本要求。
控制性詳細規劃
2.0.1 編制控制性詳細規劃的原則應以用地的控制和管理為重點，以實施總體規劃的意圖為目的，強化規劃設計和規劃管理的銜接 編制工作要在具有完備的基礎資料條件下進行。開展充分的調查研究。規劃的編制既要考慮形體環境，又要考慮經濟 社會等因素，選擇科學的決策方法和決策內容，運用控制的手段，確定城市或開發區...
控制性詳細規劃要求
第一條控制性詳細規劃需收集以上基礎資料 一 總體規劃或分割槽規劃對本規劃地段的規劃要求，相鄰地段已批准的規劃資料 二 土地利用現狀，用地分類至小類 三 人口分布現狀 四 建築物現狀，包括房屋用途 產權 建築面積 層數 建築質量 保留建築等 五 公共設施規模 分布 六 工程設施及管網現狀 七 土地經濟...
控制性詳細規劃文字
第一條控制性詳細規劃需收集以上基礎資料 一 總體規劃或分割槽規劃對本規劃地段的規劃要求，相鄰地段已批准的規劃資料 二 土地利用現狀，用地分類至小類 三 人口分布現狀 四 建築物現狀，包括房屋用途 產權 建築面積 層數 建築質量 保留建築等 五 公共設施規模 分布 六 工程設施及管網現狀 七 土地經濟...