王瑋華中國城市規劃設計研究所
學術資訊中心調研室
《城市規劃通訊》編輯部
目錄前言 2
控制性詳細規劃講座 3
緒言 3
第一講控制性詳規產生的背景 3
一．土地使用制度改革提出的新問題 4
二．建設方式與投資渠道變化帶來的新要求 4
三．城市經濟、產業、社會等結構的大調整所提出的新要求 4
一．對規劃管理工作的「衝擊」 4
二．對規劃設計工作的「衝擊」 5
第二講控制性詳規的涵義與作用 7
一．控制性詳規的涵義 7
二．控制性詳規的作用 7
第三講控制性詳規的內容、深度與成果 8
一．控制性詳規的編制內容 8
二．控制性詳規的深度與成果 13
第四講控制性詳規成果表達模式 13
一、常規表達模式 14
二、獨特表達模式 14
第五講控制性詳規編制中應重視和解決的幾個問題 15
一．控制性詳規的整體性和延續性。 16
二．控制性詳規主要指標定量資料確定的科學性 16
三．控制性詳規控制的規定性與靈活性 18
四．控制性詳規控制性要求的多樣性 18
五．控制性詳規中的「容積率」及其相關問題 19
六．控制性詳規中的經濟效益問題 21
七．城市設計在控制性詳規中的具體體現 22
八．控制性詳規的「控規實施文字」與「控規圖則」 22
九．控制性詳規的可操作性 23
十．控制性詳規的實施性管理 24
控制性詳細規劃是我國城市規劃事業適應經濟及社會體制改革的必然產物，是我國的城市規劃界在總結實踐及借鑑國外有益經驗的基礎上不斷充實和完善的結果。
控制性詳細規劃自2023年10月在國家頒布施行的《城市規劃編制辦法》中被確定下來以後，經過五年來的全面推行與實踐，證明其效果是顯著的。
由於控制性詳細規劃是新時期的新事物，各地的實際狀況及對控制性詳細規劃的理解也不盡相同，十分有必要在研究與實踐的基礎上，進一步深化完善，達成共識，使其最終成為嚴密、科學的理論體系。
中國城市規劃設計研究所在多年的控制性詳細規劃編制實踐基礎上，經過較全面的調研，取得了一定的成果，並將最新成果以講座的形式率先在《城市規劃通訊》雜誌上連續刊載。講座的主講人王瑋華教授級高階城市規劃師，從事控制性詳細規劃的理論研究與實踐多年，對控制性詳細規劃理論的研究較為深入和全面，因而，講座內容深入淺出，貼近實際。
由於本次講座的系統性和全面性，對各地的控制性詳細規劃實踐和理論研究具有極大的參考價值，因而，在講座結束之後，有大量的讀者來信或來**，要求編輯出版該講座的單行本。為滿足廣大讀者的要求，促進控制性詳細規劃的推廣應用和理論研究，《城市規劃通訊》編輯部與中國城市規劃設計研究院學術資訊中心調研室聯合組織編輯出版了《控制性詳細規劃講座》的單行本，並配合出版了《控制性詳細規劃法規彙編》及《控制性詳細規劃**集萃與例項介紹》。我們希望該系列叢書能夠在控制性詳細規劃的理論研究方面起到拋磚引玉的作用，並有助於提高控制性詳細規劃編制成果的質量與水平。
同時，希望規劃界同仁把實踐中取得的經驗、對問題的探索和研究意見反饋給我們，以便共同切磋、**。
中國城市規劃設計研究院
學術資訊中心調研室
《城市規劃通訊》編輯部
一九九七年五月
控制性詳細規劃（一下簡稱控制性詳規），已於2023年10月在國家頒布實施的《城市規劃編制辦法》中，作為城市詳細規劃編制階段中的第一編制層次被肯定下來。經過各地五年來的全面推行和實踐，均不同程度地印證了：控制性詳規是我國城市規劃編制工作中不可少的編制層次，在建設實踐中，對城市總體規劃意圖的貫徹落實、規劃管理工作的科學合理、房地產開發的健康發展和城市建設的有序推進等方面均起到了極其重要的積極作用。
但迄今為止，由於各城市經濟發展水平和改革開放的程度不以，對控制性詳規的理解也不盡相同，致使對其編制內容、深度與成果表達模式及其在城市建設中的應有作用尚無較確切的、系統的論述。為此，中國城市規劃設計研究院經過較全面的調研和結合自身編制實踐，在總結經驗的基礎上，率先在《城市規劃通訊》上開設控制性詳規講座，以求與規劃界的同仁進行切磋、取得共識，並達到共同提高控制性詳規的編制質量與水平，使其在城市建設中更能發揮其應有作用的目的。
本講座共分五講：
1． 控制性詳規產生的背景
2．控制性詳規的涵義與作用
3．控制性詳規的內容、深度與成果
4．控制性詳規成果表達模式
5．控制性詳規編制中應重視和解決的幾個問題
控制性詳規產生並非偶然，它是我國城市規劃編制工作在長期的實踐過程中，不斷總結、不斷吸取國內外有益經驗和不斷適應新形勢，使之不斷充實和完善的結果，也是城市規劃適應我國經濟執行機制重大變革的必然產物。
我國經濟執行機制由計畫經濟體制向社會注意市場經濟體制的迅速轉軌，促使城市建設機制發生深刻變化：土地使用制度改革；建設方式與投資渠道變化；城市經濟、產業、社會等結構大調整。由此，對與城市建設相關的方方面面提出了眾多的、必須解決的新問題。
改國有土地的無期無償使用為有期有償使用，使城市土地變無價為有價。這就提出了在城市建設中，必須運用商品經濟的價值規律和市場機制來調節城市土地的供需關係，利用土地級差，合理配置土地，優化城市用的結構，充分發揮土地的使用效率。同時，提出了應如何利用城市土地資源為財政提供積累，為城市基礎設施建設資金開闢新的財源和籌資途徑。
改自行分散建設建設為房地產綜合開發，改國家包建的單一投資渠道為多家投資的多渠道，促使房地產經營機制轉換，其綜合開發產品（包括所開發的土地和房屋）均可作為商品進入市場交換，這不但推動了房地產業的迅速振興，也使各類開發公司蓬勃發展。同時也就提出了在城市建設中，必須對土地開發實行全面、微觀的控制，以引導房地產業按城市總體規劃意圖，有序、健康地進行開發與建設。
商品經濟發展，第三產業猛增，促使城市經濟結構、產業結構和社會結構進行大調整，導致了各方面對城市用的需求的重大變化。這就提出了在城市建設中必須深化、補充、完善城市總體規劃，合理調整城市用的結構與布局，並落實到每一塊建設用的上進行控制的要求。
同時，城市建設機制的變化，必然對服務於城市建設的規劃管理和規劃設計工作的觀念、構思與方法等產生巨大的連鎖「衝擊」：
1．要求改變土地管理的觀念與辦法，即：
（1）改城市土地的無期無償使用管理為有期有償使用管理。
（2）改土地無受益管理為有受益管理。
（3）改零星、分散撥地的管理為成片撥地、綜合開發及對土地進行出讓轉讓的管理。
（4）改無計畫批地的管理，為有計畫批地及根據供求關係分期分批投放土地的管理。
（5）改以行政手段管理土地的單一辦法，為以行政、經濟、法律並用的手段，即以「法制」替代「人治」的辦法管理土地。
2．要求改變對房地產開發的管理方式，即：
（1）改批地、審圖、支援開發的管理方式，為主要採用對土地實行招標議標、中標開發經營的管理方式和對房地產實行支援、引導、制約並用的管理方式。
（2）改國家對土地單一投資開發管理，為多渠道多投資的開發管理。
3．要求以城市規劃為手段，對土地實行全面、系統、微觀、具體的控制和管理。
1．要求適應規劃管理工作的要求，即：
（1）規劃要點應明確、簡練、具體，利於制定或轉換為規劃管理實施條例。
（2）便於為城市每片、塊土地租讓提供招議標底條件與管理準則。
（3）利於對修建性詳細規劃編制的管理。
2．要求規劃具有彈性
城市無論大小，均不可能按規劃藍圖一氣呵成，而必須經歷乙個漫長的建設過程。在次過程中，城市建設的條件與要求，將隨城市經濟發展的不同階段、國家相關政策的不斷完善而發展變化。為此，要求指導和服務於城市建設的城市規劃，必須具有適度彈性，並適應城市建設逐步實施、分期到位，不斷充實、完善的滾動性推進的建設特點。
3．要求實施性規劃符合總體規劃意圖。
實施性規劃實為實施性建設藍圖，也是能否將總體規劃意圖付諸實施的關鍵性的城市規劃編制層次。傳統的詳細規劃其細度與深度雖能滿足建設要求，方案本身也能獲得好評，但其最大不足是缺乏城市整體觀念。在實踐中往往發現，眾多的詳細規劃付諸實施以後，土地使用性質、土地開發強度、城市景觀等諸多方面偏離城市總體規劃，與城市整體產生矛盾。
它們既難成為城市的有機組成部分，又給城市建設或城市發展帶來不利影響。分析其原因，主要是先天不足。即在實施性規劃之前，缺少乙個既有總體觀念、又能為實施性規劃提供具體指導其編制的規劃編制層次，以達到城市總體規劃的藍圖能通過城市每片、塊的實施性規劃（即修建性詳細規劃）付諸實施的目的。
控制性詳細規劃
2.0.1 編制控制性詳細規劃的原則應以用地的控制和管理為重點，以實施總體規劃的意圖為目的，強化規劃設計和規劃管理的銜接 編制工作要在具有完備的基礎資料條件下進行。開展充分的調查研究。規劃的編制既要考慮形體環境，又要考慮經濟 社會等因素，選擇科學的決策方法和決策內容，運用控制的手段，確定城市或開發區...
控制性詳細規劃要求
第一條控制性詳細規劃需收集以上基礎資料 一 總體規劃或分割槽規劃對本規劃地段的規劃要求，相鄰地段已批准的規劃資料 二 土地利用現狀，用地分類至小類 三 人口分布現狀 四 建築物現狀，包括房屋用途 產權 建築面積 層數 建築質量 保留建築等 五 公共設施規模 分布 六 工程設施及管網現狀 七 土地經濟...
控制性詳細規劃文字
第一條控制性詳細規劃需收集以上基礎資料 一 總體規劃或分割槽規劃對本規劃地段的規劃要求，相鄰地段已批准的規劃資料 二 土地利用現狀，用地分類至小類 三 人口分布現狀 四 建築物現狀，包括房屋用途 產權 建築面積 層數 建築質量 保留建築等 五 公共設施規模 分布 六 工程設施及管網現狀 七 土地經濟...