萬科集團管理案例 060 美樹麗舍土地成本資訊錯誤

天津公司案例分析

——美樹麗舍土地成本資訊錯誤，導致成本高於預期、毛利下降

一、土地成本資訊錯誤大體表現在以下三個方面

（一）、對土地條件前期調查不夠細緻、紮實、深入，造成可用地面積減少美樹麗舍可研報告中土地面積共計316畝，但在實際開發過程中發現：

1、地塊東邊水廠：占地11畝，屬戰備井，因不允許拆遷，暫無法開發。

2、專案周邊退線：原預計5公尺，實際要求20公尺，造成可規劃用地減少約20畝。

3、界外地：土地合同中規定按國有土地出讓面積進行補償，而土地方認為應該按道路紅線內面積進行補償，兩者差額為25畝，目前正在協調中，該部分地價為512萬。

4、另外，地塊西南三角地：共15畝（不包括在316畝內），因可利用價值低，使用條件較差而放棄徵用；但由於在此地塊上的河道嚴重影響小區整體環境，我司又支付70萬元，用於該地塊上的河道改造。

上述1、2項引起土地面積減少約2萬平公尺，按目前的容積率0.6計算，造成可售面積減少約1.2萬平公尺，專案利潤減少1234萬元；如第3項協協商未果，將增加土地價款512萬；加上河道改造費70萬，總計1816萬。

（二）、對土地配套條件沒有真正落實，致使後期簽屬多項補充協議，配套費增加

1、供電：簽屬補充協議，支付供電集資費200萬元；

2、供熱：簽屬補充協議，源頭費比原預計增加22元/平公尺；

3、大配套費：上下水、煤氣、道路區外配套費可研中考慮60元/平公尺；實際按91元/平公尺與土地方簽定補充協議，比可研增加31元/m2；同時又由於補充協議中對配套範圍沒有明確界定，自來水沿紅線環線管網雙方均認為在對方的工作範圍內，致使協調無果後，我方又支出96萬。

上述配套條件的變化共造成專案單位配套成本綜合上公升約81元/平公尺，專案利潤減少895萬元；

（三）、土地出讓金估計過於樂觀

可行性論證階段，我方估計過於樂觀，按967萬元測算；實際經公司協調後需交納的出讓金為1300萬元；實際比可行性報告多333萬元，專案成本上公升約30元/平公尺，專案利潤減少333萬元。

綜上所述，由於美樹麗舍土地成本資訊錯誤，導致銷售毛利潤比可研階段減少3044萬，折合270元/m2。

二、評價

土地成本在整個開發成本中佔1/3—1/2，土地成本的變化將直接影響到該專案開發的成敗，因此嚴謹的前期調查在專案成本測算中是十分重要的，在今後的開發中應注意以下幾個問題：

1、堅決避免對土地使用條件、配套條件未真正落實就盲目拿地；在可研階段，對各項不可控因素做詳細調查，並對可能發生的不利情況做充分預計；在實際操作中努力減少不確定因素，並通過各種途徑、手段，將不確定因素控制在公司可以接受的範圍內，確保新專案土地成本不超過專案論證時的預想水平；

2、堅決避免因部門本位思想較多，對操作中可能的問題、困難考慮不足或有意迴避；

3、前期成本測算要遵循「穩建性原則」，對於協調**收費等不確定因素不能盲目按樂觀值考慮。

4、以細緻、紮實、深入的工作作風，落實與專案開發有關的各種問題。

天津成本管理部

2002-09-19

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