萬科成本】萬科集團全套專案限額管理標準（非常全.非常實用）
2014-04-09**請註明來自〉房地產經理人聯盟
限額標準制定的目的
1、本指引旨在強化公司專案前期及設計階段的成本控制；
2、推進設計階段成本管理作業的標準化、專業化；
3、掌握可靠成本資訊，保證影響成本的主要要素在設計階段控制在合理範圍，挖掘成本控制的重點，以符合公司成本管理精細化的要求。
限額標準制定的範圍
適用於公司所屬獨資或合資並由我司**專案，經策委會審議確定的特殊專案，其限額指標可作個案處理，不受本指引限制，以成本委員會審核的限額指標為準。
本標準中的名詞定義
1、設計限額：是為了保證專案成果的經濟性而制定的，是設計階段相關技術經濟指標進行控制的目標值，專案限額包括成本限額設計和主要指標的限量設計。
2、建築面積：是指gb/t50353—2005《建築工程建築面積計算規範》計算的建築面積，全國統一計算規則。
3、裝修面積：指裝修範圍內的地面面積，其中陽台、露台和帶裝修的庭院按一半面積計算。
4、贈送面積：是指不計算容積率建築面積或計算一半建築面積的區域，通過外圍建築門窗的改造能變成房間或提高有效使用面積的陽台或露台。贈送面積需在策委會紀要中明確，限額指標可以分開考核。
5、專案檔次定位
a「豪宅」指該專案平均售價定位為該區域中檔住宅均價200%及以上的專案，且一線城市銷售單方建安成本佔售價比重不超過20%，二線及其他城市銷售單方建安成本佔售價比重不超過25%；
b「準豪宅」 指該專案平均售價定位為該區域中檔住宅均價140%~200%（含140%）的專案，且一線城市銷售單方建安成本佔售價比重不超過30%，二線及其他城市銷售單方建安成本佔售價比重不超過35%；
c「中檔住宅」 指該專案平均售價定位為該區域中檔住宅均價80%~140%（含80%）的專案，且銷售單方建安成本佔售價比重不超過50%；
d「普通住宅」 指該專案平均售價定位為該區域中檔住宅均價80%以下的專案或銷售單方建安成本佔售價比重超過50%。
e若售價達到上述要求，但是成本比重超標的，應降低一檔套用本限額指標。專案檔次定位應在土地獲取時在專案可行性研究階段明確。
6、專案區域分類：
a一線城市包括：北京、上海、深圳、廣州、天津中心區；
b二線城市包括：蘇州、南京、番禺、佛山、重慶、成都、珠海、武漢、杭州、長沙、昆明、海口、三亞及其他省會城市的中心區及一線城市的非中心區專案；
c其他城市包括：漳州、惠州及二線城市的非中心區專案。
7、限額指標均為上限。
限額標準主導及參與部門
策劃設計中心、成本管理部、專案公司（部）、精裝修景觀專案部、營銷中心（商業地產中心）、地產財務部、發展部
各部門在限額管理中分別承擔得職責
策劃.設計中心.成本管理部.精裝修.景觀.專案部
1、成本管理部
參與制定及修訂專案的限額成本管理指標，監督並統計限額成本的執**況；
2、策劃設計中心
組織制定及修訂限額設計指標，並協助第二階段成本目標下達限額設計指標；針對具體專案的限額指標進行複核，監督限額設計的實施。
3、精裝修景觀專案部
參與制定及修訂公共部位裝修、景觀工程、樣板房等限額指標，監督相關限額設計的實施。
4.營銷中心
協助統計營銷費用相關資料，並參與營銷費用限額指標的制定及修訂。
5.城市公司設計部
為限額設計的最終實施部門，在策劃設計中心授權範圍內，落實下達的限額設計指標，在限額範圍內指導設計，負責對設計單位及設計成果的考核。
6.城市成本管理部
1、根據設計成果複核限額設計指標是否在範圍內，並及時反饋到設計主責部門及設計管理部門；
2、收集統計所屬範圍內專案的設計指標，並按照要求及時反饋到總部成本管理部。
7.發展部
在可行性研究報告中要求相關部門明確專案檔次定位（豪宅、準豪宅、中檔住宅、普通住宅）、售價、專案區域分類。
限額標準工作程式
1 專案限額內容及範圍
包括成本限額和主要指標的限量控制，內容見附表1。
2 制定限額指標：通過分析我司專案的指標，並與同行的限額設計指標對比，制定適合於我司的限額成本指標。
2.1設計費限額
本指標為專案達到交付要求及銷售推廣而發生的設計與設計相關的費用的限額。其中包括的內容為含規劃設計、建築設計、總平環境設計、室內設計（含公共部位、會所、樣板房裝修）、專項設計（含基坑支護、人工濕地、特殊水景、人防工程、燃氣工程、幕牆、鋁合金、鋼結構、標識系統、智慧型化、室內燈光設計、燈光及泛光照明、變配電及專線、結構檢測等）、審圖及專業設計顧問等費用。精裝交樓及臨時搭建的售樓處設計費不在本設計費限額範圍內。
住宅設計費限額適用於住宅專案（含區域性街鋪、底層商業、獨立會所等），寫字樓設計費適用於一般公建專案（含區域性街鋪、社群商業、底層商業等）。
備註：（1）參照《勘察設計收費標準》、我司設計費統計及對標單位設計費統計。
（2）策劃設計中心作為設計管理主責部門，負責設計費管理的總協調，設計費使用出現分歧的由策劃設計中心或其授權部門解決，設計費超限額或目標的需由該專案設計主責部門按照相關流程報批。設計費有多個主責部門的，由策劃設計中心牽頭，相關部門聯合會籤。
（3）為了確保專案的設計費計費基數的唯一性及嚴肅性，設計費取費基數為容積率面積+地面核增面積+地下室面積。其中核增面積及地下室面積之和不超過容積率面積的25%，若超過25%，設計費計算面積按照容積率面積的1.25計算。
（4）精裝修設計費含在精裝修總限額成本內，由精裝修主責部門負責管理，精裝總設計費不宜超過精裝總成本的4%。
（5）星級酒店、地標建築建議另行報批。
（6）綠色諮詢費不超過30萬元/專案，建議控制在20萬元/專案以內。
營銷費用限額：
本指標為專案為了銷售而發生的各類費用，包括營銷管理費、營銷推廣費、賣場營造費、中介銷售**費、物業管理及客戶服務等相關費用。營銷費用計算以銷售收入為基數。
備註：（1）深圳專案由營銷中心負責營銷費總協調，進入的新區域（城市）由營銷中心配合，專案公司負責總協調，已經進入的區域由城市公司負責其範圍內的營銷費用總協調。
（2）計費基礎為銷售專案第二階段成本目標及盈利分析測算中的銷售收入，不受實際銷售收入增加影響。持有物業及保障性住房不計算營銷費用，物業管理及客戶服務等相關費用單計。
（3）物業管理前期介入費列入總營銷費用控制，本內容與當前成本目標體系中的「銷售費用」內容一致。
鋼筋、混凝土限量設計標準：
由於鋼筋及混凝土指標是相互關聯的，因此將兩個指標作為乙個整體考慮，以下各項指標均以「建築面積」為基數，即採用gb/t50353—2005《建築工程建築面積計算規範》計算的建築面積。（1） 整體地下室指標：根據其特徵，在指標下達時分為三項指標：
擴大地下室、人防地下室及塔樓地下室，裙樓地下室可以參考擴大地下室，因為其上部建築對其影響較小。
備註：（1）策劃設計中心為設計管理部門，負責對鋼筋及混凝土限額指標的總協調，並為專案公司（專案部）提供專業指導，並在成本目標下達時提供專業意見。
（2）地下部分限額的範圍：
a）無地下室結構：樁基礎以上，含基礎連繫梁等，混凝土不含基礎墊層量。
b）地下室部分：樁基承臺及以上，地下室天然基礎或筏板基礎及以上，地下室頂板及以下。限額指標不含承臺及地下室或筏板底板墊層混凝土、不含地下室內水池（現澆鋼筋砼水池等）鋼筋及混凝土。
（3）該限額指標制定前提為：基礎型別為樁基礎，地下室底板為基礎承臺、底梁及底板的結構形式，地下水位同埋深，頂板覆土以1.5公尺以內為宜。
若確定為筏板基礎或其他情形的，根據實際情況可在第二階段成本目標下達限額指標時做適當調整。
（4）消防車道區域的調整方法：按照地下室頂板上消防車道區域的面積，鋼筋增加10kg/平公尺,砼增加0.1立方/平公尺。
（5）塔樓部分地下室，地上結構轉換對其指標影響較大，不轉換按照80公尺內、80公尺以上分類鋼筋按130kg/平公尺和140kg/平公尺，全轉換按照80公尺內、80公尺以上分類鋼筋按160kg/平公尺和170kg/平公尺控制。
（6）人防地下室在塔樓投影下的，鋼筋指標上限為180kg/平公尺。
（7）地下室經濟技術指標應同**估地下室停車位停車效率與主材用量。地下室面積含裝置房面積，但扣除贈送業主的面積+規劃要求的自行車位或可抵扣汽車位的電單車位面積。
a）人防地下室及塔樓下落面積佔總地下室面積25%以內，33平公尺/輛；
b）人防地下室及塔樓下落面積佔總地下室面積30%以內，35平公尺/輛；
c）人防地下室及塔樓下落面積佔總地下室面積50%以內，37平公尺/輛；
d）人防地下室及塔樓下落面積佔總地下室面積50%以上，40平公尺/輛。
（1） 地上標準層指標（該指標含陽台、凸窗等常規贈送面積）：適用標準層及不含轉換層的地上結構。
（3）地上部分綜合指標：適用有露台贈送及轉換層結構。該限額為地上部分的限額指標，做面積贈送及結構轉換時，需要滿足以下指標（超大面積贈送的，需策委會明確同意贈送，並明確贈送面積及贈送方式，考核指標需由成本委員在審議成本目標時下達）。
備註：（1）計算基礎面為地下室頂板面以上（不含地下室頂板）。
（2）地上部分不含砌體拉結筋、屋面剛性防水鋼絲網，含建築構件內鋼筋及砼。計算範圍從地下室底板以上，含屋面女兒牆及其他建築構件。分母為gb/t50353—2005《建築工程建築面積計算規範》計算的建築面積。
（3）標準層必須符合標準層鋼筋及砼限額指標，為了控制不合理的架空轉換，地上面積綜合含量指標為剛性控制上限。
（4）除入戶陽台、生活陽台、客廳陽台、凸窗以外的面積贈送，贈送經過策委會確定並在會議紀要中明確，可以根據實際贈送的型別，在成本目標中報成本委員會審議，能在改造後形成封閉房間的，參照標準層限額指標，不能形成房間的按照結構板建面積計算，控制指標為鋼筋10kg/平公尺，砼0.16立方/平公尺。其他贈送方式均不調整限額設計指標。
外立面門窗標準限額：
本限額適用於住宅產品。影響門窗成本構成的因素包括鋁合金材料斷面選擇、鋁合金材料表面處理、玻璃選擇、五金選擇、門窗地面面積比等。鋁合金的成本限額需要從材料選擇及開窗率等方面綜合考慮，合理控制在合適水平。
本限額指標由窗地比及參照標準化研究成果的鋁合金門窗綜合**共同構成。
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