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摘要：獨山子封閉小區都引入了物業公司進行管理，小區的保潔，綠化，安全等方面都有很大的提高，小區業主也得到了極大的方便，但是物業公司作為乙個新興行業，在它發展過程中，也存在許多這樣那樣的問題困擾著其發展。目前獨山子小區物業管理不規範、監管滯後,從業人員素質偏低、業主物業費繳納不積極甚至長期拖欠，都是影響它健康發展的重要因素。
因此,如何解決小區物業管理所面臨的問題,是一項長期的、艱鉅的、緊迫的重要任務。
關鍵詞： 封閉小區物業管理問題與對策
前言獨山子，與其它城市一樣，在其城鎮化過程中，居民小區建設取得了長足的發展，近十年來新建的居民小區都為封閉小區，小區管理都引入了物業公司。目前獨山子的眾鑫花園，錦秀花園，美林花園，東方花園以及其它新建小區等都有物業公司進行管理。物業管理在獨山子作為居民小區管理的新模式，在推進住房制度商品化、社會化，提高小區管理水平，改善居民居住環境，推動社群建設等方面發揮了積極作用。
然而，隨著物業管理範圍的擴大，物業糾紛日益增多，嚴重影響了居民的正常生活及和諧社會的建設，並已經成為獨山子居民普遍關注的焦點和區**管理工作的難點。因此，住宅小區物業管理中存在的問題應盡快解決，這樣物業管理行業才會步入乙個健康、持續、快速發展的新時期，也會為小區居民提供乙個更加乾淨，整潔，綠色，和協，安全，美好的家園，為城鎮健康發展提供有力的支援。
一、城市住宅小區物業管理存在的問題
物業管理是一項新生事物，作為市場經濟條件下的城市住房制度管理的新模式，在獨山子區已經有十多年的發展歷程，經過多年的探索，對改善獨山子區居民居住環境，提高生活質量，起到了推動作用，越來越多的人享受到物業管理給自己的生活帶來的便利。但在物業管理的發展過程中，隨著物業管理範圍的擴大，由於種種原因，小區的物業管理存在許多問題，造成除眾鑫花園以外的其它小區物業飽受詬病，小區物業管理舉步維艱，甚至個別物業公司退出獨山子物業市場，更有甚者出現物業公司與小區業主對簿公堂的現象。非石化公司開發的商品房，經濟適用房，以及危改回遷房等老舊小區的物業管理差異相距甚遠，其法規的不配套、管理體制的不健全，服務不到位等問題逐漸地顯現出來，並已成為影響和諧社會的焦點，**管理的難點，越來越受到社會各界的關注。
眾所周知，當今物業管理已經成為城市建設與管理的基礎性工作，是社群服務的重要組成部分。然而物業糾紛的日益突出，影響了居民的正常生活，妨礙了和諧社會，經過我們的調查走訪綜合分析後認為：目前引起物業糾紛的議案原因很多，既有立法不完善，服務不到位，制度不銜接，體制不健全，也有居民消費觀念滯後等原因。
業主大多以不繳物業費為主要表現形式，使一些小區的物業費收繳率僅為百分之十幾，造成物業服務難以持續，形成惡性迴圈。綜合分析小區糾紛的問題主要存在以下幾個問題：
（一）、獨山子獨特的房產開發原因造成不同小區物業管理差異
近幾年來,獨山子區的城鎮化建設發展很快，區**引入許多房產公司進行小區房屋建設，本地的房產公司有眾鑫房產，建業房產等，外地進入的有美林房產，新百合房產，永昇房產，以及其它一些房產公司，而這些不同的房產公司也引入了各自不同的物業公司，如眾鑫房產由於是獨山子石化公司所屬房產，引入石化公司自已的物業管理公司，其它小區都引入了各自合作的物業公司。由於獨山子小區的特殊性，大部分居民都為石化公司員工，因此石化公司對於自己物業公司管理的小區在前幾年一律免收物業費，由石化公司承擔。而在其它小區內居住的業主就享受不到這種待遇，同時石化公司還對其管轄的小區大搞基礎建設，綠化工程，惠民工程，這在一定程度上造成了其它小區居民的心理不平衡，再加上一些其它原因，別的小區的物業管理也相應低於石化公司的物業管理，這就更加劇了這種不平衡度，造成別的小區居民物業費繳納不積極，因此，從該點上說，石化公司這種厚此薄彼的管理方式也是造成獨山子小區物業管理困難局面的乙個主要原因。
（二）物業管理公司財務管理欠妥
我國物業行業發展很快,物業管理市場環境日趨成熟,物業管理行業面臨著良好的發展機遇,但同時也面臨著嚴峻的挑戰。該行業有其自身的行業特點,因此財務管理相比較於其他行業也存在一定的特殊性,如何加強和完善物業公司的財務管理,不僅關係著物業公司自身的發展,還涉及到社群的和諧穩定。物業管理不僅是勞動密集型的行業,而且也是管理密集型的行業。
物業管理企業的最主要的財務資訊使用者是業主和企業管理層。由於業主最關心的是物業管理收費的使用狀況及其效益等資訊,因此物業管理企業所提供的財務資訊必須充分滿足這一特殊的需求。
獨山子多家物業公司中，有的物業公司越作越大，有的物業管理卻恰恰相反，到最後甚至面臨虧損甚至破產，退出獨山子物業行業，這當中既有其它原因，而物業公司的財務管理不善也是造成這種局面的很大乙個原因。物業公司財務管理涉及的面相當廣泛, 從提供服務、支付人員工資,到對房屋、公共設施裝置維修保養、物料消耗、清潔保沽、環境維護、綠化養護等一系列的成本支出,以及按勞取酬收取的物業服務費,開展多種經營的現金流入等都與資金有關。企業經營活動的各個方面基本上都有財務管理的存在。
這就要求作為物業管理公司的財務管理工作,要兼顧到企業的各個部門、各個專案必須從總體上合理地分配和運用資金,使企業經營各環節占用的資金比例關係協調。
（二）、開發建設遺留大量問題
開發建設遺留問題主要表現在：擅自變更規劃、設計不完善；拆遷中遺留的矛盾（含開發商的承諾不能兌現）；房屋及附屬設施質量缺陷、面積縮水、配套設施不全；物業管理配套設施權屬界定不清，不能按時發放產權證。據統計，80%的物業糾紛起因**於開發建設遺留問題。
主要有：開發企業為追求利潤最大化，而有意損害業主的利益，減少必備的配套設施建設。由於法規不完善，**部門的失察，加之前期物業在接手管理時，不從業主利益出發，不做細緻檢查，故意為開發商隱瞞存在的問題，使業主對開發商的不滿轉嫁到物業身上，給解決這些遺留問題更增加了難度。
1、擅自變更規劃、設計不完善及開發建設遺留的問題為小區開展物業管理留下了諸多後患。從調查來看，多數小區都遇到過開發建設遺留的問題，（1）擅自變更規劃、設計不完善為日後物業管理埋下禍根。不僅影響了小區的整體環境，而且在居民入住不到一年時間裡，電動自行車、殘摩、自行車，丟失數十輛。
引起了居民的強烈不滿，以此為由拒絕繳納物業費。（2）開發建設中的配套設施不到位影響物業費的收繳。（3）開發建設單位不按規劃設計要求建設小區配套設施，房屋及附屬裝置質量差，水電氣配套專案得不到落實。
開發企業對一些遺留問題不能及時解決，採取能生就省，能不解決就不解決的策略；工程一旦完工，開發企業撤走後，問題都甩給了物業企業，從而造成物業企業與業主之間糾紛不斷。（4）多收的物業費無法退回。
2、業主投訴得不到及時有效解決。對開發建設中的遺留問題，開發商與物業公司相互推委，業主反映強烈，但找不到有效解決的部門，業主進而採取拒繳物業費的辦法來進行抗拒。
（三）、物業公司服務不到位
物業公司管理的水平參差不齊、服務質量差、收支不透明，使業主不能明明白白消費。物業管理企業與業主是服務和被服務的關係，存在矛盾是必然的。（1）但目前的主要問題是矛盾產生後，無法有效地協調，缺少評判依據。
業主與物業公司對物業的服務品質和收費標準存在分歧。一些物業管理公司服務理念有差異，收費至上，確服務不到位。同時，我區的物業收費大都採取包乾制的形式，物業公司在物業維護上的開支不透明，業主對物業管理公司的服務缺少客觀評價依據。
對物業的不滿，一些物業管理企業不是與業主主動溝通，積極化解矛盾，而是以管理者自居，態度強硬，造成物業糾紛。（2）有些公司在辦理完入住手續後不久，便減少服務，侵占業主利益，引起業主的不滿。（3）部分物業從業人員服務意識差，沒有從根本上樹立為業主服務的觀念，甚至顛倒了業主與物業公司的關係，不能按照規章制度、崗位責任和應急方案服務，出現緊急情況時不能做到及時處理，保證居民的正常生活。
（四）、業主的觀念難於改變，物業消費意識淡薄
多年來，獨山子區實行的是福利分房制，2023年改制後一直是經濟適用房制度，只要是獨山子區居民，都可以購買經濟適用房，購房後幾乎不用再交其它的服務費用，只是每個月繳納幾塊錢衛生費即可。小區建設改為封閉小區後，居民享受的服務由過去的「無償服務」一下變成了「花錢買服務」，思想準備不足，商品意識和物業消費意識尚未確立，儘管他們在入住時都在合同上簽字同意按規定交納物業管理費，但相當多的居民思想上還沒有確立物業費這個概念，也沒有物業管理的理念，這是當前物業收費率低的重要原因之一，是物業企業的生存遇到了很大的問題。
二、小區物業管理的發展對策分析
1、打破差異，對所有小區物業建設統籌管理，作到一視同仁，不能厚此薄彼。
針對獨山子物業目前這種局面，區**房產局應要求石化公司及礦區服務事業部要打破常規格局，對小區物業目前局面進行改革，而不能給物業管理行業製造混亂。石化公司已經就其管轄小區的物業管理進行了試點改制，不再承擔小區物業建設費用，而是全面收取物業費，這就使其它小區的居民心理平衡程度增強一些，有利於其它小區的物業費用的收繳。
2、全面展開財務分析，強化成本觀念,建立財務成本分析控制制度。
物業管理作為服務性行業,財務管理的乙個重要方面就是成本管理,因為其最重要的成本支出是人工成本和管理費用的支出,因此物業管理公司應該樹立全員成本控制觀念。通過對人力資源的科學整合,啟用人才潛力,減少冗員,降低人工成本。同時還要通過職業道德及服務技術培訓,造就一批敬崗愛業、懂技術、會管理的高素質複合型人才隊伍,來提高工作質量和效率。
物業企業在開展經營的過程中,經濟收益主要來自於兩個方面,乙個是為客戶提供物業管理,收取管理費,另乙個就是開展多種經營,多元化、分散化投資。首先,財務管理部門要評價公司的財務狀況,了解公司一定時期的資產、負債水平,從而判斷企業的經營風險,保證資金合理運作。企業通過財務分析可以及時了解企業資金的構成比例,充分利用閒置資金,合理安排長期借款或者是短期借款,有效控制資金成本。
其次,財務分析要評價企業的管理效率,管理效率的高低是企業管理能力的集中反映。最後,企業的財務管理分為三個部分,投資、融資以及利潤分配。對企業贏利能力的評估是必須的,不僅可以滿足投資者的需要,而且還可以根據自身的活力能力及時做出財務**。
企業在財務分析的過程中,制定出行之有效的行動方針,有效的對資金進行**、對成本進行預算,以及對利潤進行**,這對於物業管理企業來說都是必不可少的,這也為物業公司的經營者調整產業結構、進行科學的經營決策提供可靠依據。
3、貫徹執行物業管理實行公開招標制度，減少「父子」企業，強化前期物業管理責任。
高校物業管理中存在的問題及應對措施
隨著高校後勤社會化改革的不斷深入，物業管理作為後勤社會化改革中的重要環節，其重要性越來越明顯。如何進一步使得高校物業管理得到可持續發展，必須要找準當前高校物業管理中存在的一系列問題，改變傳統思路和觀念，積極應對，主動適應市場的檢驗，不斷深化改革，加速發展自身社會化 市場化 專業化和品牌化的適應能力。...
住宅小區物業管理中的問題及相關對策
張進山東工商學院管理科學與工程學院物業管理 摘要 物業管理經過多年的發展，已逐漸趨於成熟，同時物業管理在城市住宅小區中的作用也越來越大，已成為住宅小區中不可或缺的重要部分。雖然物業管理在改善城市居民居住條件和居住環境方面作用巨大，但是其本身深層次的問題依然有待解決 物業費的收取問題 法律法規制度不健...
當前物業管理存在的主要難點問題
一 老舊小區收費較低，又提不上物業管理費。即使通過物價局 提上了收費核價，但收不到，業主不肯交，物業公司經營都存在虧本現象。棄管失管小區逐年增多，造成失管矛盾多，社群負擔重的現象。二 老舊小區存在公共區域及公共設施裝置損壞 老化等嚴重的 現象。如 小區道路 下水道 廚房間衛生間總排水 排汙管 綠化帶...