西安曲江大明宮置業****
質量管理研究
一、企業概況
隨著西安市行政中心北遷的日益臨近，配套住宅專案文景小區的建設也更為緊迫，但是在工程計畫啟動之初，很多房地產企業因為利潤關係望而卻步，就在這個專案幾乎被擱置的時候，西安市**將重任交給了正在建設大明宮遺址公園的曲江人。2023年7月，經西安市人民**、西安曲江新區管委會批准，由西安曲江大明宮投資（集團）****投資設立西安曲江大明宮置業****（曲江地產），專項負責大明宮遺址區內房地產開發建設，總註冊資金3.5億元。
曲江地產核心團隊是建設曲江新區的開拓者，是乙個具有包容、進取精神和充滿激情、實力卓越、無懼硬戰的團隊，他們秉承「艱苦奮鬥、敢為人先、追求極致」的曲江精神，積極投身於大明宮遺址和城市新中心的建設。
在目前土地儲備已經成為房地產企業「生命線」的大局勢下，曲江地產目前擁有土地資源儲備6000餘畝，遠遠領先西安乃至西部地區知名地產企業。曲江地產立足曲江新區，輻射西安市甚至陝西省內外，借助曲江優勢文化資源，通過有效整合文化產業使之與與商業地產有效融合，彰顯自身核心競爭力。此外，曲江地產充分結合曲江文化產業發展模式，力推旅遊地產及旅遊商務配套開發，這也是其他地產企業無法抗衡的。
現公司正在開發的專案有：市**配套住宅--「文景小區」，樓觀道文化區新農村建設及旅遊商務中心區建設，文景路「上和城」住宅小區等。
西安「文景小區」專案位於西安市鳳城九路以北，明光路以西。專案占地400餘畝，總建築面積128萬平方公尺，位列西安市十大百萬平公尺樓盤。該專案同時開發、同期交房，各類配套同步到位。
目前該專案已實現全部封頂，銷售告罄，這充分見證了曲江速度，曲江質量，曲江精神！
西安「樓觀中國道文化展示區」的開發建設是陝西省委、省**實施「文化強」戰略，西安市委、市**全面貫徹落實《關中—天水經濟區發展規劃》的重要舉措。展示區規劃面積為33.04平方公里，由周至縣和曲江新區合作共建。
以道文化為核心的歷史文化旅遊景區和以大地景觀、生態高效農業為核心的觀光農業示範區將成為展示區建設的兩大核心。目前該專案正在進行前期規劃，明年初將全面動工。
西安「上和城」專案位於西安市北城含元路以北，農興路以南，經十七路以東，紅西村以西，距離未央路龍首原地鐵站約1.2千公尺。專案占地57畝，總建築面積約20萬㎡，是大興新區25個重點建設專案之一。
目前該專案規劃設計階段已全部完成，工程順利開工。
二、企業質量診斷
在房地產專案開發中我們普遍忽視開發前期專案可行性研究階段、策劃階段、設計階段的質量管理，而把主要精力放在施工階段。如果靠獲取專案施工實施的施工單位，這固然是必要的，但我們作為建設方，以專案而成立的團隊，這種思維就應該改變。當開發專案進行到施工階段時，產品策劃、市場定位、目標客戶群、專案的設施配套均已確定，規劃設計方案、技術方案和設計圖紙都已經審查通過，假如產品策劃、市場定位、目標客戶群、專案的設施配套均已審核，規劃設計方案、技術方案和設計圖紙不是最優，很難保證工程專案的整體投資效益。
企業自成立之初就引進房地產企業先進管理經驗，並配備曲江新區第一批開拓者作為團隊核心，在管理水平及產品開發各環節都卓有成效，達到現代企業管理水平。但是由於曲江新區涉足房地產行業時間較短暫，經驗不足，在引進的現金管理模式基礎上尚在創新適合自身的管理模式，企業質量管理還存在些許不足，主要體現在以下幾方面：
（一）、嚴防設計缺陷，追求精品設計
在設計工作中，公司不斷追求精品力作，通過設計院的合作，完成了專案全部單體樓位、地下車庫、獨立商業、會所和幼兒園的施工圖設計；完成了專案總體施工圖設計；完成了專案景觀方案的設計，為工程建設的順利實施提供的堅實保障。
（二）、嚴格招標採購，確保質量安全
在材料裝置採購工作中，公司以提高企業執行力為著力點，努力探求運營模式創新，結合公司實際發展需要，組建「前期材料部」，進一步健全了公司組織機構，填補了該方面管理中的不足，為公司未來發展提供有利支撐。公司通過加大甲供材採購範圍及管理力度，嚴把材料進場驗收環節，實現物資採購合格率100%，進場檢驗合格率100%。同時積極開展市場調研，提高甲控乙供材料裝置採購效率及採購質量，為公司節約開發成本。
（三）、規範企業管理，提高管理水平
為健全內控管理制度，公司新編制度管理辦法8項，完善了公司資金管理、工程管理、材料裝置管理等方面工作。同時，在內控體系建設方面，通過引入iso9001質量管理體系，進一步規範了管理方式，提公升了企業競爭軟實力。
（四）、加強成本管理，實現利潤最大
在合同預算管理工作中，公司嚴把招投標關，以規範合同辦理程式，加強預決算管理為主要方式，完成了工程、材料裝置招標，以及合同簽訂、結算審核、驗工計價等多項工作。2023年完成投資16億元，超額完成年初15億元任務指標的107%。
動態成本管理模型
三、企業質量管理改進方案
近十年以來，房地產開發專案如雨後春筍蓬勃發展，龐大的市場需求成就了一大批開發商，也使一些初入地產界的大佬們由於未掌握地產開發規律導致開發出來的產品不被市場認同，頻於倒閉的邊緣。是什麼原因導致這種截然不同的結局呢？在參加趙文平老師《專案質量管理》系統學習後，結合公司質量管理現狀，深有感觸，撰心得如下：
房地產開發專案的生命週期為：前期可行性研究——產品策劃——設計——實施——交付等五大階段。作好這五大階段的工作，使每一階段都能提交符合市場需要、客戶滿意的產品，對房地產開發專案來說是至關重要的，也是關係到成敗的根本。
（一）、房地產開發專案的前期工作
房地產開發專案前期工作，主要是指專案建議書、可行性研究報告、專案開發的產品策劃等。前期工作的質量是整個工程房地產專案的關鍵。房地產專案的地段選擇、規模、規劃方案的內容、戶型構成、潛在目標客戶分析、客戶購買的心理分析、配套設施水平分析、開發專案的技術含量分析、風險分析、財務、經濟效益和社會效益等是否深入全面，各項資料是否符合實際，直接決定著擬開發專案的前途和命運。
個人建議首先應建立開發專案質量管理責任制，明確質量專員親自抓質量工作。其次需要制定開發專案的質量計畫，按質量計畫和實施步驟層層落實。最後還需要建立開發專案前期工作成果的質量評審制度，吸取更多專家的知識和智慧型，及時發現問題，優化前期工作成果。
（二）、設計階段的質量控制
在房地產開發專案中，前期的可行性研究報告、市場調查、開發專案的產品策劃定位，是後來作為規劃方案設計的依據。作為房地產投資人，他投開發專案的根本目的是獲得效益（經濟效益和社會效益），因此，作為房地產開發商最好是請乙個全程策劃的諮詢公司。此外，施工圖設計階段更是在開發專案的規劃方案審查通過的基礎上進行的，因此，規劃方案是作專案初步設計的設計依據。
工程設計一般按初步設計、施工圖設計兩個階段進行。技術上覆雜的特大型專案可按初步設計、技術設計和施工圖設計三個階段進行。二階段設計和三階段設計，是我國工程設計行業長期形成的基本工作模式，各階段的設計成果包括設計說明、技術檔案(圖紙)和經濟檔案(概預算)，其目的是通過不同階段設計深度的控制保證設計質量。
（三）、施工階段的質量控制
專案施工過程中的質量控制，實際就是程式控制和過程偏差控制。，找出工作範圍在執行中的偏差；運用合同確定的質量標準、施工圖及設計總說明與實際工作成品和半成品進行比較，找出偏差；運用經批准的施工方案、施工作業順序與實際工作過程順序進行比較找出偏差；運用抽查、巡查、普查等手段對整個作業過程進行跟蹤，得出施工單位現場專案部是按現階段施工順序、方法、質量標準繼續作業還是進行整改的意見和建議。以此確保工程的工作過程質量，只有確保了過程質量，才能確保產品的最終質量。
在實際工作中我們可以委託專案監理單位對施工單位質量管理體系的實施狀況進行監控。在此過程控制中需要用到的工具和技術有：魚刺圖、直方圖等，此外還可以繪製動態過程控制圖和施工作業流程圖。
綜上，在專案開發建設中實施質量計畫，關鍵是加強質量預防措施的落實，適當增加預控成本（一致質量成本），大力減少返工成本（非一致質量成本）。按現代專案管理理念：高質量是計畫出來的，而非檢查出來的，如是檢查出來的，就勢必增大不一致成本，其實就是加大了質量投入。
這對開發商是非常不利的，同時也降低了開發專案本應取得的經濟效益。
2008級mpa 陳浩
學號：2008210369
2023年11月17日
房地產專案質量管理研究
摘要 房地產專案的質量直接影響到房地產企業的經濟效益和業主的切身利益，也對環境和社會產生一定的影響。本文分析了目前房地產開發專案中存在的問題，分別從開發專案前期工作的質量管理 設計階段的質量控制 施工階段的質量控制等方面討論了如何提高開發專案質量的問題，並提出了改善措施。關鍵詞 房地產專案 質量管理...
建築工程的質量管理研究
摘要 本文主要分析了建築工程施工質量管理中的基礎工作及質量體系的建立，並對其施工裝置 施工方法 施工環境及施工工序的管理問題進行了研究。關鍵詞 建築 工程 質量 管理 1.質量保證體系的建立 質量保證體系是為使人們確信某產品或某項服務能滿足給定的質量要求所必需的全部有計畫 有系統的活動。是企業內部的...
房地產專案現場施工的質量管理
作者 趙玉平 城市建設理論研究 2012年第36期 摘要 近些年來，房地產的發展如雨後春筍般生機勃勃，龐大的房地產市場需求成就了一批開發商，但隨之出現的許多質量問題也使得了許多地產界的大佬們危機重重。房地產專案質量關係著國計民生和人民生命及財產安全，可謂房地產企業的生命線，所以注重房地產專案的質量勢...