佳兆業·水岸新都
2023年第二季度營銷推廣方案
目錄一、市場分析
1、市場競爭分析
二、銷售目標
1、銷售計畫
三、營銷策略
1、**策略
2、推盤節奏
四、推廣策略
1、核心思路
2、推廣主題
3、推廣方式
4、活動及通路等
五、分階段執行計畫
六、營銷費用預算
正文一、市場分析
江陰房地產市場新房成交量列表
（資料**：江陰房產資訊網，截止3月14日）
從上表可以看出，進入2023年房地產市場成交量明顯降低，與2023年下半年的高成交量形成鮮明的對比。這一現象的主要因素是：多數樓盤在09年下半年基本銷售完當期**，2023年初市場出現空擋期，**量偏低，使近期成交量明顯偏低；在售的部分樓盤，對市場形勢比較樂觀，**提公升較快，較高的**增加了客戶的觀望情緒；新的一年，房地產市場走勢不明朗，客戶存在觀望等待的心理。
根據市場調研的結果顯示，2023年將上市場的樓盤情況如下：
微觀市場競爭分析
● 2023年上半年出現市場空檔期，在售及待上市樓盤在積極蓄客，為新推出**做準備。
● 09年下半年江陰房地產市場比較繁榮，**上公升較快，出現了價公升量跌的情況。較高的房價讓2023年的房地產市場形成較大的壓力。
● 江陰在2023年將有多個樓盤上市或加推，產品比較全面，別墅、多層、高層都有較大的**量。高層、別墅的上市量將迅速增加。
綜上所述，在09年全國整體房地產繁榮的背景下，江陰房地產市場出現了繁榮的局面，多數專案多房地產市場比較樂觀，對市場預期較高，加之銷售量持續走高，使多數開發商更有信心。預計後市市場氛圍將持續攀公升。
二、銷售目標
南區別墅將分別於4月份、5月份加推兩次。北區高層在第二季度只剩餘少量尾盤（3期高層將在二季度開始蓄客）。
綜合考慮：
北區高層剩下尾盤，數量少，銷售總額有限；
南區別墅以追求利潤為主，加推**會適當提公升，以與前期別墅形成價差，客戶接受提價需要一定的時間作為緩衝。
因此，在沒有高層產品衝擊總銷售額的背景下，總銷售目標為2.02億，具體分解到每個月為：
別墅銷售計畫
北區高層銷售計畫
三、營銷策略
1、**策略
高層：維持北區高層現有額外1%折扣至3月31日；3月31日後，視北區高層尾盤剩餘**型別，對頂層**及49#6號樓的困難**有針對性地延續優惠，對其他**優惠收緊；
別墅：由於2023年別墅型別的產品上市**量增加，市場競爭激烈，因此，二季度南區別墅將作為銷售重點。因此，維持現有已推未售**額外3%優惠，新推**給予2%優惠，至3月31日後，視實際加推效果效果再定，收緊新推單位優惠，使之與已推未售單位形成價差。
2、推盤策略
北區高層已經全部推出，即將售罄。別墅目前剩餘**（含未推）情況為：北區別墅1套，南區別墅78套，合計79套。第二季度的推售計畫為：
四、推廣策略
1、核心思路
北區高層----尾盤銷售，數量少，總銷售額較低，不作為銷售重點；
南區別墅----第二季度營銷的重點之一；
三期高層----第二季度的推廣重點之二；
經過對未成交的客戶分析，最主要的原因是客戶覺得南區別墅**較高。客戶之所以覺得南區別墅**高，是因為客戶覺得產品的價值比較低，**與價值不對等是目前南區別墅面臨的主要問題。
因此向客戶層層遞進的詮釋專案現有與潛在價值，使得價值與**相互匹配，甚至達到價值超越**，將是南區別墅、乃至三期高層**支撐的關鍵。
階段方向：向客戶充分剖析產品價值，讓客戶感受價值遠遠高於**，讓客戶感受物超所值。
南區別墅的均價為15000元/平公尺，為促進客戶成交，需要具備支撐此**的價值點。我們對南區別墅的價值點梳理為：
現有產品價值：
準現房銷售，可以快速入住。
水景園林景觀基本完成，通過實景讓客戶感受專案品質。
人民東路將於今年通車，到達市中心將更便捷。
五星級會所配套條件，佳兆業更完善的物業服務。
贈送地下室及雙車位，產品價值更高。
對比價值：
市區高層的**已高達14000元/平公尺，相比較而言，別墅產品的稀缺性，更具價效比。
未來價值：
總部經濟園將使區域價值進一步提公升，配套條件將日趨完善，高階社群形象將逐漸形成。
三期低密度規劃，將具備乙個更舒適的高檔居住環境。
通過以上價值點的梳理，不僅通過實景來打動客戶，更重要的是通過理性訴求讓客戶感受物超所值。
2、推廣主題
第二季度推廣線
北區高層
南區別墅
三期高層
南區別墅推廣主題：奢華之上，銘刻榮耀價值
三期高層推廣主題：睿智之選，鑑證未來繁華
3、推廣方式
常規**
經過對專案成交客戶的分析，客戶了解本專案最主要的方式是：親朋介紹、網路、簡訊、戶外等。因此，二季度主要側重以下**組合：
重戶外：現場包裝＋市區戶外
圍牆是非常有效的傳播媒介，圍牆經常更換畫面。
戶外資源每月更換一次，以增加新鮮度。
抓實效：簡訊＋網路+電台
簡訊：針對性投放（如區域覆蓋+特定人群），每月兩次。
網路：在房產資訊網上開設網上小區論壇，通過網路進行推廣。
電台：通過電台與觀眾互動，增加活動報名的途徑。
輕傳統：報紙＋電視
報紙：在重大時間節點投放報紙廣告，一般情況下不投放報紙廣告。
電視：金雞百花獎已在電視上顯示佳兆業贊助，不再輕易投放電視廣告。
總之，第二季度採用以戶外廣告為主要推廣手段，以實效**為輔，其他推廣手段相配合的**組合策略。以及針對客戶群體的特點，組織適合客群的活動，並維繫好老客戶的情感，重視「老帶新」的口碑傳播。
渠道通路
與婚紗店合作，水岸新都會所作為拍攝基地，對重點客戶進行現場服務預約，讓客戶感受水岸新都的配套條件和現場實景。
利用會所泳池，開設免費游泳興趣課堂，意向客戶可以進行報名。通過目標客戶的孩子的感受，來加強目標客戶的關注。
與4s店等深入開展合作：新車上市的發布會、週末在會所舉辦車展等活動。
利用會所與銀行等各大金融機構展開合作：vip客戶的金融理財、銀行經濟學家的知識講座等。
五、分階段執行計畫
六、營銷費用預算
第二季度營銷推廣費用預算
江蘇公司客戶及營銷部
2023年4月14日
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附件七 xx專案營銷推廣方案模板 榮盛房地產發展股份 營銷策劃部 年 月 日 目錄一 前言 3 二 市場分析 3 一 區域市場分析 3 二 區位市場分析 3 三 區位競爭分析 3 1 區位市場競爭性專案分析 3 2 競爭對手營銷策略分析 3 3 區位市場競爭態勢分析 3 四 專案分析 4 1 專案地...
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