一、專案定位
r1組團產品屬性定位：聯排別墅、庭院洋房
r1組團產品推廣定位語：別墅級現代庭院—層層退台，宅院生活
r1組團推廣語：看了實景，再買房尊世宅邸，大有不同湖景美墅只是為您
二、產品定位
◆產品定位
庭院洋房、聯排別墅一次品位的提公升——r1組團庭院洋房、聯排別墅的推出將全面提公升專案的品位，作為整個小區的一大亮點和城區的稀缺物業，如何經過包裝、產品引導、宣傳推廣後盡快推向市場，聚集一批高階優質客群，為專案樹立口碑效應，以吸引更多當塗及馬鞍山高階客群的關注。
◆目標客戶群
襄城明珠的產品是上層建築的，又是意識形態的。r1組團主打聯排別墅和庭院洋房，產品是上層的；專案胸懷護城河，懷抱襄城河，環境是上層的；主人當然也是上層的！在襄城明珠置業，是選擇一種高尚的生活社圈，更是選擇價值與身份的認同！
襄城明珠代表名門望族，代表高雅的生活方式與高尚的上層社圈！襄城明珠給你房子，更給你身份與地位！
◆差異性分析
無論從地段、規模和環境，襄城明珠相比競爭對手都有選擇性的競爭優勢，以強對弱，各個擊破。
相對於前期物業，r1組團明顯是公升級版、豪華版。從專案自身推廣來說，r1組團必須與前期物業拉開距離，形成產品形象、生活品質的差異化，才能為推廣尋找到正確的推廣路線，吸引客戶眼球，達成銷售。
三、產品定價建議
庭院洋房及聯排別墅在當塗新城區屬高檔稀有物業，而且套數有限，從市場需求的角度來分析，客群不是問題，最關鍵的是定乙個讓購房者滿意，開發商樂意的**。目前馬鞍山市區只有位於江東大道的格林春天有花園洋房正在熱銷當中，一層擁有私家花園定價在5500元/平方公尺，2-6層的均價在4380元/平方公尺，銷售率只達到35%，而當塗目前還沒有花園洋房，只有九韻國際推出的疊排**在4000元/平公尺，其他同類區域、同類專案尚未開盤銷售，**還不太清楚，因此庭院洋房建議定價在3700—4080元/平方公尺之間，聯排別墅在當塗只有塞納翡翠莊園有，而他們銷售的**有5600元/平方公尺的獨棟、5100元/平方公尺的雙拼和3800元/平方公尺的聯排，從規模上來說我們的聯排別墅沒有塞納翡翠莊園大，但我們的位置比它好，而且還緊臨護城河，因此建議聯排別墅的**定在3760—4180元/平方公尺之間。
四、專案的推廣策略及步驟
◆總營銷策略
a、以情感訴求為主線的市場推廣策略
從購房而言，消費者不僅僅是為在考慮買乙個居住空間，更多的是在選擇一種生活方式。就專案而言，獨特的生活理念將是專案與其它專案區別的根本。而這種區別在滿足客戶內心渴望的基礎上，將成為專案與客戶溝通的最根本因素。
而在情感溝通基礎上的營銷，將會為專案增加附加值，最大化的挖掘出專案價值。
b、以擁有會所級的展示中心來提公升產品檔次
樓盤展示中心作為專案展示的第一視窗，對本專案的品牌形象和公司的品牌形象起到至關重要的作用，乙個成功的售樓部，能為公司創造更多的收益。
展示中心的主要功能是將本案的資訊傳遞給客戶，並進一步刺激客戶的購買慾。因此，展示中心的布局設計需要將資訊最直接地傳遞給客戶，另外現在一些上海、北京等城市的樓盤展示中心都趨向於會所的設計，除了具備展示功能外，內部可以設計乙個小型休閒吧，給客戶創造舒適的參觀和購買環境外，要讓客戶感覺這種環境令**連忘返。
c、利用樣板房以直觀的形象刺激客戶購買慾望
樓盤樣板房近年來大行其道。人們接觸樣板房的時間最多只有幾分鐘時間，如何在短短的幾分鐘裡去俘虜買家的心，使理性的思維在這個特定的環境裡變得亢奮、變得感性。從原來最簡單的樣板房，到現在超豪華的樣板房，目的只有乙個，就是為了吸引消費者的眼球。
製作了樣板房的地產專案比沒有樣板房的銷售要好；有樣板房的戶型比沒做的戶型銷售情況好；引領時尚的樣板房比一般化裝飾的專案效益好。樣板間要讓客戶感覺到入住小區將享受到的尊貴、舒適的生活，讓客戶有購買的衝動。
◆廣告推廣
區域**：長期租用當塗街道條幅，充分消化縣城的主力客戶。
簡訊廣告：以最廣的覆蓋面最廣向消費群體進行直觀宣傳
戶外廣告：利用市區的幾個大型廣告牌進行宣傳，以抓住市區的消費群體。
報紙廣告：可以根據營銷步驟，在關鍵節點做1-3次報紙廣告
◆推廣步驟：
第一階段：營銷準備期（9.28——10.8）
目的：銷售策略的調整期，通過與客戶的接觸，預熱專案溫度，對**、配套及商業規劃做進一步細節的調整，為銷售作準備。
內容：a、銷售人員接受諮詢，準備專案前期介紹、問答和業務培訓
b、制定銷售策略、準備銷售工具和文書
c、意向客戶登記積累，確立核心客戶
d、老客戶梳理、追蹤並善加利用
物料：來客來電登記表、銷售道具準備，r1摺頁印刷
廣告宣傳：過街條幅、戶外廣告畫面更換
第二階段：營銷推廣期(10.8——10.22)
目的：意向客戶登記積累，確立核心客戶；開始內部認購，同時**根據前期的調整確定。
內容：a、包裝方案實施到位
b、開始內部認購，**方案執行，認購優惠活動
物料準備：總平圖、戶型圖、效果圖、宣傳摺頁、意向認購書、業主登記表
廣告宣傳：簡訊廣告、過街橫幅
第三階段：產品強銷期（10.23——10.31）
目的：利用前期積累的核心客戶跟進，r1組團盛勢開盤，引爆市場，製造搶購局面，實現快速銷售，為後期營銷奠定基礎。
內容：a、意向客戶優先選房
b、**的銷控
c、**活動的開展：購房禮品贈送或參加**
物料準備：銷控板、銷售經理推薦戶型
廣告宣傳：開盤條幅、開盤簡訊廣告、開盤報紙廣告
第四階段：產品持銷期（11.1——11.30）
目的：借助前期的勢頭，繼續進行強勢宣傳，充分發揮老客戶帶動新客戶，利用品牌優勢實現最佳的口碑傳播效果，為r1二次開盤積累客戶。
b、系列廣告轟炸性推出
物料準備：根據銷售情況調整**活動，調整**
廣告宣傳：簡訊廣告、報紙廣告
房地產專案營銷推廣方案
附件七 xx專案營銷推廣方案模板 榮盛房地產發展股份 營銷策劃部 年 月 日 目錄一 前言 3 二 市場分析 3 一 區域市場分析 3 二 區位市場分析 3 三 區位競爭分析 3 1 區位市場競爭性專案分析 3 2 競爭對手營銷策略分析 3 3 區位市場競爭態勢分析 3 四 專案分析 4 1 專案地...
房地產專案營銷推廣方案
目錄一 前言 3 二 市場分析 3 一 區域市場分析 3 二 區位市場分析 3 三 區位競爭分析 3 1 區位市場競爭性專案分析 3 2 競爭對手營銷策略分析 3 3 區位市場競爭態勢分析 3 四 專案分析 4 1 專案地塊分析 4 2 專案資源分析 4 3 專案swot分析 4 3.1 專案優勢分...
房地產經典營銷推廣報告
佳兆業 水岸新都 2010年第二季度營銷推廣方案 目錄一 市場分析 1 市場競爭分析 二 銷售目標 1 銷售計畫 三 營銷策略 1 策略 2 推盤節奏 四 推廣策略 1 核心思路 2 推廣主題 3 推廣方式 4 活動及通路等 五 分階段執行計畫 六 營銷費用預算 正文一 市場分析 江陰房地產市場新房...