發表時間：2009-1-21 14:52:01
一、開發樓盤整體狀況
【區域劃分】根據各城區內部樓盤開發狀況，對東營市東、西城區做進一步劃分。東城以黃河路、膠州路為界，劃分為府北區、府南區和經濟開發區。西城以濟南路、西二路為界，劃分為三個片區，濟南路以北為東城**生活區——勝華片區，濟南路以南西二路以東為新崛起的勝南板塊，濟南路以南西二路以東為耿井片區。
1、區域分布特點及變動趨勢
區域分布特點
勝華片區——西城**生活區（cld），交通便利，配套完善，土地**緊張，新開樓盤較少，包括香格里拉、天籟華都和萬家新城(新城部落格,新城新聞,新城說吧)、華安榮寓等，總建面39.3萬平公尺，沿西二路分布於片區北部，包含多層、小高和高層。
勝南片區——經濟適用房和商品房並行發展的片區。兩個經濟適用房社群——錦華小區和南苑新區總建面近50萬平公尺。商品房較少，沿黃河路分布，僅東澤百合廣場、仁恆名邸、瑞都花園和科教小區，總建面21.
9萬平公尺。主要分布於黃河路周邊。
耿井片區——油田職工經濟適用房集中片區。錦繡家園是最大油田經濟適用房社群，包含十個區，總建築面積119萬平公尺，目前已開發16萬平公尺。眾成、海信兩品牌地產開發兩高檔樓盤，格林風景、海信盈城總建面30萬平公尺。
分布於耿井水庫和黃河路交匯處。
府南區——東城區政務辦公集中片區，開發樓盤較少，在西南部圍繞珍果園分布多層和別墅
府北區——東城區市直機關居住帶動的區域，高檔樓盤聚居區，配套齊全，居住氛圍濃厚，新開樓盤以**的別墅區為中心，向北、向東、向西擴充套件分布，商品房開發量最大，建築面積達262萬平公尺。
經濟開發區——由工業片區改造的新興居住片區，區域配套尚不完善，景觀環境良好，居住樓盤圍繞清風湖、新世紀廣場分布，以小高為主，商品房開發量在六區中居第二，建築面積達65.87萬平公尺。
變動趨勢
空間上，西城樓盤呈現以西城城區為中心，沿西二路、黃河路向北、向東、向西擴充套件的發展態勢。東城樓盤中，府北區以東城區市直機關居住區為中心，向北、向東擴充套件；府南區有圍繞珍果園和清風湖向東發展的態勢；經濟開發區呈現以新世紀廣場和清風湖為中心，向東擴充套件。東西部城區過渡的區域仍以經濟實用房為主。
隨著城市空間的不斷擴充套件，專案所在區域將成為東城區重點發展的居住區，專案發展前景廣闊。
2、區域產品型別銷售比例分析
【說明】經濟實用房在樓盤品質、**和物業管理上，與商品房不具有可比性，對本專案借鑑意義不強，對此不做具體分析。府南區無在售樓盤專案，在售樓盤的對比中不做具體分析。以下主要對勝華片區、勝南片區、耿井片區、經濟開發區、府北區和經濟開發區等五片區商品房做比較分析。
經濟開發區多層和小高層銷售比例相當，均達60%以上
經濟開發區多層銷售率達69%，以萬達高爾夫花園普通多層和花園洋房銷售最好。小高層銷售比例為61%，以大海.鑫天地、萬達高爾夫花園小高層銷售為最好，銷售率達90%以上；水岸名都居其次，銷售率達70%以上；東辰鑑墅、瑞景國際公館銷售狀況較好，銷售率在60%以上；水岸天華目前處於內部認購期，銷售比例達到20%。
府北區多層銷售最好，銷售比例達90%以上，小高層銷售均其次，銷售比例在70%以上
府北區多層銷售率達98%，以海通駿景、國際新城銷售為最好，兩樓盤都達到尾盤階段。小高層銷售緊居其次，銷售比例為75%，以海通駿景、陽光100城市麗園銷售為主，其中海通駿景小高層銷售進入尾盤階段，陽光100城市麗園採用邊銷邊推模式，推出量較小。
勝華片區多層銷售狀況一般，銷售比例為60%，小高層銷售比例達90%
勝華片區多層銷售比例為61%，在五區中居第三，銷售狀況一般。萬家新城、天籟華都和香格里拉銷售比例在65%以上，海韻陽光名苑處於認購期，銷售比例在25%，拉低勝華片區整體銷售比例。天籟華都、華安榮寓有小高層銷售，目前銷售比例在90%以上。
耿井片區多層銷售比例在80%以上，小高層銷售比例為30%
耿井片區**多層樓盤為格林楓景和海信盈城，兩品牌樓盤多層銷售比例均較高，達80%以上。小高層銷售比例較低，主要是海信盈城推出小高層，海信盈城小高層均為145平公尺，面積偏大，銷售狀況較差。
勝南片區多層銷售比例為33%，高層銷售比例達60%
勝南片區瑞都花園、科教小區推出多層，兩樓盤推出時間較短，科教小區於2023年底推出，瑞都花園於2023年4月推出二期，兩樓盤銷售比例為33%。東澤百合廣場、仁恆名邸為純高層住宅，兩樓盤推出時間較早，銷售比例在60%以上。
3、區域產品型別消化速度分析
府北區多層消化速度最快，西城非中心區居其次，經濟開發區多層消化速度最慢
府北區多層消化速度最快，平均可達47套/月，主要是科達遠鑑和國際新城銷售速度較快所致，兩樓盤消化速度均在53-54套/月左右，國際新城消化速度快在於其銷售時間早，**較低，同時有大批企事業單位**的存在。科達遠鑑的快速銷售在於樓盤為花園洋房、小區環境好，有部分100左右小戶型的存在，同時**不高。
耿井片區消化速度居第二，為39套/月，主要是海信盈城、眾成格林楓景兩品牌樓盤消化速度較快，消化速度分別為35套/月和40套/月。
勝華片區和勝南片區消化速度相當，均為30套左右。勝華片區以萬家新城和天籟華都消化速度為最快，分別可達48套/月和37套/月。香格里拉多層銷售狀況一般，消化速度為28套/月。
勝南片區以瑞都花園銷售最快，自4月12日開盤以來銷售近100套，科教小區銷售較慢，為22套/月。
經濟開發區多層消化速度最低，為20套/月，在售樓盤主要是萬達高爾夫花園、東辰鑑墅，主要原因在於經濟開發區市政配套尚不完善，且兩樓盤推出普通多層較少，花園洋房所佔比重較大，總價相當較高所致。
西城非中心區和西城中心區小高層消化速度最快，經濟開發區居其次，府北區消化速度最慢
勝華片區小高層消化速度最快，平均29套/月。天籟華都和華安榮寓兩個樓盤推出小高層，兩樓盤小高層消化速度均較快，分別可達32套/月和22套/月，兩較高的消化速度源於油田內部職工的**。
經濟開發區小高層消化速度為20套/月，在四區中居第二。推出小高層的樓盤有萬達高爾夫、東辰鑑墅、水岸名都、瑞境國際公館、大海鑫天第、水岸天華。其中以水岸天華銷售速度為最快，當月推出即就銷售86套之多；其次是瑞境國際公館，平均消化速度為40套/月，主要是其100平公尺左右小戶型比較暢銷；水岸名都消化速度居第三，為25套/月；萬達高爾夫花園、大海鑫天地、東辰鑑墅消化速度較慢。
府北區小高層消化速度居第三，為10套/月，目前推出樓盤為海通駿景和陽光100城市麗園。其中，陽光100城市麗園消化速度較快，達20套/月；海通駿景受其推出時間較早的影響，消化速度較慢，僅6套/月。
耿井片區小高層消化速度較慢，為5套/月。主要是由於海信盈城推出的小高層為145平公尺的大戶型所致。
勝南片區無小高層推出。
高層存在于勝南片區和勝華片區，消化速度分別為14套/月和2套/月
勝南片區東澤百合廣場和仁恆名邸都為純高層社群，兩樓盤高層消化速度較快，分別可達15套/月和10套/月。勝華片區只有華安榮寓推出高層，其消化速度較慢，僅2套/月。
4、區域物業整體均價分析
多層**耿井片區最高，其次經濟開發區，府南區、府北區和經濟開發區相當都在2700-2800左右
耿井片區均價為3350元/平公尺，居各區之首，主要是由於眾成格林楓景和海信盈城兩樓盤檔次較高，均價較高（分別為3400元/平公尺和3300元/平公尺）。經濟開發區均價為3100元/平公尺，居第二，主推樓盤為萬達高爾夫和東辰鑑墅，其中東辰鑑墅主推的花園洋房**較高，為3300萬達元/平公尺，托起整個區域樓盤**。府北區多層**居第三，為2846元/平公尺，主要是由於海通駿景、國際新城**較低所致。
勝北區和府北區**相當，均在2700元/平公尺左右，樓盤多為普通多層，樓盤檔次較低。
小高層**以府北區為最高，其次耿井片區，經濟開發區和勝華片區相對較低
府北區小高層**最高，為3575元/平公尺，主要是陽光100城市麗園精裝修**較高，為4200元/平公尺，提公升整體均價。耿井片區海信盈城為高檔次樓盤，均價較高為3300元/平公尺。經濟開發區和勝華片區小高層**均較低，在3200元/平公尺左右。
經濟開發區屬於新興片區，整體配套條件較差。其中，大海鑫天地樓盤檔次較高，**較高為4000元/平公尺。水岸名都和水岸天華居其次，均價為3200元/平公尺。
萬達高爾夫、東辰鑑墅和瑞境國際公館**較低，在3000元/平公尺左右。勝華片區華安榮寓小高層**較高為3400元/平公尺，主要是距離市中心較近，生活便利；天籟華都均價為3000元/平公尺，其位置較偏，且整個社群中間有市政道路穿過，完整性較差。
勝華片區和勝南片區高層均價均為3800元/平公尺
5、區域物業類別客戶構成分析
東營區樓盤客戶區域性明顯，區域間流動性較差。目前，西城客戶以西城人為主，東城客戶以東城人為主。西城區是以勝利油田管理辦公和商業服務為主的西部公共服務設施中心，西城客戶以油田職工為主。
東城是市委、市**行政區所在地，客戶以東城公務員、企事業單位工作人員為主。
就西城而言，耿井片區樓盤檔次較高，以改善居住環境為目的油田管理層、私營業主為主。勝華片區和勝南片區多層和小高層以油田職工為主，年齡結構較輕；高層以專案周邊企事業單位管理層和私營業主為主，投資比例較高。
就東城而言，府北片區居住氛圍濃厚，以公務員、**單位工作人員為主。經濟開發區環境較好，但配套尚不完善，小戶型以年輕工薪階層為主，首次置業佔一定比例；大戶型以**機關管理層、私企老闆及企事業單位人員為主，多次置業比重較高，投資客佔一定比重。
【小結】
將東營城區劃分為府北區、府南區、經濟開發區、勝華片區、勝南片區和耿井片區等六大區域。其中，耿井片區、勝南片區為油田經濟適用房集中片區；府北區為市直機關經濟適用房集中片區；經濟適用房與商品房在品質、**、物業等方面不具可比性，不做具體分析。府南區以東城區行政辦公為主，無在售樓盤，不做具體分析。
府北區商品房開發量最大，以多層和小高為主，樓盤開發有以**的別墅區為中心，向北、向東、向西擴充套件態勢。在售樓盤中，多層銷售比例最高，消化速度最快，主要是以較低**取勝。小高層銷售比例較高達70%以上，在四區中居第二，消化速度最慢，平均為10套/月，主要是**相對較高的緣故，小高層均價僅次於西城城區。
府北區客戶以東城區**公務員、私營業主、企事業單位員工為主。
經濟開發區樓盤開發量與西城非中心區相當，都在65萬平公尺左右，樓盤以小高層和多層為主，基本圍繞清風湖、新世紀廣場分布，並有向東發展態勢。產品銷售過程中，多層和小高層銷售比例和消化速度均較慢，兩產品銷售比例四區最低；消化速度上，多層最慢，主要是花園洋房比重較高，**偏高的緣故；小高層低於西城城區和西城非中心區，居第三，**較低。客戶以東城工作人員為主，與府北區相近，但年輕人比重相對較高。
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