成都·天璽專案
物業管理服務方案（討論稿）
第一太平戴維斯物業顧問（成都）****
二零一零年十二月
「天璽專案」物業服務管理方案
2、目標分解5
第一章 「天璽專案」專案基本情況
「天璽專案」位於城市地標「九眼橋」附近，該專案集商業，公寓式住宅，地下車場等生活配套建築為一體，具有很高的投資價值。專案東臨蓮桂西路，北臨一環路，西臨順江路，交通便利，購物方便。
「天璽專案」由兩棟高度為210公尺的塔式建築組成，地上63+2層，地下5層。規劃建設淨用地面積為9831.82㎡，規劃總建築面積為152369.
33㎡，容積率為10.86，綠地率為30.5%。
其中住宅建築面積為106454.34㎡，非住宅建築面積為363.23㎡，物管用房分割槽設在地下各層，面積總計約為350㎡，業主活動議事用房30㎡，住宅總戶數為1316戶。
地下車庫共914個機動車停車位，1108個非機動車停車位。兩棟樓首層均為會所用房，會所服務範圍僅面向業主開放，包括咖啡廳、雪茄吧、酒吧、會議室、健身房、兒童娛樂室，會所面積為1400㎡。30層為裝置層兼避難層。
電梯共計16部，分高低區及消防電梯。
第二章 「天璽專案」專案定位
天璽專案專案定位為中高檔公寓式住宅。物業管理服務應當與之配套，我們理解為：
一、專案特點
專案定位均為應該為該業態中的精品中高階精品產品；
專案地理位置優越；在一環路邊，臨近九眼橋，順江路，可觀江景，與望江公園隔江相對，江邊白鷺群棲，綠樹環抱，自然環境優越。周邊高階樓群盤眾多，如粼江風閣，晶藍半島，朝陽名宅等等，更一步襯托出專案的區位價值。
專案周邊生活配套成熟，有學校，醫院，離二環路萬達廣場不遠，從蓮桂路向南，距離海椒市菜市場很近，這些都為業主社群生活配套提供便利。
二、管理難點和重點
如何在確保品質的前提下降低後期管理維護成本，是前期管理中必須考慮的重點。
因為專案以精品住宅為銷售要素，兼顧私人商業會所，且專案處於一環路與二環路之間，周邊長年車流量較大。如何管理好車流，**，物流是專案品質保障關鍵。
能有效的識別業主需要，設計完善的物業服務產品，為業主生活提供各種便利，從而提高專案的檔次，吸引更多的高階客戶群體，促進銷售和地產品牌建設，是前期物業工作重點。
第三章 「天璽專案」物業服務理念及模式
一、 客戶受眾分析：
1、 客戶型別及定位
業主型別：結合周邊房價同類物業檔次，定位為都市富裕人士和白領階層人士
2、服務物件需求分析：
1）住戶：提供有利於居家的環境，比如：通暢的外圍道路、潔淨的樓道、舒適的溫度和通風、燈光/**的配合、外觀的統
一、二十四小時的工程、消防安全的管理等等。
2）商業：潔淨的賣場或消費環境、舒適的溫度和通風、明顯的購物導示、停車的便利、必要的服務配備（如服務指南、售後服務等），
二、 物業服務目標
1、總體目標
把「天璽專案」塑造成為「現代、高效、精緻、繁榮」的高階住宅物業。
現代——展示一流的現代化住宅購物環境。
高效——塑造一支進取、創新和做事高效的團隊。
精緻——強調服務的品質、細節，以使整體居住環境達到精緻的程度。
繁榮——配合配套商業運營管理，展示濃厚的商業氛圍，凝聚人氣，呈現商業的繁榮。
2、目標分解
1）房屋及配套設施完好率
2）報修及時率
3） 裝飾裝修過程監控及違章糾正率
4） 管理服務費及代收代繳費收取率
5）保潔達標率
物業管理服務交接方案
要點 站在客戶的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護客戶的合法權益 確保物業具備正常的使用功能 掌握物業的效能與特點為以後的物業管理創造條件 在承接驗收前的準備工作應先做如下準備。一 資料交接 竣工總平面圖，單體建築 結構 裝置竣工圖，配套設施 地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料 設施裝置的安裝 使用...
商業物業管理服務方案
一 安防管理 確保業主 商戶 顧客生命財產安全，是商場正常運營的基本條件，強有力的安防工作是商場正常運營的有力保障。1 保安工作 商場營業時間內 量大，人員龐雜，商場安防工作重在加大巡防頻率與突發事件的快速反應能力，實行明崗與便衣巡邏 監控相結合，與當地派出所密切配合，重點打擊偷盜 搶奪等違法犯罪行...
成都市物業管理行業服務規範
關於印發 成都市物業管理行業服務規範 試行 的通知成房發 2002 47號 各區 市 縣房管局 辦 所 高新區規劃建設管理局 各物業管理單位 為提高我市物業管理行業規範化服務水平，使物業管理單位服務視窗 從業人員 重點崗位有乙個基本服務規範，現將 成都市物業管理行業服務規範 試行 以下簡稱 行業規範...