高新·水晶島公寓部分營銷策劃工作建議書
我們非常高興有機會參與水晶島公寓部分的營銷策劃工作。通過與策劃部的溝通，並仔細參閱了原有的營銷策劃報告後，內部進行了討論，形成了以下的認識和工作思路。
一、專案概況
水晶島專案位於西安高新技術產業開發區內，東臨唐延路，北接科技六路，南臨科技六路，西與大學生物園相接，占地4萬平方公尺，是乙個包含寫字樓、商場、公寓三位一體的綜合性商業物業。其中公寓部分建築面積為50174平方公尺，總計729套公寓。
現時，專案已進入施工階段，其中寫字樓部分已破土動工，商場與公寓部分仍在籌備中。
二、工作切入點
原有策劃報告已對區位、產品、酒店市場、住宅租賃市場等作過較為詳細的調查。我們將以尋找專案的目標客戶為工作切入點和工作核心。在此基礎上，再展開營銷推廣策劃工作。
一般情況下，酒店式公寓所面對的客戶分為兩種型別：第一是租客，是公寓的直接使用者；第二是購買者，其中大部分是投資者，他們看中的是公寓出租所帶來的租金回報。
我們首先會尋找到租客及其需求，再考慮購買者。因為我們相信只有公寓本身具有真實存在的租賃市場且租金的回報是合理的情況下，投資者才會購買該物業。
三、工作思路
我們首先會以尋找目標客戶為核心展開細緻的市調工作。工作的目標就是要判斷和區分以下兩個市場是否存在：一是外國高階管理、技術人員的租賃市場；二是國內客戶的租賃市場。
且通過市調，判別哪乙個市場更為適合本專案，從而確定專案的檔次、配套、服務和租金。
當我們確信這個租賃市場存在且租金的回報有相當吸引力的情況下，我們再著力於尋找投資者及推廣工作。
從推廣的形式和渠道來說，我們不一定採取大眾**作為主要工具進行推廣，我們會採取更為直接的方式接觸目標客戶，例如採用通過行業協會直接接觸企業和通過直郵接觸投資者等方式。
四、初步工作計畫
（公司領導決定開展本項工作以後開始計算，共計37個工作日）
第一步市場調研——15個工作日
工作目標是調查酒店式公寓的現實市場及潛在市場的情況，以確定本專案所面對的客戶是哪些人，為後面的設施配套及服務配套的設定提供依據。主要包括四方面的工作：
1、 對西安現有的服務式公寓進行調查，著重於客戶**調查；
2、 拜訪部分企業的人力資源部經理或行政部的負責人（這部分估計佔市調時間的60-70%）；
3、 對新紀元賓館的入住情況進行調查分析，著重於了解入住乙個星期以上的客戶情況；
4、 對高新區內住宅租賃情況進行調研，著重於了解客戶的**及對服務的需求。
第二步分析及策劃——10個工作日
工作目標是確定目標客戶群及其需求，制定相應的租金、配套和服務，並評估相應的投資回報。主要工作包括：
1、 目標客戶選取及分析；
2、 聯絡相應的提供酒店式服務的物業管理機構，了解合作條件；
3、 制定相應的租金、配套、服務標準；
4、 評估相應的投資回報；
5、 確定營銷推廣主題及入市時機。
第三步第一次匯報——1個工作日
工作目標是向公司領導層匯報，確定客戶群、租金、配套和服務標準，營銷推廣主題及入市時機。
主要工作是用powerpoint的形式向領導匯報。
第四步調整及制定執行計畫——10個工作日
工作目標是制定營銷執行計畫。主要工作內容如下：
1、 根據工程進度計畫和銷售淡旺季規律劃分銷售階段；
2、 營銷推廣階段的劃分；
3、 各階段工作部署（廣告推廣、公關活動、工程形象、推售安排、**活動等）；
4、 費用預算。
第五步第二次匯報——1個工作日
工作目標是向領導匯報營銷執行計畫，並做出相應決策。
主要工作是用powerpoint的形式向領導匯報。
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