根據對重慶公司已有訴訟案例的分析，結合網上能檢索到的案例，我對整個商品房買賣過程中容易引起訴訟的環節進行了總結。對每一種訴訟類別進行了法律分析，並提出了一些建議與完善的措施，供參考，如下。
一、 認購階段的訴訟風險
在認購階段，有兩種認購形態。一是抵押房的認購，二是非抵押房的認購。
從合同法角度看，認購協議和認購書都是無名合同，我國法律尚沒有對這種合同進行規定；從法理角度看，認購協議和認購書都是預約合同，合同雙方的主要義務是依據預約合同誠信地進行磋商，訂立本約（商品房買賣合同）。儘管我國法律尚沒有規定預約合同，但認購協議和認購書本質上仍然是一種契約，這應該是沒有異議的，所以仍應適用《合同法》的規定。違反認購協議也即違約，應承擔違約責任。
由於認購協議和認購書中往往約定的是定金，並沒有約定違約金，加之我國合同法規定定金罰則和違約金只能二選一，所以一方違約時，往往是按定金罰則來確定違約責任，這也使許多人主張認購協議是一種定金合同。
以上是對認購協議和認購書的法律性質進行的分析，以下列舉認購階段常見的訴訟情形，並對其中的法律關係作分析。常見的情形有：
（一）我司未能在認購協議約定的時間內解除抵押，客戶要求雙倍返還定金
（二）認購書已簽，我公司無違約行為，客戶要求退還定金或雙倍返還
（三） 認購書已簽，房價**，開發商企圖毀約
（一）我公司未在認購協議約定的期限內解除抵押，客戶要求雙倍返還定金。
我公司在認購協議書中都約定了「如果不能在90日內解除抵押，客戶可以選擇解除認購協議，我公司退還定金，互不承擔違約責任」這樣的條款。這一條款不管從法律上是講得通的，因為認購協議只是一種預約，開發商並不負必然的與客戶訂立買賣合同的義務。在實務中，法院對這一約定往往也是持認可的態度。
如江濤、楊明霞訴恆大地產江津公司的案子，就是這種情形。在這種情形中，開發商被判雙倍返還定金的可能性非常小，基本都是承擔定金返還責任。
由於我公司的目的是銷售房屋，所以對認購協議中「90日」這一期限可以考慮適當延長，比如延長到6個月。這樣可以給我公司更長的解除抵押的時間，以更好實現銷售回款這一目的。此外，在認購協議中有「客戶須於抵押解除後3日內前來簽訂買賣合同」這樣的規定，而客觀情況是簽約的通知往往是以函告的方式向客戶發出，而客戶可能出於沒有空餘時間或者未能及時籌集好首付款等原因，未能在3日內前來簽訂買賣合同。
所以在以後的認購協議中可以考慮將這一期限適當延長，比如延長為7天。這樣既給了客戶寬限期，也不至於拖延時間太長影響公司的銷售回款。也正因如此，對於客戶在合理的逾期期限內前來簽到買賣合同並繳納首付款的，我司應不追究其違約責任，而應該與之簽約。
綜上，對這一情形的建議有以下幾點：
1、 將認購協議中「90日」內解除抵押的時間修改為「180日」
2、 將客戶須於抵押解除後「3天」內的時間修改為「7天」
3、 對於合理的逾期期限內來簽訂買賣合同並繳納首付款的，我司應予
以同意（二） 認購書已簽，我公司無違約行為，客戶要求退定金或雙倍返還。
在這種情形中，我公司無違約行為，但客戶有時還是會要求退還定金或雙倍返還。常見的理由有：
（1）客戶年齡偏大，顧慮不能取得銀行貸款；
（2）簽了認購協議後房價**，客戶不想繼續履約，拒簽買賣合同；
（3）簽訂認購協議後，國家提高貸款利率或出台限購政策，購房者拒絕繼續履約；
（4）在磋商商品房買賣合同時，雙方不能就買賣合同的某些條款達成一致。
最近的某客戶訴自貢公司的案例就是屬於上述第（1）種情形，客戶簽訂認購協議後顧慮不能取得銀行貸款於是提出了更名；但由於我司對認購協議更名的規定很嚴格（報主管副總裁），客戶更名的要求並未得到我司同意，於是客戶提起了訴訟。在這種情形中，從法律角度看我司完全可以不退還定金，但在實務中，我司往往從考慮公司品牌形象的角度出發選擇退還客戶定金。2023年發生的陳摯訴恆大地產重慶公司的案例則屬於上述第（2）種情形，客戶簽訂認購協議後，我公司按時解除了抵押並通知客戶來簽合同，但房價有些**，客戶不想繼續履約，於是起訴要求退還定金。
此案最終和解結案，我公司退還了定金，理由是維護公司品牌。
對於以上的這兩種情形，我司在應對時該採取何種態度，我個人覺得需要分類考慮：
一、如果訴訟只是個案，例如上面的兩個案例；我公司從法律上講即使可以不退定金，在實務操作時也可以選擇退還定金進行和解，一來是出於維護品牌的需要，二來是不要因為個案影響了公司的正常銷售和運營；
二、如果訴訟不是個別的，而是大規模的客戶要求退定金（這種情形經常發生在房價**時），我司則不能輕易選擇退還定金，因為一旦開始退還定金，則退還的數量將是巨大的；同時可能引起已經簽了買賣合同的客戶也要求解除合同，退還已付房款。最近北京通州的某些樓盤因為房價**，引起客戶「維權」，要求退房和退補差價就是很好的案例，我司涪陵專案的降價事件也是乙個佐證。在碰到此類情形時，我司應嚴格按照法律和協議的規定執行，不予退房退定金。
對於國家收緊貸款或限購導致客戶要求退定金的情形，也即上述第（3）種情形，在去年以及今年國家調控比較嚴的背景下，案例也是比較多的。在這類訴訟中，客戶往往會援引《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條的後半句——因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人——作為解除合同的理由。即認為提高利率、限購、國家的政策調整屬於「不可歸責於當事人雙方的事由」。
何謂「不可歸責於當事人雙方的事由」？司法解釋並未做出明確規定。但不少律師認為國家的政策性調整屬於不可抗力或情勢變更，客戶可以援引上述司法解釋解除協議退還定金。
我個人認為需分類考慮：
一、如果只是金融性的政策（比如提高利率、準備金、徵稅），客戶要求退房，從法律角度講應該是比較難的，因為這些政策因素很難被認定為情勢變更；我司也不應對此情形的客戶進行退房；
二、如果是因為限購，導致客戶無法繼續簽訂買賣合同的，則應該屬於上述司法解釋中「不可歸責於當事人雙方的事由」。在此情形下我司應退還客戶定金。
對於第4種情形，以合同條款的磋商不能達成一致，拒絕履行認購協議的，客戶在訴訟中舉證是比較難的。我司應在銷售處公示已經備案的銷售合同，並且對每棟樓的交樓日期等關鍵資料也應進行公示。
綜上，對這一類的訴訟有以下幾點建議：
1、 對於顧慮不能取得銀行貸款或者因為房價**要求退房的，分類考
慮：如果訴訟只是個案，可以考慮退房；如果訴訟時群體性和普遍性的，嚴把退房的關卡；
2、 對於因金融政策收緊引起的退房要求，堅決不予退房，對於限購引
起的沒有簽訂買賣合同可能的，可以退房；
3、 加入規避政策性風險的承諾性條款。如下：乙方承諾在簽訂本協議
書之前已經對國家可能上調利率、提高首付款比例、限購、上調存款準備金率、徵收房產稅、出台調控措施等金融風險以及政策性風險有充分認識，同時承諾簽署本協議後不得以上述原因作為拒絕履行本協議的理由，否則甲方有權不退還定金；但繼續履行本協議書屬於違法的除外；
4、 及時履行對客戶的通知義務，妥善保留我方通知的證據；
（3）認購書已簽，房價**，開發商企圖毀約
這種情形經常出現在有房價快速**時期，簽訂認購書後開發商能以更高的****該房產，於是毀約。由於我公司的樓盤定價都是統一定價，同時遵循的是快速周轉的策略，這種情形在我公司的現實語境下沒有**的必要。
二、 簽訂商品房買賣合同以後的訴訟風險
商品房買賣合同簽訂以後，容易引起訴訟的環節有：
（一） 購房者貸款申請未獲得銀行審批，要求解除合同；
（二） 銀行已放款，客戶未及時還款，銀行要求我司承擔保證責任；
（三）房屋交接過程中，因裝修存在瑕疵，客戶拒絕接房，要求我司承擔逾期交
房責任或解除合同；
（四）房屋交接過程中，客戶以甲方的配套設施與廣告宣傳有出入拒絕接房或要
求我司承擔違約責任；
（四） 合同簽訂後，甲方存在規劃設計變更導致客戶拒絕接房；
（六） 逾期交房或未按時通水通電，客戶要求承擔違約責任；
（七） 房價**，客戶要求退房；
（一）購房者貸款未獲銀行審批，要求解除合同的情形：
依據商品房買賣合同的補充協議，在客戶獲得的銀行貸款額度小於申請額度或者銀行否決了貸款申請的情形下，如果客戶逾期付款90日以上，我司可解除合同，同時客戶需按房屋總價的10%支付違約金。這種案例我司暫未碰到。但是最高人民法院商品房買賣合同司法解釋第二十三條對此種情形作了規定：
因當事人一方的原因導致貸款合同未能成立的，對方可以請求賠償；因不可歸責於雙方當事人的事由導致貸款合同未能成立的，出賣人應該退還已付房款。這個地方的問題和定金部分的解釋是一樣的，何謂「不可歸責於雙方當事人的事由」？國家出台金融性政策收緊貸款算不算「不可歸責於雙方當事人的事由」？
2023年北京市有乙個判例。該案中，購房者已經購買了兩套房屋，2023年4月12日與地產公司簽訂了商品房買賣合同並申請貸款，該房為購房者第三套房；2023年4月30日北京出台政策暫停發放第三套房的貸款。購房者起訴要求解除合同退還已付房款的訴訟請求得到了法院的支援。
由此可見，法院對政策性的因素往往是傾向於認定為「不可歸責於雙方的事由」。我司應在補充協議中細化哪些因素是「屬於乙方的原因」，對客戶貸款未獲批准必須及時補交房款的情形進行列舉，如：
一、因乙方資信原因導致的貸款未獲批准的；
二、因乙方未按銀行的要求提交資料或者提交資料不實的；
三、因乙方的個人條件不符合銀行的放款條件的；
四、其他因乙方原因導致的未能獲得貸款的情形
由於我司營銷管理制度對退房把關的比較嚴，需報集團副總裁審批，諸如此類的個別要求退房的案例容易操作；如果是因政策性因素引起的大量客戶要求退房，不僅操作起來比較麻煩，而且容易影響公司的現金流。在房價**時期尤其如此。因此，對此種訴訟情形提出如下建議：
1、 對乙方不能獲得貸款但應履行補交房款的情形進行列舉；
2、 加入乙方對金融風險的承諾性條款（條款內容和認購協議中的承諾
性條款一致）
3、 對以國家貸款收緊為由主張退房的客戶嚴把退房關卡；
4、 及時履行我方協助辦理銀行貸款的義務；及時履行通知義務並保留
證據 （二）銀行已放款，客戶未及時履行還款義務，銀行要求我司承擔保證責任；
我司與銀行簽訂的按揭貸款合作協議中，我司為客戶承擔的是連帶責任保證，保證期間一般為客戶簽訂買賣合同後至抵押登記辦理完畢前。該保證期間較短，客戶在這段時間內不及時還款的可能性很小，但也有個別案例。如2023年光大銀行訴我司的案例，在該案中由於銀行起訴時已過保證期間，我司最終未承擔保證責任。
由於我司對退房的把關比較嚴，如果出現了我司在保證期間內被訴的情形，我司應盡力與銀行協調讓銀行行使抵押權而不是要我司承擔保證責任。
對這種訴訟類別提出如下建議：
1、 在與銀行簽訂保證合同時重點注意保證期限，只能將該保證期限限
定在抵押手續辦理完畢之前，禁止進行全程擔保；
2、 在補充協議第二條第（二）項第5款中約定客戶不履行還款義務導
致我司承擔保證責任的情形下客戶應負擔的違約金；
3、 及時與銀行溝通，盡力使銀行行使抵押權，嚴格控制回購；
（三）房屋交接過程中，因房屋裝修存在瑕疵客戶拒絕接房的情形：
從法律上講，這種情形下的法律關係並不複雜——房屋達到了交接標準買受人應履行收房的義務，收房中或收房後的質量瑕疵，出賣人應承擔瑕疵擔保責任。但實際情況沒有這麼簡單，這也使得交房成為困擾我司的乙個問題。
首先對此進行法律分析。我司在商品房買賣合同第七條第（二）款約定的房屋交接條件中，設定了房屋交接的兩個要件：一是取得竣工驗收備案登記，二是裝修質量符合附件四的要求。
但附件四隻約定了房屋各部分裝修所應使用的材料品牌，並未約定質量標準。這使得如何判斷房屋已經達到交付標準本身就成為乙個問題。因此首要解決的，就是明確我司商品房買賣合同中交房條件。
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