為提高住宅工程質量，規範住宅工程質量通病防治工作，制定本措施。針對施工過程中常見的質量通病進行分析。
1.1磚砌體
一、磚砌體裂縫 1．現象砌築好的磚砌體不同程度的出現了斜裂縫、水平裂縫、豎向裂縫等各種形式的裂縫。 2．原因分析 (1)地基的不均勻變形，使得牆身受到較大的剪力。 (2)沉降縫處理不當，兩端沉降縫中間沉降小或兩端沉降小中間沉降大。
(3)溫度變化的影響使磚砌體出現斜縫。 (4)施工中管理不好，砌築質量出現問題，砂漿稠度過大，吸水後乾縮或砂漿強度不飽滿。 3．防治與治理措施 (1)施工前處理好地基，對於地基的處理方法必要時請有經驗的人員或設計單位確定。
(2)施工時對於高低差過大、建築物過長、平面形狀複雜、地基處理方法不同及分期建設的建築物，都應根據不同的條件設有適當的沉降縫。 (3)在牆體轉角、內外牆連線等易裂處設定水平鋼筋、頂層採用保溫層，合理地設定溫度縫。 (4)施工時各級管理人員加強現場管理，嚴格按砌築工程的操作規範進行操作，砌築工作開始前進行必要的交底，選擇具備砌築水平的人員進行砌築活動。
二、磚砌體承載能力不夠 1．現象當全部或部分荷載加至施工完的磚砌體後，將出現區域性被壓碎、壓裂、剪斷、拉裂等現象，有時造成建築物區域性或整體倒塌。 2．原因分析 (1)磚砌體施工質量差，砂漿的合易性不好，砂漿強度不夠。 (2)磚的質量不合格，施工時不注意潤磚。
(3)砌築操作不當，磚砌體的灰縫不飽滿。 (4)組砌不合理。 3．防治與治理措施 (1)施工前應試驗磚的標號，檢查其外形尺寸，並進行挑磚，不合格的磚不得用於工程。
(2)嚴格砂漿的配合比，拌合砂漿的原材料必須保證合格，砂漿拌合完畢按規定進行取樣和試驗。 (3)對於組砌方法在砌築前應有規劃，在砌築施工前對有關人員進行交底，不具備施工水平的人員不得從事砌築工作。 (4)質量檢查人員隨時抽查砂漿的飽滿度，達不到要求時返工重做。
三、磚砌體組砌混亂 1．現象混水牆面組砌方法混亂，出現直縫和「二層皮」，磚柱出現包心砌法，裡外皮磚層互不相咬，形成周圈通天縫，降低砌體強度和整體性；清水牆出現豎縫寬窄不勻，影響美觀。 2．原因分析 (1)進行砌築施工的操作人員不具備進行砌磚的水平，不宜進行此項工作。 (2)混水牆砌築時對組砌形式無規劃，或有規範但未對實際進行施工的操作人員進行必要的技術交底，操作人員砌混水牆忽視組砌形式，致使出現多層磚的直縫和「二層皮」現象。
(3)砌磚柱需用大量七分磚，打磚較費工時，操作人員為省事常不打七分頭磚，用包心砌法。 (4)在同一單位工程，採用幾個磚廠的磚，致使磚的規格、尺寸不一，造成累積偏差，而常變動組砌形式。 3．防治與治理措施 (1)砌磚牆應注意組砌形式，砌體中磚縫搭接不得少於1/4磚長，避免出現通縫現象。
(2)內外皮磚層，每隔五層磚應有一層丁磚拉結(五順一丁)，使用半磚頭應分散切於混水牆中，不能集中放置於乙個位置。 (3)砌磚柱堅持打七分頭磚，嚴禁採用包心砌法。 (4)砌磚柱灰縫砂漿應飽滿，每砌完一層應進行一次豎縫刮漿塞縫工作，以提高砌體強度。
(5)同一單位工程中，盡量使用同一磚廠的磚。
四、牆體留置陰槎，接槎不嚴 1．現象砌築時隨意留槎，且多留置陰槎，接槎部位用磚渣填砌，使牆體截面嚴重削弱，陰槎部位接槎砂漿不嚴，灰縫不順直。 2．原因分析 (1)操作者對留槎重視不夠，圖方便隨意留直槎，且多數留陰槎。 (2)施工組織不當，導致留搓過多；由於重視不夠，留直槎時，漏放拉結條或拉結條長度不夠，間距過大，拉結條部位的砂漿不飽滿。
(3)後砌12cm厚隔牆留置的陽槎(馬牙槎)不正不直，接槎時，由於咬槎深度較大，使接槎磚上部灰縫不宜塞嚴。 (4)退槎留置方法不統一，留置大退槎工作量大，退槎灰縫平直度難以控制，使接槎部位不順線。 3．防治與治理措施砌牆時，對施工留槎應作統一規劃；外牆大角盡量做到同步砌築不留槎，或在一步架留槎處，二步架改為同步砌築，以加強牆角的整體性；縱橫牆交接處有條件時，盡量安排同步砌築；留退槎確有困難時，應留引出牆面12cm的直槎，並按規定設拉結條，使咬槎磚縫由縱橫牆交接處，移之內牆部位，增強牆體的整體性；後砌12cm隔牆，宜採取在牆面上留榫或槎的做法，接槎時，應在榫或槎洞口內先填塞砂漿，頂皮磚的上部灰縫用大鏟或瓦刀將砂漿塞嚴，以穩固隔牆，減少留槎洞口對牆體截面的削弱。
五、配筋砌體鋼筋遺漏和鏽蝕 1．現象配筋砌體中鋼筋操作時漏放，或沒有按照設計規定放置；配筋磚縫中砂漿不飽滿，年久鋼筋遭到嚴重鏽蝕而失去作用。 2．原因分析 (1)施工時施工人員疏忽，管理人員未從思想上重視。 (2)配筋砌體灰縫厚度不夠，使配筋在灰縫中無保護層，或區域性未被砂漿包裹，使鋼筋鏽蝕。
(3)平面不彈線，砌牆不吊線，標高控制不嚴。 3．防治與治理措施 (1)對於砌體中的配筋因屬於隱蔽專案，所以要加強檢查並對施工人員進行交底，講清楚配筋的重要性。 (2)在需配筋的砌體砌築時，應適當增加灰縫厚度。
(3)為了確保磚縫中鋼筋保護層的質量，先將鋼筋網片刷水泥淨漿，確保底面磚層的縱橫豎縫的砂漿飽滿。
六、幹磚上牆，砌體黏結不良 1．現象磚未澆水濕潤，採取幹磚砌築，磚與砂漿出現黏結不牢現象，降低砌體強度。 2．原因分析 (1)班組澆濕磚制度不健全。 (2)水源不足。
(3)腳手架上的餘磚未淋水，接磚時未澆濕磚。 (4)制度不嚴。 3．防治與治理措施建立專人在磚籠上澆水的制度；避開供水高峰，盡量利用早、中、晚時間在磚籠上澆水溼磚，或建蓄水池，儲水澆磚；腳手架上備水桶儲水，堅持澆濕已風乾的磚；接磚時，瓦工應帶水壺，先澆水濕牆，後鋪灰漿砌築；建立「幹磚上牆，推倒重砌」的制度。
七、灰縫厚薄不勻 1．現象砌築灰縫厚薄不一。 2．原因分析 (1)灰縫無控制，拉線不直，皮數杆與實際磚行不一致。 (2)未堅持皮皮掛線砌築。
3．防治與治理措施按進場磚的實際尺寸畫皮數杆，房屋四角、樓梯間或縱橫牆交接處立皮數杆；拉線要直，皮數杆與第一層磚不符時，應用豆石混凝土找平；按皮數杆砌好大角，堅持皮皮拉通線，線應繃緊、平直，做到上跟線，下跟稜，左右相跟要對平。
八、砂漿不飽滿 1．現象磚層水平灰縫飽滿度低於80％；豎縫內無砂漿、有瞎縫。 2．原因分析 (1)採用m2.5或m2.
5以下水泥砂漿砌築，攪和不勻，和易性差，擠漿費勁，用大鏟或瓦刀鋪刮砂漿易產生空穴，砂漿層不飽滿。 (2)採用大縮口鋪灰方法，使砌體磚縫縮口深度達2～3cm，使砂漿飽滿度降低。 3．防治與治理措施砌磚盡可能採用和易性好，摻加塑化劑的混合(微沫)砂漿砌築，以提高灰縫砂漿飽滿度；改進砌築方法，避免採用推尺鋪灰法或擺磚砌築，應推廣括漿法、擠漿法、「三一砌磚法」(即使用大鏟、一塊磚、一鏟灰、一揉擠的砌築方法)，嚴禁用幹磚砌牆。
1.2 地下防水工程
一、混凝土施工縫滲漏水 1．現象施工縫處的混凝土鬆散，骨料集中，接搓明顯，沿縫隙處滲漏水。 2．原因分析 (1)施工縫留的位置不當。 (2)在支模和綁鋼筋的過程中，鋸末、鐵釘等雜物掉入縫內沒有及時清除，澆築上層混凝土後，在新舊混凝土間形成夾層。
(3)在澆築上層混凝土時，沒有先在施工縫處鋪一層水泥漿或水泥砂漿，上下層混凝土不能牢固黏結。 (4)混凝土澆灌施工中，施工方法不當，骨料集中於施工縫處。 3．防治與治理措施 (1)留設施工縫時，嚴格按規範要求進行，施工縫不得留設在底板上，牆體上也不得留垂直施工縫。
(2)施工縫留設時一定要注意打毛表面，當在留設的施工縫上繼續施工時，一定要注意施工縫的清理，鑿除表面鬆動的石子、浮粒及雜物，並用水沖洗乾淨，施工上層結構時在施工縫處先澆築一層與混凝土灰砂比相同的水泥砂漿。若在留設施工縫時未打毛，在施工上部結構時一定要先打毛，然後根據施工縫的處理方法進行處理。 (3)施工縫留設時不宜留置平口縫，應盡量採用不同形式的企口縫。
(4)混凝土澆築時一定要按要求進行，超過2m加設串筒或溜槽，同時加強施工縫處的混凝土振搗，保證搗固密實。
二、預埋件部位滲漏水 1．現象沿預埋件周邊滲漏水，或預埋件附近出現滲漏水。 2．原因分析 (1)預埋件周圍，尤其是預埋件密集處混凝土澆築困難，振搗不密實。 (2)沒有認真清除預埋鐵件表面鏽蝕層，致使預埋鐵件不能與混凝土黏結嚴密。
(3)暗線管接頭不嚴或用有縫管，水滲人管內後，又由管內流出。 (4)在施工或使用中，預埋件受振鬆動，與混凝土間產生縫隙。 3．防治與治理措施 (1)施工中，預埋件必須固定牢靠，並加強對預埋件周圍混凝土的澆築質量，加強對預埋件的保護，避免碰撞。
(2)設計時合理布置預埋件，以方便施工，利於保證預埋件周圍混凝土的澆築質量。 (3)加強預埋件表面的除鏽處理。 (4)在地下防水混凝土結構中，電源線路以明線為宜，盡量不用或少用暗線，以減少結構的滲漏水通道，如必須採用暗線時，必須保證接頭嚴密。
穿線管必須採用無縫管，確保管內不進水。
三、水泥砂漿防水層空鼓、裂縫、滲漏水 1．現象防水層與基層脫離，甚至鼓起，表面出現縫隙大小不等的交叉裂縫。處於地下水位以下的裂縫處，往往有不同流量的滲漏。 2．原因分析 (1)基層清理不乾淨或沒有進行清理，表面光滑或有油汙、浮灰等，對防水層與基層的黏結起了隔離作用。
防水層空鼓後，隨著與基層的脫離產生收縮應力，導致了裂縫的產生與開展。 (2)在乾燥的基層上，防水層抹上後水分立即被基層吸乾，造成早期嚴重脫水而產生收縮裂縫，同時與基層黏結不良而產生空鼓。 (3)水泥選用不當，安定性不好，或不同品種水泥混合使用，收縮係數不同，往往造成大面積網狀裂縫。
(4)沒有嚴格按配合比配製灰漿，隨意增減水泥用量或改變水灰比，致使灰漿收縮不均，造成收縮裂縫。 (5)對凹凸差異較大的基層沒有進行找平處理，使灰漿層薄厚不均，產生不等量收縮，操作時，素漿層過厚，砂漿層過薄，也會產生收縮裂縫。 (6)澆水養護不好或不及時，使防水層產生乾縮裂縫。
(7)由於結構剛度不足而產生裂縫。 3．防治與治理措施 (1)充分認識空鼓裂縫是造成滲漏水的重要因素。 (2)基層表面須去汙、剁毛、刷洗清理，並保持潮濕、清潔、堅實、粗糙。
凹凸不平處應先剔鑿，澆水清洗乾淨，再用素漿和水泥砂漿分層找平。蜂窩、麻麵、孔洞等應剔清理刷洗後，作找平處理。 (3)盡量選用325號以上的普通矽酸鹽水泥，不同標號的水泥不得混用，散裝水泥必須經檢驗質量合格後方可使用。
(4)嚴格按配合比要求配製各種灰漿，認真執行操作規程，素漿層必須反覆用力刮抹，以提高黏結力。 (5)加強對防水層的養護工作，出入口等有風乾現象的部位，應加強澆水養護，保持經常濕潤。 (6)加強施工過程中的質量檢查工作。
四、門窗部位漏水 1．現象地下工程木門窗的預埋木磚處漏水；鐵門或混凝土門的角鐵門框和門軸等預埋鐵件部位漏水。 2．原因分析 (1)門視窗部位的防水層連續，或未經任何處理。 (2)門視窗安裝時任意剔鑿、磕碰防水層，開關鐵門或混凝土門的振動造成門軸等預埋件鬆動。
3．防治措施 (1)木製門窗框應採取後塞口方法施工，即先做好防水層，後埋木磚和後塞門窗框，後塞門窗框應略小於已做好防水層的門視窗，防止剔鑿等破壞。 (2)角鋼門框、門軸等應盡量採用後澆或後砌法固定。 4．治理措施將已出現滲漏水的門框門軸等拆除，剔槽並經堵漏處理和補抹防水層後，重新安裝。
五、水泥砂漿防水層施工縫漏水 1．現象接縫處陰濕，或出現點狀或線狀滲漏。 2．原因分析防水層留槎混亂、層次不清、無法分層搭接，使得素漿層不連續，有的沒有按要求留槎。 3．防治與治理措施 (1)防水層的施工縫需留斜坡階梯形槎，接槎要依照層次順序分層進行，無論是牆面或地面的留槎，均需離陰角200mm以上。
(2)不符合要求的槎口，應用剁斧、鑽子等剔成坡開，然後逐層搭接。
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