第一章房地產成本管理制度
一、總則
l、為了增強成本控制力度，降低成本費用，提高市場競爭力，根據國家有關法規政策，結合成本管理的要求和經驗、教訓，制定本制度。
2、成本管理的基本原則是：以市場需求為導向、保證質量為前提，過程控制為環節、規範操作為手段，提高經濟效益為目的。
3、成本監控的任務是：遵守國家有關法規政策，落實成本崗位責任制，完善成本管理基礎，形成有效的成本監控系統，努力降低成本，提高經濟效益。
二、房地產成本管理職責
（一）成本管理部的成本管理職責
1、制定、修正成本管理制度，督促、指導各開發企業建立完善本單位成本管理制度；並跟蹤、檢查執**況，對成本實行制度監控。
2、進**地產市場調研，對房地產市場走勢作出分析、判斷，及時提供、反饋給企業管理層作決策參考；保持對國家有關法規政策和成本管理環境的了解，協助房地產公司爭取優惠政策、處理有關政策性問題。
3、組織各方面專業人士對擬建專案進行實地考察、立項聽證，按立項審批程式審查投資估算，把握投資決策，合理配置資源，幫助房地產公司做好專案前期策劃中的成本控制。立項審查的重點是：◆立項資料是否齊全、規範；◆市場定位是否明確、恰當；◆投資成本估算是否經濟、合理；◆投資回報是否符合利潤目標要求；◆投資風險能否有效控制。
4、跟蹤、落實各專案成本計畫及其執**況，適時了解各專案成本的實際構成，彙編成本報表；分析、總結專案成本控制情況。協助、督促各開發企業做好專案操作過程中的成本控制工作。
5、建立成本資訊監控中心，及時收集各專案成本動態資料，為管理層提供充分、有效的決策依據，並按要求將有關意見反饋給各開發企業。
6、組織成本管理的資訊交流，通過培訓、雙向交流、研修會等方式，增進全員的成本管理意識，推廣內外成本管理經驗．尋求降低成本的有效途徑，促進成本管理水平的提高。
7、根據管理的需要，派出審計小組對專案成本進行階段審計和決算審計，對專案成本發生的合理性、成本管理的規範性提出審計意見。並結合專案收益情況，考核專案的成本降低率、投入產出率、投資回報率等指標。
8、逐步排行成本管理及其資訊交流電腦化，搞好成本管理的綜合服務。
（二）各執行部門的成本管理職責
1、認真執行成本管理制度，結合實際制定本單位成本管理制度，並自覺接受監督。
2、根據本單位業務發展規劃、開發能力和市場情況，確定專案開發計畫，組織立項調研、選址和前期策劃，提出立項建議和開發設想，並按要求提交立項可行性報告，履行立項審批程式。
3、規劃設計階段，應按市場定位和成本估算準確把握設計方案，組織審查設計概算的經濟合理性，使規劃設計既符合規範，又體現成本控制的意識和要求。
4、客觀、認真地進行專案成本費用測算，編制專案成本費用計畫，確定專案及每個單項工程的目標成本，分解成本費用控制指標，落實降低成本技術組織措施．
5、遵循基本建設程式，進行專案實際操作，對房地產成本實行專案經理負責制和全員全過程控制，對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監控、保證將成本控制在目標成本範圍內。
6、正確處理成本、市場、工程質量、開發周期、資源、效益之間的關係，防止和杜絕重大工程質量事故，努力縮短開發周期，嚴格控制專案的質量成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率。
7、組織專案開發成本費用核算，及時、全面、準確、動態地反映專案成本、費用情況，按規定編報成本會計報表等有關資料。堅持成本報告制度，保證成本資訊交流的及時、有效。
8、熟悉、掌握國家和當地有關法規政策及市場需求、預算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預見性，努力尋求降低成本費用的途徑。
9、定期或不定期分析成本結構、差異及其原因、監控措施及其效果、經驗教訓，每年至少一次，並將分析報告報財務部。
三、房地產成本監控
（一）成本監控系統
1、根據公司的管理體制建立以管理監控為中心、以操作監控為中心的房地產成本監控系統。實行總經理領導下、專案經理負責、各職能部門具體實施的執行機制。
2、各監控中心應樹立全員成本意識，對房地產成本實行全過程監控．
3、各開發企業應根據管理需要和專案實際情況，設定審算部、工程部、財務部等成本管理職能部門或崗位，保證成本控制工作的順利進行。
（二）成本監控的要求
制度建設
l、根據管理的需要，各房地產公司應制訂和完善包括以下幾方面內容的成本管理制度，並備案：
成本管理責任制及監控程式；
計畫管理制度（包括指標、定頒、考核管理辦法）： 招、投標管理制度； 合同管理制度；
工程（質量、進度、監理、現場、工程盤點、期工驗收移交）管理制度； 預決算（包括概算、設計變更、現場簽證、結算．款項撥付僧理制度． 費用控制制度； 材料裝置管理制度。
以上制度，各單位可分別制定也可綜合制定。
2、公司應不斷總結成本控制經驗，在此基礎上，逐步健全、完善公司的房地產成本管理制度。
計畫管理
1、各開發企業應按根據專案開發的節奏，及時編制成本計畫，並跟蹤、檢查、考核計畫的執**況：
開發產品成本計畫（按完全成本口徑）；
期間費用計畫；
降低成本技術組織措施什劃。
2、成本計畫以設計概算、施工圖預算、成本**和決策為依據，綜合考慮各種因素進行編制，做到目標明確、先進、可行，盡量資料地、圖表化。
3、各開發企業應完善成本考核辦法，確立成本降低率、費用節約額、專案投資回報率等成本考核指標。
分析檢查
1、各開發企業在成本控制過程中，應定期、按開發階段對房地產成本的結構、差異及其原因、控制措施及其效果進行分析，以及時總結經驗教訓，做好下一步成本控制工作、分析的重點是： 計畫及其執行盾況；
實際成本與預算成本、計畫成本對比差異及其原因； 分析棚內控制措施、效果、存在問題及改進意見、對策； 評價、結論與揭示。
2、公司根據管理需要，應按專案就成本控制情況進行分析檢查。
資訊交流
1、應上報的常規性成本資料主要包括： 專案基本情況；
按會計制從規定應編報的成本核算報表； 成本動態情況及其分析資料；
當地政策性收費專案、內容、標準、依據及政策的適用期限、收費部門。2、按例外管理原則．對下列成本異常偏差及其處置辦法．應隨時上報； 當地有關法規政策的重大調整：
成本超降率佔單項工程成本總額10％以上、佔其本身預算成本或計畫成本30％以上的的專案、事件（包括停工、嚴重南工、重大設計變更、計畫外增減專案、現場簽證、工程質量事故等因素影響造成的成本增、減專案、事件）： 合作條件更改． 補交地價。
3、各開發企業應建立成本資訊庫，互相交流成本控制的經驗教訓。
四、房地產開發環節的成本控制
（一）立項環節的成本控制
1、各單位新專案立項時必須提交《立項價示》和詳細的《可行性研究報告》，並經立項聽證會討論通過。《可行性研究報告》除應具備地塊基礎資料、周邊環境及其發展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規劃設計方案、開發節目及市場定位等基礎內容外，還須包括以下內容：
成本費用估算和控制目標及措施； 投資及效益測算、利潤體現安排； 稅務環境及其影響； 資金計畫； 《竟投方案》（僅限招標、拍賣專案）；
投資風險田信及相應的對策； 專案綜合評價意見。2、《可行性研究報告》應至少在立項聽證會前提前一周上交。
3、若專案立項後，合作條件或招標、拍賣條件等關鍵因是發生變化，並將對我方構成重大不利影響時，應重新提交《立項申請》。
4、招標或拍賣專案的競價不得突破批准的最高限階；合作建房專案要充分考慮地價款的支平才方式及相應的資金成本；
5、招標、拍賣合同或合你開發合同應經律師審核後正式簽署。
（二）規劃設計環節的成本控制
1、規劃設計單位的選擇由各開發單位自行負責，但應遵循以下原則：
能由內部完成的規劃設計工作，應由內部自行完成；
需委託設計院進行的規劃設計工作，應採取地標方式，擇優確定。2、總體規劃設計方案（必須包括建造成本控制總體目標），應首先上報領導牽頭組織的「規劃設計方案聽證會」審查，獲通過後方可進入下一設計階段（如單體設計、擴初設計、施工圖設計）。每一階段都必須要求設計單位出具《設計概（預）算》，並在與上一階段的概（預）算進行認真分析、比較的基礎上編制我方的《建造成本概（預）算》，確定各成本單項的控制目標，並以此控制下一階段的設計。
3、施工圖設計合同應具備有關鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，並載明：設計單位的《施工圖預算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預算》。
4、設計、工程、預算人員應會同監理人員組成聯合小組，對施工圖的技術性、安全性、周密性、經濟性（包括建成後的物業管理成本）等進行會審，提出明確的書面審查意見，並督促設計單位進行修正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。
（三）施工招標環節的成本控制
1、除壟斷性質的工程專案外，其他工程的施工或作業單位，不得指定．2、主體施工單位的選擇，必須採取公開或邀請招標方式進行。
3、應組織設計、工程、預算、財務四大專業人員聯台組成招標工作小組，就招標範圍、招標內容、招標條件等進行進詳細、具體的策劃，擬訂標書，開展招標活動；對投標單位應就其資質、經濟實力、技術力量、以往施工專案和施工管理水平等進行現場考讀，提出書面考察意見；對投標情況進行評估，提出書面評估意見。
4、同等條件下，應盡量選擇企業類別或工程類別高而取費較低的單位。
5、凡投資額超過人民幣1，000萬元的工程專案若採取邀請招標方式。應事後提交有關招標、評標等工作的文字備忘。
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第一章房地產成本管理制度 一 總則 l 為了增強成本控制力度，降低成本費用，提高市場競爭力，根據國家有關法規政策，結合成本管理的要求和經驗 教訓，制定本制度。2 成本管理的基本原則是 以市場需求為導向 保證質量為前提，過程控制為環節 規範操作為手段，提高經濟效益為目的。3 成本監控的任務是 遵守國家...
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