大成國際商業中心：商圈未成隱含風險
專案概述:大成國際商業中心面積達7萬平方公尺，位於東四環百子灣橋東南角，是大成國際中心的配套商業。由樂購國際零售機構管理運營。
區域商業氛圍
周邊有後現城、金港國際、蘋果社群的社群底商，以及cbd東都的30萬平方公尺商業中心。
投資真相
開發商大成集團宣稱，大成國際商業中心「以最規範的商業租賃形式，為百姓提供最安全、最穩定的短期房地產理財計畫」，只需投入5萬元，即可獲得每年8%的高額穩定回報，逐月返還租金收益，3年後賺足1.2萬元。即用5萬元購買3.
7平方公尺的投資份額，每年回報8%，年租金收益4000元。
據專案銷售人員徐先生介紹，有專業擔保公司提供本金和收益的全程擔保。而且，
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世界500強旗下的樂購，已經和大成國際商業中心簽訂了2萬平方公尺為期20年的租賃合同。他表示，該
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理財產品總共有3500份，其中大成內部員工認購了1000份。並表示，目前前來諮詢的人很多，有的客戶甚至一買就是20份。而且有的客戶購買的5年期產品，這種產品第四年收益為8.
5%，第五年為9%。但在第五年後，就不再對外**，公司會收回自己持有經營。
眾所周知，一般商業專案在頭幾年都是虧損經營，所以才有「養鋪」之說，一定時間後才能形成成熟的商業氛圍。那麼為什麼大成集團明知道頭幾年要虧損，還要給投資者承諾8%的利潤，不是虧的更多？專家指出，樂購目前租賃的2萬平方公尺面積，年租金應該在1000萬元左右。
而根據該理財專案的計畫，每個投資者的年收益最少為4000元，如果3500份產品全部賣出去，那麼每年需要支付給投資者的租金應該是140萬元。這樣就有15%左右的租金收益要付給投資者，開發商為什麼要這樣做？
專家表示，通過這種包租的運作形式，儘管開發商讓出了部分租金收益，但是獲得鉅額的現金流，這與從銀行獲得開發貸款的成本相比，要低了很多，而這筆現金收入也能有效緩解資金鏈的緊張狀況。由於投資者的參與，可以一次獲得1個多億的現金。此外在三五年以後，作為比較成熟的商業區，其**將會高出不少。
所以，從長遠來看，付出這點租金對開發商來說，是非常划算的。
風險分析
中國步行商業街工作委員會秘書長董利認為，對於這種包租的形式，是純粹的投資，避開了商鋪經營的環節，為普通投資者省去了經營的麻煩，但仍面臨三方面風險。
第乙個風險是政策風險。國家有關部門曾多次出台政策，禁止投資型物業的售後包租行為。第二個風險是專業市場風險。
商業後期的經營本身就面臨各種風險，商家自身有時都難以預見。商業最終是否能發展起來商家並無絕對把握，讓開發商把後期商業經營的風險包起來根本就不現實也不可能。第三個風險是資金賠付風險。
一但商家經營困難並最終撤走，面對售後包租的合同，開發商要面對巨大資金賠付的風險，前期掙的錢可能都要吐出來。這樣的例子在全國有很多。開發商要墊付租金時間短可以，但時間一長，開發商要不跑掉，要不破產。
專家指點
由於商業市場的競爭壓力很大，加上專業性的要求，不到萬不得已，投資者是不會變成乙個商業經營者的。所以，很多投資者是抱著乙個僥倖的心理，甚至是佔便宜的心理去買這種售後包租的商鋪。他們希望只要做到售後包租，就一了百了，減少了後期很多的麻煩和風險。
可一但這種模式出事，投資仍可能血本無歸，這種投資心理是非常危險的！
專家甑仕奇提醒投資者，即使開發商承諾租金回報，但仍要對專案潛質進行考察，除了不可變條件(如：專案位置，專案體量等)的考察之外，還應注意開發商是否對商業市場有深度的了解，是否對本專案的商業有良好的符合市場的規劃，是否有專業的團隊。
就大成國際商業中心而言，雖然周邊社群眾多，但是這些社群都有底商，而且cbd東都將在7月推出30萬平方公尺的商業，在窯窪湖橋還有2萬平方公尺的燕莎奧特萊斯。這樣競爭會異常激烈，所以在投資時應該謹慎！
上海沙龍新天地：遭遇消費力欠火候的尷尬
專案概述：「上海沙龍新天地」是上海沙龍社群配套的綜合商業中心，面向亦莊居民開放。規劃建築面積6萬平方公尺，其中一期2023年底開盤，2023年底左右成為現房，目前已有80家左右商家開業，大部分集中在一層和二層。
據記者觀察，一期商鋪的出租率在70%左右的樣子。最為可貴的是，在80家左右的商戶中，已有美廉美超市、日昌茶餐、小土豆餐飲、上島咖啡、克麗緹娜美容美體，連同5月底剛剛開業的中體倍力等一批品牌商家。
其二期2023年9月開盤，目前工程正在緊張進行中，預計今年夏秋可完工。
區域商業氛圍
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亦莊第一代商業中心是大雄城市花園的鄰里中心，服務於大雄城市花園、一棟洋房、新康家園等早期商品房居民；隨著金地格林小鎮、大雄鬱金香舍、境界、獅城百麗、卡爾生活館和卡爾公寓等新小區的入住，大雄的商業中心已不能滿足亦莊居民的需要。上海沙龍新天地的誕生剛好滿足了亦莊迅速增長的消費需求，目前已成為亦莊人氣最旺的中心。
投資真相
據記者了解，目前上海沙龍新天地一層的租金從2元~15元(**鋪位)/天·平方公尺不等，以2~3元居多；二層的租金在從1~15元(**鋪位)/天·平方公尺之間；以一套150平方公尺(因為其一層層高較高，大多做夾層，故計費面積應以75平方公尺為準)左右的一層商鋪、實際租金2.6元/天·平方公尺為例，取當時一層的銷售**10000~15000元/平方公尺間的12500元/平方公尺計算，年回報率約在7.6%，還算正常。
但是，記者在沙龍轉了幾圈，發現許多餐廳的生意差強人意，飯點兒的時候也沒坐上一兩桌。據知情人透露，除日昌、黃姐餐廳、四季涮肉等部分餐廳的生意還紅火外，其他的均比較清淡；中心部位的幾家一層**鋪面至今還未租出，
三、四層的鋪子，大多都還在招租；剛剛從西餐廳改裝的美髮廳，以及由美髮廳改建的服裝店……還算正常的回報率加上空置、轉手等因素，最後真實回報是多少，只有房主們心知肚明吧。
專家指點
中國商業聯合會專家工作委員會專家委員黃璽慶認為：
上海沙龍作為亦莊新的商業，其經營情況目前看還不是非常理想。主要是由於亦莊絕對消費力不夠。這與亦莊的業態也有關係——基本上是生活必須的消費，缺乏發展消費的氛圍(如文化消費、娛樂消費)。
但是這只是暫時的情況，因為亦莊的絕對消費力是有的，就看怎麼讓這些絕對消費力留在亦莊了。
同時，品牌商家在這樣的區域商業中是一把保護傘。
建外soho：寫字樓商街「實驗場」
專案概述： 一定要體驗建外soho商街的目的，主要在於它是目前北京規模最大、成熟度最高的、位於寫字樓群中的商街，研究其得失成敗，具有普遍的意義。 位於國貿對面的建外soho是目前cbd面積最大的專案，總面積70萬平方公尺，主要由2棟寫字樓、18棟公寓、4棟villa商業樓組成。
所有商鋪均分布於建築的1~3層，形成了時尚、豐富業態的「soho商街」。 soho商街規劃每天將有5萬人辦公、逛街、休閒娛樂，商鋪達300個，目前建外soho的入住率較高，雖然無法統計流動人口是否真的達到5萬人，但是，現在的建外soho確實是cbd一處熱鬧的商業中心。
區域商業氛圍
cbd的商務氛圍日漸成熟，但是cbd的商業氛圍卻還是差強人意。除國貿以及秀水外，似乎沒有什麼能讓人想起來的成規模的商業中心。建外soho商業街補的就是這個差。
投資真相
據記者了解，建外soho商鋪租金一層**在40~50美金/平方公尺·月左右(**鋪位**還高)，合人民幣13元/平方公尺·天左右；二層**在35美金/平方公尺·月，合人民幣9元多/平方公尺·天，三層**20美元/平方公尺·左右，合人民幣6元/平方公尺·天。
以某中介公司所租的一間50平方公尺的一層商鋪為例，業主購房時的**為20000多元/平方公尺，現在的租價按一層的平均租價50美元/平方公尺·月計算，其投資回報是23%；即使按後期的銷售**30000~40000元/平方公尺計算，回報率也在10%以上。
但記者也觀察到一些定位較高的商業及一些位置較偏的商業，**非常稀少，也有一些較為靠後的商鋪掛著「招租」的廣告，乙個面積非常大的陶瓷店也打出了「轉租」的招牌。
專家指點
北京中天置地
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房地產經紀公司高階租售顧問朱健認為：
1.建外soho150平方公尺以下的
招商管理與商業地產的運營
運營管理是商業房地產運營的核心，是商業房地產收益和物業價值提公升的源泉。現代商業房地產管理運營的精髓就是要把鬆散的經營單位和多樣的消費形態，統一到乙個經營主題和資訊平台上。不能統一運營管理的商業房地產專案，會逐漸從 商業管理 蛻變成 物業管理 直至最終完全喪失自己的商業核心競爭力。統一運營一般包含四...
商業地產專案策劃與招商運營
課程背景 商業地產開發是乙個涉及全產業鏈的開發過程，包括 金融模式 商業模式 商業設計 商業運營等各個環節。在全產業鏈模式下，商業地產開發是從前期專案定位到後期運營管理的全程一體化流程，每個階段和環節均會碰到很多難題，每個環節都需要專業的團隊，各個環節之間才能進行有效串聯 銜接 配合。培訓物件 房地...
商業地產開發定位 招商策略及運營管理
主講 張志東 課程背景 伴隨首新一輪商業地產發展熱潮展開，無論是新開的商業專案，還是舊有的運營專案，都會或多或少出現一些問題，比如定位不夠明確從而導致招商困難，規劃不夠合理流不夠充足，管理不夠規範導致秩序比較混亂，業態分布不合理導致專案公升級換代比較尷尬等，本課程將重點從商業專案定位 規劃設計 盈利...