主講：張志東
【課程背景】
伴隨首新一輪商業地產發展熱潮展開，無論是新開的商業專案，還是舊有的運營專案，都會或多或少出現一些問題，比如定位不夠明確從而導致招商困難，規劃不夠合理流不夠充足，管理不夠規範導致秩序比較混亂，業態分布不合理導致專案公升級換代比較尷尬等，本課程將重點從商業專案定位、規劃設計、盈利模式分析、招商運管理管理等多處入手，休中解決前期定位與後期管理，初始規劃與公升級改造，開發運營與招商管理等多重矛盾。
【課程收益】
全盤講解商業地產三種盈利模式及五大盈利要點，在開發亂潮中教您正確把控核心贏利工具；
重點解析商業地產開發運營中的商業定位及商業設計，如何讓落地更精準讓專案更吸引人；
全過程精細化、全體系解讀商業地產招商策略與運營管理細項及核心要點把控；
通過學習，全面熟悉商業地產開發與管理，商業運營部分的配合協作方式，並掌握環境管理、細節管理等商業物業運營於一體的工作知識及實戰技巧。
【課程物件】
房地產企業及相關企業董事長、總經理、副總、營銷策劃總監、招商經理等中高層人員
各類商業地產經營機構、管理服務機構、策劃營銷機構、規劃設計機構及相關各界人士
【培訓內容】
第一部分：商業地產開發運營
一、商業地產基本概念
1、商業地產五大模組
2、如何認識和研究乙個綜合商業專案的商圈：認知維度
3、商圈案例分析：重慶萬科河運校及ⅰ地塊專案（含形成歷程、商業型別對比、業態結構、消費模式、商圈交通、品牌分布等）
二、商業地產的分類
（一）按照行業類別分類
（二）按照市場輻射範圍分類
（三）各形態形態商業地產案例分析
1、社群型商業案例分析
2、區域型商業案例分析
3、超區域型商業案例分析
4、超級型商業案例分析
5、目的地型商業案例分析
6、專業市場型商業案例分析
（四）按照物業形態分類
三、商業地產開發與住宅開發的區別
1、綜述：商業地產開發與住宅開發的重大區別
2、商業定位和住宅定位的區別
四、商業地產的三種盈利模式及五大贏利要點
1、盈利模式：在「租」和「售」之間進行選擇
2、三種商業地產的盈利模式對比
3、商業地產地產贏利要點
端正心態→一榮俱榮→招商前置→主題定位→退出機制
五、商業地產專案定位
（一）如何進行商業市場定位（市場定位的推導思路詳解、
1、專案立地條件研究
2、專案經濟環境的分析和生活結構研究
3、區域城市結構調查和城市發展規劃調查
4、商業發展規劃和政策研究
5、輻射區域的確定和零售業結構研究
6、競品及典型性案例研究
7、消費者消費行為的調查和研究
8、綜述：兩大定位手法大pk：穩健定位vs品牌定位
（二）商業地產商業業態定位
1、初步業態組合定位
2、主力店招商反饋
3、調整業態組合
4、確定設計方案、**報批
5、關鍵概念「坪效」重點解析
（三）商業地產商業**定位
1、**定位的重要性
2、如何進行商業**定位
3、方法一：成本定價法
4、方法二：市場比較法
5、方法三：租金反推法
六、商業地產設計難點
（一）商業設計的誤區：常見的設計誤區解讀
1）外觀設計綜合症
2）平面布置綜合症
3）道路規劃綜合症
4）忽視前期商業定位與規劃
（二）設計應遵循的商業原則
1）土地的高強度開發
2）便捷的外部交通誘導
3）高效的內部**組織
4）重估樓層價值體系
5）創造高附加值空間
6）商業建築本身就是廣告系統
7）延續地方文脈、提公升商業文化品質
8）設計具有社群活力的城市公共空間
第二部分：城市綜合體的招商策略
一、商業地產招商計畫的制定
（一）招商原則
1）統一規劃、統一招商、統一運營
2）先主力店招商、次主力店招商、後小商鋪招商
3）租金水平和商業經營整體規劃，需長期與短期收益相結合，追求利益最大化
4）開業時保證80%的入駐率，保留一定空間，開業後進行業態調整
（二）招商順序
1）先招主力店、再招次主力店、最後招散鋪
2）先招面積大的，先招租金水平較低者
3）隨著招商進度推進，商家資源積累越多，中小商家信心加強，有利於取得更高水準的租金
二、主力店的開店要求（將進行分類進行開店要求的說明）
1、超市類：沃爾瑪
2、電器類：蘇寧電器
3、休閒類：spa洗浴中心
4、餐飲類：連鎖快餐店
5、休閒類：ktv
6、餐飲類：麵點、麵包房
三、商業顧問公司、運營管理公司、物業管理公司早期介入至關重要
（一）商業管理制度的制訂與完善
（二）商戶關係的接收與整理
（三）開業前商業裝修監督、商品管理、企劃工作的執行以及其他開業前的準備工作
1、關於整體概念與業態推論
2、關於商業部分、寫字樓部分、住宅部分的建議
3、定價策略與專案投資測算、現金流測算
4、廣告宣傳：應根據專案整體訴求選擇廣告渠道與樣式
5、案例分享：大阪難波城市綜合體
第三部分：商業地產運營管理
一、運營管理綜述
（一）商業地產核心管理內容
1）業態管理
2）營銷管理
3）服務管理
4）物業管理
（二）以大悅城為例解剖商業地產組織機構
（三）城市綜合體運營理念
（四）城市綜合體不同階段營運重點
1、策劃開發期
2、開業籌備期
3、正常運營期
二、運營管理專案
1、商戶管理
2、導購員管理
3、商品管理
4、客戶服務管理
5、採取有效措施、防止跑單
6、**管理
7、店面標準化管理
8、客服管理標準化
三、商業地產專案運營要點
（一）關注環境
（二）關注品質
（三）關注顧客
（四）其他要點
1、保持市場敏感性、時刻洞悉市場變化、調整與提高。
2、適時進行硬體更新
3、適時改變讓專案更具時代感和吸引力
4、細節的累積與提公升
5、普適性和獨特性、關注細節總結規律
四、具體樓層管理工作、專賣店管理
1、綜述：15大樓層管理工作細則說明
2、專賣店的經營管理
3、專賣店的銷售服務管理
五、附：香港購物中心運營管理策略
1、推動購物中心三權分立式管理、極度重視物業經營管理公司對購物中心的作用
2、經營管理方對商戶要求幾近苛刻，牢牢把握商場主動權，形成大業主小租戶現象
3、招商注重租戶組合
4、附：香港主要商場樓層分布圖
5、用策略經營實現各層租金遞增同謀平緩，將低樓層與高樓層租金差距拉至最小
6、購物中心的租戶每年保持5%-10%的淘汰率
7、前所未有的重視顧客的感受
8、裝修期近乎完美的現場管理，不給購物氛圍製造一絲絲的不和諧
9、合理控制售價與租金之間的比率，將回報率控制在7%-8%之間
10、其他運營管理策略
商業地產定位 選址 策劃 開發 招商
段巨集斌商業地產系列工具書 各套圖書精要購買 150q1938613552 段巨集斌廣州道本策略中心首席執行官，中國商業地產最傑出的青年領袖，21世紀中國商業地產最具有影響力人物之一。多年來，致力於在實踐中總結中國商業地產的發展經驗，並努力拓展商業與房地產的全球視野，密切關注中國現代社會轉型期間的商...
張志東商業開發定位招商策略及運營管理
主講 張志東 課程背景 伴隨首新一輪商業地產發展熱潮展開，無論是新開的商業專案，還是舊有的運營專案，都會或多或少出現一些問題，比如定位不夠明確從而導致招商困難，規劃不夠合理流不夠充足，管理不夠規範導致秩序比較混亂，業態分布不合理導致專案公升級換代比較尷尬等，本課程將重點從商業專案定位 規劃設計 盈利...
商業地產開發 規劃設計 招商 運營管理及風水運用高階研修
課程說明 主辦 中房商學院中房博越地產機構 時間 2014年4月18 20日 兩天 地點 北京 課程背景 本次研修班邀請5位商業地產專家，系統闡述商業房地產投資開發 規劃定位 建築設計 招商運營等環節的要領，逐一破解商業房地產投資經營之道，幫助商業地產開發商梳理標準化開發運作流程。全面解決臨選址難 ...