商業專案的招商工作是一項系統、長期、艱鉅的系統工程。商業地產的成功，離不開成功的系統招商手段。沒有行之有效的招商手段，不能與商家建立起長期有效的品牌同盟和溝通渠道，將直接導致整個商業物業的經營失敗。
1、要維護專案的經營比例
商業專案中零售、餐飲、娛樂52：18：30，這種比例是商業專案經營的**比例；此比例特別適用於超大型綜合性的購物中心shopping mall。
招商要注意維護和管理好這個經營比例。（這個比例當然不是絕對的。）譬如廣州天河的正佳廣場和上海的虹橋購物樂園就是大致按照這個比例來招商的。
筆者看好大致按照這個比例招商的大型購物中心專案。
2、要維護專案的統一主題形象、統一品牌形象
大型商業專案是一種多業態組合的商業組織模式，但它決不是乙個無序的大雜燴。商業專案必須是乙個擁有明確經營主題和巨大創造力的品牌形象企業。招商要始終注意維護和管理好已確定的經營主題和品牌形象。
譬如正在興建的廣東佛山東方廣場，其經營主題就很明確：「國際旅遊觀光」，但經營者一定要注意管理和維護好這個主題。
3、功能和形式上同業差異、異業互補
同業差異簡單地說，就是市場有一定承受力，不能盲目招同一品類的店。異業互補的目的就是要滿足顧客消費的選擇權，並能讓顧客心身體驗變化，提高其消費興趣。譬如百貨、超市因為經營品項不同，可以互補；讓顧客逛購疲勞的零售店與讓顧客休息放鬆的餐飲店可以互補等等。
在這方面做的比較成功的購物中心有香港的太古廣場、廣州的天河城廣場等。
4、經營方式的選擇原則
商業專案的經營方式基本有三種：自營、聯營和租賃。購物中心又是乙個以零售為主的商業組織形式，而零售是乙個精細化管理的產業，精細化管理要求管理者加強經營控制力度；另外，相對於非主力店商戶的招商條件，核心主力店必須引入知名度高的大商家，故核心主力店的招商較困難且招商條件放得較寬，造成核心主力店的提成或租金收入偏低。
所以購物中心的發展商以前不管是房地產商抑或是零售商，在條件容許的情況下，核心主力店盡量自營一部分或全部，這樣一可以加強經營控制力度，有利於商業專案的長期經營，其次可增強其他商戶與之合作的信心，第三可以提高非主力店的提成或租金收入；而招非主力店商戶盡量以聯營為主、租賃為輔，這樣也可以增強發展商對購物中心的整體控制力度。 這種選擇原則不但是零售精細化管理的要求，也符合購物中心長期經營性的特點，更能幫助發展商創出購物中心的品牌來。對於餐飲、娛樂經營來說，這個原則也基本適用。
在這方面做的比較成功的購物中心是菲律賓sm supermall連鎖超級購物中心。
5、招商順序原則
核心主力店先行，輔助店隨後的原則；零售購物專案優先，輔助專案配套的原則。
6、核心主力店招商布局原則
核心主力店的招商對整個專案的運營成敗，專案輔助和配套店的引進都有重大的影響。乙個超級連鎖店或超級百貨公司的入駐，常常能帶動整個專案的順利招商與管理。另外核心主力店對於**也起著關鍵的作用，其布局直接影響到專案的形態。
商業專案特別是大型購物中心的核心主力店適合放在經營軸線（或線性步行街）的端點，不宜集中放置在中間，這樣才能達到組織**的效果。
7、特殊商戶招商優惠原則
「以點代面，特色經營」是商業專案特別是超大型綜合性購物中心shopping mall的經營特點。特殊商戶是指具有較高文化、藝術、科技含量的經營單位，對她們給予優惠政策，邀請其入場，能夠起到增強文化氛圍，活躍購物中心氣氛之作用。例如深圳華僑城mall購物中心就專門邀請三百硯齋，展示中國的硯文化。
當然特殊商戶的經營範圍要與購物中心的經營主題及品牌形象相吻合。
8、租賃經營採用放水養魚的原則
租賃經營原則採用放水養魚的原則。因為購物中心經營具有長期性特點，採用合理租金與優質服務做法，將整個購物中心作熱，而後根據運營狀態，適當穩步地調整租金；這樣，發展商與商戶才能一同成長。放水養魚的原則可以理解為「先做人氣，再做生意」的原則。
如果前期就向入租商戶收取過高的租金，結果無異於殺雞取卵；北京信特商業中心倒閉的原因之一就在於此。
9、統一招商的「管理」要充分體現和強調對商戶的統一服務
統一服務包含統一的商戶結算、統一的營銷服務、統一的資訊系統支援服務、統一的培訓服務、統一的賣場布置指導服務、統一的行政事務管理服務、統一的物業管理服務等等。這個「統一服務」不但要體現在思想上、在招商合約中，更要體現到後期的管理行動中。這個「統一服務」就是要求「服務」出專案的品牌與特色來。
10、具備完善的資訊系統，提供便利的服務
（當然便利各有不同，有管理便利、財務核算便利、營銷便利、經營決策便利、結算便利、消費便利等等。） 大型商業專案必須要建立完善的資訊系統，以便在招商時就能夠承諾對顧客與商戶提供資訊科技支援服務，最終為顧客與商戶都能夠提供便利。大型綜合商業專案作為乙個以零售為主的商業組織形式，更需要精細化管理，當然餐飲、娛樂經營也需要精細化管理；而精細化管理需要數字說話；統一的資訊系統就能提供決策者、管理者想要的數字以及用數字資料為顧客與商戶服務。
建立統一的資訊平台，進行精細化的管理，不但能夠為顧客提供統一收銀、消費一**等便利的服務；還能為廣大簽約商戶提供豐富準確的顧客資訊和市場資訊，甚至於提供更詳細的經營資訊，譬如零售商品單品進銷存資訊等等；更能為商業專案自身提供布局疏密度、品項搭配、人員配置、場地坪效、商戶業績等經營資訊，便於專案分析後對經營場地（稀缺資源）進行無限再分配。招商不是乙個開業前就完結的工作，實際上購物中心的招商是乙個無限迴圈的工作，這都需要資訊系統的分析支援。
不同商業專案具體的招商管理還是要根據各自不同的地域、不同的商圈、不同的經營主題、不同的品牌形象、不同的特點等來做各自不同的調整。開業前統一招商工作完成後，後續的工作就特別強調服務意識。
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