商鋪銷售執行方案
一、營銷環境分析
1、專案商鋪非「現金牛」產品，難做到速銷
專案商鋪最大價值點為新華路及臨街優勢，但目前該區位仍在發展中，未來規劃鮮見搶眼前景，故，相對市中心區域及市區繁華地段臨街商業，其自身價值不構成「現金牛」產品，稀缺度不高，並非市場熱捧產品，如果按照傳統的開盤銷售思路，難以做到速銷。
既然難以做到「熱銷」開盤，以自然銷售方式更適合專案實情。
2、投資客群分散，商鋪體量不大，無法實現高位蓄水
根據前期專案積累的商鋪客戶分析，客戶分布散、需求性質區別較大，即使蓄客時間加長，也較難有效快速增加有效來訪客戶；加之專案商鋪的體量不大，大面積大投入的做推廣事倍功半。
3、同型別商鋪，「捂著賣」銷售方案佔多
城區與專案同型別商鋪，如沿江路科藝藍灣、中房共和城，紅旗路御景東方等專案，
商鋪開盤無不採用「捂著賣」的銷售方式，不正式公開開盤，直接公布銷售資訊後逐步
去化，隨著銷售速度平穩推進，**逐步提公升；
4、銷售資訊傳播滲透需要一定時間，口碑傳播最有效
一般大型居住片區的社群商業及非繁華路段的臨街商鋪銷售通常會有一年左右的
銷售週期，商鋪銷售資訊經口碑傳播效果更佳。
結論： 1、不搞正式的開盤活動，確定乙個時間節點即開始銷售；
2、加大渠道建設，多渠道、多途徑增加銷售資訊的發布形式；
建議：其於以上分析，結合開發公司的分析意見，我司提出兩種方案選擇：
二、第一方案：「捂著賣」
1、通知客戶到售樓部看鋪約談，了解需求
將客戶資料進行整理成不同檔次，6月15日起，**逐個通知客戶上門購鋪約談，了解客戶購買需求，**承受能力，並將每個客戶的資料整理分析歸檔。從誠意度大、實力強的客戶開始，逐個**約談。
現場帶看。購買商鋪意向強烈的客戶，現場帶看，在現場打動客戶；
將有意向購買2間以上鋪面的客戶做詳細登記；
2、開盤銷售
商鋪開盤認購日，認購順序按排隊順序選鋪。客戶選定鋪號，交納定購金，簽訂《商鋪認購協議》。
3、開盤方式
開盤即將2/3/4棟商鋪全部放出；主推2、4棟，3棟對外宣傳口徑是有客戶談整體購買，暫不單獨對外銷售；
**通知所有客戶參加開盤(即發布銷售資訊即可)；
購買商鋪次序按照先來後到順序購買；
4、開盤優惠策略
以老帶新優惠政策：帶領新客戶成功購鋪的老客戶，獎勵10000元
開盤優惠折扣：按揭97折，一次性95折（待定）
5、物料準備
合同範本（定購、商品房預售合同）
單張印刷製作
二、第二方案：分段推盤
分段推盤思路：
第一階段：分析客源
將前期積累的意向客戶統一整理進行分析，把公司的關係客戶整合。以公
公司的關係客戶作為突破口，探尋客群對商鋪**的敏感度，摸清客戶對專案商鋪的真實購買意向度，為後續銷售工作提供建議；
第二階段：出價
出價階段在銷售部指定由兩人接待關係客戶；
指定銷售員負責與關係客戶聯絡，通知關係客戶於6月27日至6月29日期間來售樓部選鋪，商鋪**只對關係客戶公布；
6月27日至6月29日期間選鋪的關係客戶，如果決定購買商鋪，則填寫選鋪意向表，交納2萬元的選鋪誠意金，在6月30日上午進行選房；
6月30日直接簽定認購協議，補齊5萬元定金，選鋪順序按填寫選鋪意向表先來後到次序（上午9：00始，每5分鐘一輪選房機會）；
專案商鋪於7月5日以後全面向所有客戶公布，進入對外銷售流程；
預留三個小面積商鋪銷控，暫時不對外銷售；
關係客戶選房後，及時總結客戶對**的反應，為公開認購做調整；
第三階段：選房
關係客戶提前選房（見上文）
7月1日至7月3日通知所有商鋪意向客戶，商鋪**已經公布請至營銷中心諮詢；
告知商鋪意向客戶，專案商鋪約在通知後乙個星期左右開始選鋪，具體時間要等公司通知，具體的選鋪形式要等選鋪前一兩天才知道；
意向較強的客戶可以填寫意向商鋪銷售登記表，經現場主管面談後，如果確認客戶認同**且願意購買，可以向公司申請定購；（限主管掌握，銷售員不得擅作決定）；
7月8日開始通知意向客戶，7月10日開盤銷售，準備5萬定金，營銷中心開門後按先來後順序選鋪；
關鍵點：
1、關係客戶選房
摸清客戶的購買心態，對**體系的敏感度；
篩選意向客戶，完成第一階段成交，促進向其它客戶傳遞銷售資訊；
操作過程要有一定神秘感，讓關係戶感覺是讓他們是第一階段「內部選房」；
接待關係客戶前，專門負責的業務員要了解關係客戶的相關背景關係，業務溝通過程要讓關係戶感覺有面子，是領導關照的結果；
關係客戶成交情況好壞是整個商鋪銷售的「尖刀班」、「偵察兵」，最關鍵的是真實了解客戶消費特徵；
目的：在小範圍內進行銷售試探，了解客戶的購買特徵；保證專案**走勢及銷售方式的合理性；
2、前期積累意向客戶選房
採用先告知**後了解其購買意向的辦法，開始階段只告知大概的選房時間，不公布任何選鋪規則；
採用外鬆內緊的措施，對高意向的客戶，及時逼定下單，按照關係客戶處理成交；此部分客戶基數較大，必須在短時間內對其購買意向作出判斷，消化真正的購買客戶；
在水面下完成銷售後，開盤日只是乙個程式上的任務，對外開始公布銷售資訊；
目的：此部分關鍵是在水面下完成銷售，如果此部分客戶質量高則可保證量價齊公升；
即使此部分客戶的購買力並不理想，也並不影響專案真正開盤日的效果，對專案的後期銷售不造成影響；
3、後續蓄客銷售
重點獎勵「以老帶新」，鼓勵客戶口碑傳播；
主要針對蘆淞市場群、zz市公務員階層、各縣區客戶進行簡訊攻關；
利用交通頻道、網路、報紙資訊港三種長效**長期發布銷售資訊。
商鋪營銷方案
本案基本資訊 本案處於文化路東 東環路西，南臨街永興商業街。建築面積約90000 商鋪約15000 約700戶，以每戶3 5人居住計算，小區總居住人口2100 3500人。我專案在文化路和東環之間，是東城區的東部發展重點。古有紫氣東來 朝陽而居且周圍配套設施齊全，學校 銀行 醫院 廣場等基礎設施一應...
某專案商鋪營銷計畫方案
xx專案商鋪營銷計畫 專案自認籌以來，認籌量及客戶量都一直上不去。每天的上門客戶也都只有一組兩組。截止目前認籌客戶11組。商鋪意向客戶2組。為緩和當前市場環境下專案的尷尬局面，結合專案實際情況及公司想回些款項的意願，對專案營銷進行調整。營銷思路 以商鋪銷售開啟專案入市的開局，以商鋪上門量推動住宅的銷...
商鋪招商方案
要符合消費者的購物習慣 購物心理和走路習慣。這句話包含兩層意思 第一，所有人性化所要求的 通路設計必須要有 第二，所有不符合人性化所要求的 通路設計必須去除。這兩點對於商鋪的銷售有非常重要的意義。商業場所內部的步行系統設計是用以調節和分配 量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的 通路沒有，必然會影...