一、學習目標
學完本章後，應掌握以下內容和知識點。
① 物業裝置的種類和系統、物業裝置管理的意義、物業裝置管理的目標。
② 物業裝置管理的內容。
③ 物業裝置管理的機構及其職責。
④ 物業裝置管理的制度。
⑤ 物業裝置管理的要求和標準。
二、重點與難點
① 物業裝置管理的有效利用率、完好率。
② 物業裝置檔案資料的建立方法與規範管理。
③ 物業裝置的執行管理、經濟管理、維修管理。
④ 物業裝置的更新改造管理。
⑤ 物業裝置管理的機構設定原則。
⑥ 物業裝置的生產技術規程制度、執行管理制度及責任制度等。
⑦ 物業裝置安全操作規程。
通過學習本節內容，應了解到物業裝置由室內裝置和物業紅線內的室外裝置與設施系統組成，對於不同型別的物業，物業裝置主要是由給排水系統、消防安保系統、供配電系統、通風和空氣調節系統、電梯系統、燃氣和熱水**系統、通訊網路和有線電視系統中的裝置組成。
物業裝置管理的內容包括管理和服務兩個方面。
① 物業裝置管理在為人們提供良好的工作、學習及生活環境中，起到基礎性管理的作用，並提供了有力保障。
② 物業裝置管理是實現物業高效率發揮使用功能，促進物業與裝置現代化、規範化的強有力手段。
③ 物業裝置管理是提高現有裝置、設施的效能與完好率，延長裝置使用壽命，減少與節約資金投入，保障裝置安全執行的保證。
④ 物業裝置管理是城市文明建設和發展的需要，對文明卫生、環境建設及物質文明建設起到保駕護航的作用。
⑤ 物業裝置管理能強化物業管理企業的基礎建設。
物業裝置管理的目標是科學、合理地對裝置從使用、維護保養、檢查維修及更新改造等過程進行技術管理和經濟管理，使物業裝置始終可靠、安全、經濟地執行，確保物業使用的整體功能，體現物業的使用價值和經濟效益，達到物業保值增值的目的。用好、管好、維護檢修好及改造好現有裝置，提高裝置的利用率與完好率，是物業裝置管理的根本目標。
衡量物業裝置管理質量的指標一般有裝置的有效利用率和裝置的完好率。
a%式中：a——裝置有效利用率，%；
——裝置有效工作時間，h；
——裝置停機或無效工作時間，h。
b=100%
式中：b——裝置的完好率，%；
sn——裝置完好的台數；
——裝置總的台數。
物業裝置管理的內容包括物業裝置基礎資料的管理、物業裝置執行管理、物業裝置維修管理、物業裝置更新改造管理、備品配件管理、固定資產（裝置）管理和工程資料的管理等。現分述如下。
物業裝置基礎資料的管理主要從科學與規範地收集裝置原始檔案、裝置技術資料著手，對符合固定資產管理範疇的物業裝置要通過建立裝置卡片、裝置台賬及裝置技術登入簿等方法進行科學、規範的管理。
物業裝置技術執行管理的目的是使裝置的執行在技術效能上始終處於最佳狀態，並以最少的投入得到最佳的使用效果（經濟效益）。
① 針對裝置的特點，制定科學、嚴密且切實可行的操作規程。
② 對操作人員進行專業的培訓教育，按照規定持證上崗。
③ 加強維護保養工作，做到「正確使用，精心維護」，確保裝置始終保持完好能用狀態。
④ 裝置中的儀表、安全附件必須定期校驗，確保靈敏可靠。
⑤ 加強對執行中裝置的科學監測。
⑥ 對事故的處理要嚴格執行「三不放過」原則。
物業裝置經濟執行管理應抓好以下幾個方面。
（1）初期投資費用管理
在購置裝置時，應綜合考慮以下因素。
① 裝置的技術效能引數必須滿足使用要求，並考慮到發展的需要。
② 裝置的安全可靠程度、操作難易程度及對工作環境的要求。
③ 裝置的**及執行時能源的耗用情況。
④ 裝置的壽命，即裝置從開始使用到因技術落後或經濟上不合算而被淘汰所經過的時間。所謂經濟上的不合算是指裝置繼續使用所需的維修費用高於該裝置繼續使用所能產生的效益。
⑤ 裝置的外形尺寸、重量、連線和安裝方式及雜訊和震動。
⑥ 注意採用新技術、新工藝、新材料及新型裝置，從而獲得技術進步及一定的經濟效益。
（2）執行成本管理
執行成本管理具體從能耗、專業操作人員的配置及經濟合理的維修費用監控等方面考慮，同時還應考慮綠色環保的標準。
物業裝置維修管理主要從裝置的維護保養、定期計畫檢修工作的落實進行。
① 維護保養的方式，包括緊固、潤滑、調整及外觀表面檢查等。
② 維護保養工作的實施。維護保養工作主要分日常維護保養和定期維護保養兩種。
③ 裝置的點檢，就是對裝置有針對性的檢查。裝置的點檢包括日常點檢及計畫點檢。
④ 物業裝置的計畫檢修。計畫檢修工作一般分為小修、中修、大修和系統大修4種。
在計畫檢修和維護保養的關係上，應遵循「維護保養為主，計畫檢修為輔」的原則。
物業裝置更新改造管理是應用現代科學的先進技術，對原有的裝置進行技術改進，從而提高裝置的技術效能及經濟特性。主要途徑有以下幾種。
① 對裝置的結構作區域性改進。
② 增加新的零件和各種裝置。
③ 對裝置的引數、容量、功率、轉速、形狀和外形尺寸作調整。
要注意，只要通過技術改造能達到同樣的目的，一般就不採用裝置更新的方式。
備品配件管理的目的，是既要科學地組織備件儲備，滿足裝置維修的需要，又要將儲備的數量壓縮到最低的限度，降低備件的儲備費用。
固定資產是指使用年限在一年以上，單位價值在規定標準以上，並在使用過程中保持原有物質形態的資產，包括房屋與建築物、機器裝置、運輸裝置及工具等。固定資產必須同時具備下列兩個條件：一是使用年限在一年以上；二是單位價值在規定的限額以上（1000元、1500元、2000元）。
對於不屬於生產經營主要裝置的物品，單位價值在2000元以上，並且使用期限超過兩年的，也應當作為固定資產管理。
固定資產（裝置）的管理，主要是通過管理，有效地提高固定資產利用率和固定資產生產率，使裝置發揮最佳的效用。
確定裝置折舊年限的方法有以下幾種。
① 參考歷年來同類裝置的平均使用年限。
② 根據裝置使用頻率、工作環境惡劣程度及維修保養的質量。
③ 技術進步的程度決定了產品淘汰的週期，也決定了折舊年限的長短。
當裝置由於嚴重損壞不能再繼續使用，或者裝置損壞維修的費用已經不經濟時，裝置就應該作報廢處理。
工程資料的管理分為檔案檔案管理和電腦管理兩大類。
（1）竣工驗收資料
① 建設工程規劃驗收合格證。
② 建築工程竣工驗收書。
③ 單位工程竣工驗收書。
④ 消防工程竣工驗收書。
⑤ 消防工程竣工驗收移交登記目錄。
⑥ 電梯准用證。
⑦ 電梯執行許可證。
⑧ 房地產開發經營專案交付使用證。
（2）裝置管理資料
① 土木建築類。包括建築平面圖和建築結構圖。
② 暖通裝置。包括暖通工程竣工圖，暖通裝置產品說明書和使用指導書，暖通裝置操作規程，暖通裝置維保規程。
③ 給排水裝置。包括給排水工程竣工圖，給排水裝置產品說明書和使用指導書，給排水裝置操作規程，給排水裝置維保規程。
④ 強電裝置。包括強電工程竣工圖，強電裝置產品說明書和使用指導書，強電裝置操作規程，強電裝置維保規程。
⑤ 弱電裝置。包括弱電工程竣工圖，弱電裝置產品說明書和使用指導書，弱電裝置操作規程，弱電裝置維保規程。
⑥ 機電裝置（電梯、擦窗機）。包括機電工程竣工圖，機電裝置產品說明書和作業指導書，機電裝置操作規程，機電裝置維保規程。
（3）二次裝修裝置改造變更資料
① 改造裝置平面布置圖。
② 改造裝置系統圖。
由於物業裝置種類較多，在考慮物業裝置管理的機構時，一般將根據不同的專業類別設定相應的組別。比如，我們講義上分為強電組、暖通組、弱電與電梯組及維修組等，當然裝置管理的機構設定除了考慮裝置的具體情況外，還應按照人力資源管理的原理進行綜合考慮。
為了規範日常管理行為、管理程式以及明確每個崗位需完成的工作任務，必須制定各個崗位的職責。物業裝置管理方面的崗位職責，一般分為管理崗和專業技術崗兩種型別。管理崗有部門負責人（經理）崗、資料統計管理員崗及倉庫保管員崗等，專業技術崗則根據不同的專業（如強電、弱電、電梯、給排水及土建等）制定相應的崗位職責。
物業裝置管理的規章制度可以概括為下列三大類。
它具體包括物業裝置接管驗收制度、物業裝置的安全操作規程和物業裝置的保養維修規程。
它主要包括物業裝置預防性計畫維修保養制度、裝置執行管理制度、裝置巡查工作制度、安全管理制度、預防檢修制度和值班工作制度等。
責任制度主要有崗位責任制度、記錄與報告制度和交**制度等。
現代物業裝置的管理，應從裝置管理體制上明確管理的要求和標準，對企業負責人的管理職責、裝置管理部門及其人員的配備、管理制度、技術經濟指標應達到的標準等方面都有非常明確的規定，特別是近年來不少物業管理企業加快了與國際接軌的步伐，先後通過了iso9000系列的質量認證，經過近二十年的發展已逐步形成了一套比較全面的行業標準，這些標準已經廣泛地應用在日常的物業管理工作中。
① 物業裝置管理的內容：物業裝置基礎資料的管理、物業裝置執行管理、物業裝置維修管理、物業裝置更新改造管理、備品配件管理、固定資產（裝置）管理和工程資料的管理等。
② 物業裝置管理的意義。
③ 物業裝置管理質量的指標：有效利用率和裝置的完好率。
④ 物業裝置管理的內容包括物業裝置管理的機構和職責。
⑤ 物業裝置管理的規章制度包括生產技術規程方面的制度、管理工作方面的制度和責任方面的制度。
⑥ 物業裝置管理的要求及標準。
1．固定資產是指使用年限在以上的，單位價值在規定標準以上，並在使用過程中保持原有物質形態的資產，包括房屋與建築物、機器裝置、運輸裝置及工具等。
a．一年 b．二年 c．三年 d．四年
2．主要是清洗、更換和修復少量易損件，並作適當的調整、緊固和潤滑工作的是 。
a．小修 b．中修 c．大修 d．系統大修
3．以下屬於修：對裝置進行區域性或全部的解體，修復或更換磨損或腐蝕的零部件，力求使裝置恢復到原有的技術特性。在修理時，也可結合技術進步的條件，對裝置進行技術改造。
物業設施裝置的管理
物業設施裝置管理的內容及組成 物業設施裝置的內容主要有 1 供配電系統裝置 高 低壓配電櫃 變壓器 發電機組 電氣 三箱 動力配電箱 櫃，照明配電箱 櫃，控制箱 櫃 2.給排水系統裝置 各類給排水系統及其附屬設施 各類閥門。3 消防系統裝置 電消防裝置 水消防裝置 消火栓及噴淋系統 co2氣體滅火裝...
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