一般意義上的物業裝置與設施包括建築給排水、採暖通風及空調和建築電氣，傳統的物業裝置管理側重於現場管理，主要是在物業管理過程中對上述水暖電裝置進行維護保養，把各種裝置能夠正常執行作為工作目標，著眼於有故障的裝置，具有「維持」的特點、但隨著網路技術的運用和建築智慧型化建設的推進，資訊化的現代建築裝置更快地進入各種建築，使物業管理範圍內的裝置設施形成龐大而複雜的系統，各項傳統產業的業務也由於結合了資訊科技而出現很大的變化。物業裝置設施營運過程中的成本花費佔物業管理成本的比重越來越大，「維持」水平上的管理已不適應物業管理智慧型化、資訊化程序的缺點日益突出。但至今還有相當一部分物管人員認為，大樓或小區建成後，招聘一些空調工、水電工、冷凍工讓裝置運轉起來就行了。
這樣的管理思路實施起來就會造成許多問題：諸如能耗高、自控不能實現、裝置損耗加速、室內環境品質惡化（典型如空氣質素）等等。據報道，武漢5座180公尺以上的大型建築，雖大都設定有ba系統，但系統運**況差異很大。
執行正常且在物業裝置管理中起到重要作用的僅佔20％，執行不正常但尚可使用的只有45％，另有35％左右是在大樓使用多年後，仍不能開通執行或執行一段時間後即發生故障無人修復。
導致國內物業裝置設施管理工作滯後的原因，首先是建設方、設計方、施工方和物業管理方在工作上脫節；建設方在建設階段較少考慮今後運營時的節約和便利，而過多地考慮了如何節省一次性投資，如何節省自己的時間和精力。且在安裝裝置的過程中，較少考慮各項裝置整合後的協調和匹配，而在建築物裝置的施工、除錯與驗收過程中，設計人員又很少參與具體工作。物管部門通常在建設後期或建成後接手，工程前期介入的工作幾乎不做或做得很少，裝置工程師的招聘還常常處於行政、清潔、保安人員之後，很少有乙個預先的系統的工程跟進和熟悉過程。
工程竣工後系統執行尚不穩定，竣工資料亦不完整，但卻匆匆趕著驗收、評獎，特別是採用了一些智慧型裝置的物業，往往為了眼前需要把智慧型化吹得天花亂墜，卻不管是否真的在營運過程中起到應有作用。其次，是部分物管企業服務的觀念還沒樹立起來，在工程交付使用後，相當數量的轉製企業和房地產商下屬的物管公司中的人員，沒有受過專業培訓，顛倒與業主的關係，動輒給業主發布通知、指令，要使用者這樣、那樣，只關心收錢、不高興辦事，客戶稍有意見就對人家上綱上線。第三的乙個認識誤區，就是認為只要裝置設施無故障、開得動就行了，這就是物業裝置設施管理的全部工作內容，這個認識在不少物管公司具有普遍性，這就導致許多大樓空調過冷過熱、電梯時開時停、管道跑冒滴漏現象普遍。
這種觀念並沒有認識到物業裝置管理的服務物件是人，沒有意識到良好的物業環境品質（即各種物業裝置設施的執行效果）才是物業裝置管理的最高工作目標。另外，國內物業裝置管理的技術含量不高，人才匾乏，招聘合適的裝置管理人員比較困難，憑經驗、拼裝置等手工作坊式的運作還是國內物業裝置管理的主流，國內各種層次的培訓，但無論是內容還是物件都還沒能完全跟上物業裝置管理的發展形勢。以智慧型建築為例，雖然去年10月國家已出台智慧型建築設計標準，但各省市在理解和應用上均還存在不同的誤區。
各種自控、網路及通訊、**裝置等進入物業裝置的管理範疇後，系統整合工作越來越重要，管理工作日漸複雜，綜合程度不斷提高，在物業管理中的獨立性越來越突出，因而國外在80年代末90年代初將其從傳統的物業管理範圍內脫離出來，將其視為新興行業，將其稱之為物業設施管理（facility mangagement稱為fm）。將其定義為從建築物業主、管理者和使用者的利益出發，對所有的設施與環境進行規劃、管理的經營活動。認為這一經營管理活動的基礎是為使用者提供服務，為管理人員提供創造性的工作條件以使其得以尊重和滿足，為建築物業主保證其投資的有效回報並不斷地得到資產公升值，為社會提供乙個安全舒適的工作場所並為環境保護做出貢獻。
現代化的物業由於採用了高度自動化裝備和先進的資訊通訊與處理裝置，能全面獲取建築物的環境、**、業務、財務、裝置的資訊從經營戰略的高度進行設施管理，因而與傳統的裝置設施管理有很大區別。管理的特徵從現場管理上公升到經營戰略，主要工作目標從維持保養上公升到尋找服務品質與服務成本的最優化，管理的著眼點從發生問題的裝置到全部固定資產，管理物件的時間從當前擴大到物管範圍全生命週期內及未來的更新設施，管理所需的知識與技術從單純的建築物本身的水暖電裝置相關延展到與建築、裝置、不動產、經營、財務、心理、環境、資訊等相關，承擔fm工作的部門也從單一的設施執行維護部門發展到需由多部門交叉、協調，進行復合管理。
物業設施裝置的管理
物業設施裝置管理的內容及組成 物業設施裝置的內容主要有 1 供配電系統裝置 高 低壓配電櫃 變壓器 發電機組 電氣 三箱 動力配電箱 櫃，照明配電箱 櫃，控制箱 櫃 2.給排水系統裝置 各類給排水系統及其附屬設施 各類閥門。3 消防系統裝置 電消防裝置 水消防裝置 消火栓及噴淋系統 co2氣體滅火裝...
物業裝置設施管理基礎一
一 學習目標 學完本章後，應掌握以下內容和知識點。物業裝置的種類和系統 物業裝置管理的意義 物業裝置管理的目標。物業裝置管理的內容。物業裝置管理的機構及其職責。物業裝置管理的制度。物業裝置管理的要求和標準。二 重點與難點 物業裝置管理的有效利用率 完好率。物業裝置檔案資料的建立方法與規範管理。物業裝...
裝置和設施管理
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