物業設施裝置管理的內容及組成
物業設施裝置的內容主要有：
1、 供配電系統裝置：高、低壓配電櫃、變壓器、發電機組、電氣「三箱」（動力配電箱/櫃，照明配電箱/櫃，控制箱/櫃）。
2. 給排水系統裝置：各類給排水系統及其附屬設施、各類閥門。
3、消防系統裝置：電消防裝置、水消防裝置（消火栓及噴淋系統）、co2氣體滅火裝置、防排煙裝置、防火捲簾、疏散指示。
4、電梯裝置：各類電梯及其附屬裝置。
5、弱電系統裝置：電視、**系統裝置、無線電對講系統裝置、智慧型化系統裝置（樓宇對講、閉路監視、防盜報警、門禁、停車場裝置等）。
6、 通風系統裝置：通風裝置及其附屬裝置。
7、其他
第二節物業設施裝置管理的重要性
物業裝置管理幾乎涉及到物業管理公司經營過程的各個環節，其重要作用主要體現在以下幾個方面：
1、關係到物業管理公司的聲譽。作為物業管理公司管理的重要部分裝置管理的好壞，對物業管理公司在社會聲譽方面有著的意義。小區物業裝置一直處於良好狀態，業主能安心舒適的生活和工作，物業管理公司的管理和形象得到認可，將在市場上獲得良好的口碑。
2、關係到物業管理公司的發展。裝置管理對服務成本的影響，除了表現在數量和質量外，還有裝置的投資效果、停工損失、維修費用、能源和材料消耗等。加強裝置維護保養，能有效地延長裝置的使用壽命和檢修週期，節省維修費用和減少停工損失。
隨著現代化裝置在物業管理企業的不斷發展和普遍使用，裝置所佔資金在固定資產中的比例越來越高，所以要提高企業的經濟效益，獲得持續的發展，無疑裝置管理的科學化是關鍵。
3、關係到物業管理公司的生存。如果裝置的可靠性低，管理不善，在執行中發生意外而造**身事故，不僅破壞物業管理公司的生產經營秩序，同時也使國家和企業遭受重大的經濟損失，給家庭帶來不幸，嚴重影響社會和諧。這樣物管企業的生存將面臨極大的考驗。
第三節物業設施裝置的移交
物業設施裝置接移交，是指物業服務企業在承接物業專案時，對物業的公共部位、共用設施裝置進行的、以結構主體安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗，同時接受圖紙、說明檔案等物業資料從而著手實施物業管理。
一、移交的目的
物業設施裝置移交是開展物業管理工作必不可少的重要環節，是物業管理的基礎工作和前提條件，也是物業管理工作真正開始後的首要環節。它不同於房屋建築的竣工驗收，竣工驗收工作的多方為：建設單位、施工單位、設計單位、監理單位、地勘單位。
一般情況下，物業服務企業受建設方委託直接參與新建專案的竣工驗收工作，但作為物業管理專案的接管驗收，物業管理方不應直接對施工方。對舊專案的物業管理接管驗收還應當包括設施裝置歷史維修資料的檔案交接。物業設施裝置接管驗收同時也是明確業主和物業服務企業雙方的責、權、利，維護各方的合法權益。
這有利於提高物業設施裝置管理的水平，確保物業設施裝置的安全、可靠和平穩執行。
二、接管驗收的工作依據
物業設施裝置接管驗收的工作依據主要包括：物業服務合同；設施裝置各系統專業的國家、部頒、行業、地方有關裝置和安裝施工工程質量驗收規範。如：
《房屋接管驗收標準》建標第19號，《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》建房102號，《房屋建築工程質量保修辦法》建設部第80號。
在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：基礎設施工程、房屋建築的基礎工程和主體工程，為設計檔案規定的該項工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統，為2個採暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、裝置安裝和裝修工程，為2年；其它專案的保修期限由發包方和承包方約定。
建設工期的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。
三、目前公司的設施裝置移交流程
1、專案經理部根據實際情況對需移交的設施裝置提前向公司匯報並提出申請；
2、經公司核實後由合同部牽頭，會同專案經理部共同組成驗收小組；
3、驗收小組對業主單位（開發商）移交的竣工資料、竣工圖和現場實物進行初驗，對移交設施裝置存在的問題及時與開發商溝通，要求施工單位完善資料和解決遺留問題。
4、驗收小組及時向公司領導匯報在驗收過程中發現的問題以及驗收程序。
5、在驗收小組確認竣工資料和竣工圖完整，現場實物清點無誤、設施裝置正常執行的基礎上，向公司領導報告請予接收。
6、經領導確認並同意後，由驗收小組辦理移交手續。移交手續須經專案經理部及合同部負責人簽字確認，並經分管副總批准並蓋公司公章後生效。
四、移交工作的內容及注意事項
移交工作根據移交的性質不同分為資料移交和現場移交兩個階段。
第一階段：資料移交。因為設施裝置竣工驗收往往和土建安裝工程一起驗收，土建安裝全部移交資料如下：
（一）綜合性檔案
1.1、施工合同（質保部分）
1.2、消防驗收意見書
1.3、工程會議紀要
（二）土建、安裝質量保證資料
2.1、開工報告、竣工申請驗收報告、竣工驗收報告
2,2、鋼材質量證明單、試驗單彙總表；水泥出廠合格證、試驗單彙總表；磚出廠合格證、試驗報告彙總表；防水材料合格證、試驗報告彙總表
2.3、混凝土強度合格評定表、單位工程混凝土試塊強度報告彙總表、砌築砂漿強度評定
2.4、建築工程質量整改通知書、工程質量整改完成報告書
2.5、單位工程質量竣工驗收記錄、單位（子單位）工程質量控制資料核查記錄；單位（子單位）工程安全和功能檢驗資料核查及主要功能抽查記錄；單位（子單位）工程觀感質量核查記錄；地基與基礎分部工程質量驗收報告、主體結構分部工程質量驗收報告
2.6、（基礎、主體、屋面、裝飾）分部（子分部）工程質量驗收記錄、[給排水、電氣（強、弱電）、通風、空調、消防、電梯、裝修]分部工程質量驗收記錄
2.7、安裝材料、裝置合格證、試驗單彙總表
（三）土建工程竣工文字材料
3.1、圖紙會審記錄、施工組織設計、設計變更通知單、技術核定單、工程洽談記錄
3.2、鋼材、水泥、磚、砂、石、防水材料、隔熱材料、防腐材料、輕集料等出廠質量證明檔案、檢測報告；構件（門窗、外牆、油漆等）合格證、檢測報告
3.3、商品混凝土出廠合格證、複試報告；鋼筋焊接試驗報告、焊劑焊條合格證、焊工操作證
3.4、隱蔽工程檢查記錄、工程定位測量檢查記錄、沉降觀測記錄、工程質量事故處理記錄
（四）給排水、電氣（強、弱電）、消防、通風、空調、電梯、裝修工程文字材料
4.1、開工報告、竣工工程申請驗收報告、圖紙會審記錄、施工組織設計審批表、設計變更通知單、技術核定單、工程洽商記錄
4.2、裝置、產品質量合格證、質量保證書、裝置安裝記錄、試執行記錄、裝置明細表
4.3、各專業（給排水、電氣、消防、通風、空調、電梯、幕牆）隱蔽工程檢查記錄、各種測試、除錯、試驗記錄及各系統試執行記錄與報告、工程質量事故處理記錄
（五）竣工圖
5.1、綜合圖（包括建築、建築小品、水景、照明、道路、綠化等平面布置圖）
5.2、各專業【建築、結構、給排水、電氣（強、弱電）、通風、消防、裝修（裝飾、幕牆）】竣工圖
資料移交中注意事項：
1、移交的資料應按工程資料存檔管理要求裝訂成冊。
2、竣工資料必須完整、有效。資料驗收過程中發現資料不齊全、不真實、不合格等問題的，驗收小組應當通知開發商要求相關單位進行整改或補充。
3、移交的資料專案設施裝置管理的移交，一般由專案經理部自行保管，但應做好保管工作保證不要遺失。
第二階段：現場移交。現場移交指公司驗收小組與開發商、施工單位根據開發商提交的竣工資料共同對移交設施裝置進行實物驗收，並形成移交清單。
主要設施裝置的現場驗收標準如下：
（一）設施裝置統一驗收標準
1、圖紙設計與裝置的規格、型號、數量符合。
2、主要裝置、設施的安裝位置與安裝質量符合。
3、裝置與連線整個系統的技術效能,應與設計要求符合,檢查結果對應不同類裝置記錄在設施、裝置接管驗收清單中。
（二） 設施裝置分類驗收標準
1、變配電系統裝置。變配電裝置型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好，安全防護裝置齊全，標識清楚，通風、採光良好，裝置表面油漆完好，無損傷，消防設施齊全，具有防止老鼠等小動物出入的防護措施，裝置執行無噪音。並且提供裝置的「3c」認證、質量合格證、檢驗證明檔案，裝置除錯執行記錄，及相關施工過程記錄（電氣裝置空載試執行記錄、建築物照明通電試執行記錄、質量驗收批記錄）。
2、給排水系統裝置。給排水裝置型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好，標識清楚，裝置表面油漆完好無損，閥門開啟靈活，安裝牢固，無滲漏現象；機房配置完整，符合專業及執行管理要求，通風、採光、防潮良好。並且提供裝置的質量合格證、檢驗證明檔案、給水管道材料衛生檢驗報告、裝置除錯執行記錄及相關施工過程記錄（隱檢記錄、質量驗收批記錄等）。
3、電梯裝置。型號、數量與移交清單相符，電梯應能準確地啟動執行、選層、平層、停層，曳引機的雜訊和震動聲不得超過電氣裝置工程施工及驗收規範的規定值。制動器、限速器及其他安全裝置應動作靈敏可靠。
執行平穩，安裝符合規範；有電梯執行準運證；機房設定合理，符合專業及執行管理要求，配件齊全，標識清楚，表面光潔平整、明亮，機房自然通風良好。並且提供裝置的質量合格證、檢驗報告、產品說明書及安裝技術檔案，裝置除錯執行記錄及相關施工過程記錄（電梯主要功能檢查記錄、電梯雜訊記錄、電梯電氣安全裝置檢驗記錄、質量驗收批記錄等）。
4、監控裝置。型號、數量與移交清單相符，監控器畫面穩定，無干擾，監控覆蓋合理，線路標示清楚，錄影硬碟無雜聲，切換器靈活，錄影回放影象清晰，錄影儲存時間達到設定日期，機房設定合理，符合專業及執行管理要求，配件齊全，機房自然通風良好，地面防潮防靜電。並且提供裝置的質量合格證、檢驗報告、產品說明書及安裝技術檔案，裝置除錯執行記錄及相關施工過程記錄。
門禁對講**系統裝置型號，數量與移交單相符，軟體執行正常，外表無損壞，對講**清楚，無干擾。並且提供裝置的質量合格證、檢驗報告、產品說明書及安裝技術檔案，裝置除錯執行記錄及相關施工過程記錄，操作培訓資料。
5、消防裝置。消防火災報警裝置型號，數量與移交單相符，無火警資訊，無故障記錄，通訊正常，自動狀態下正常執行，自檢正常，備用電源符合電流電壓。並且提供裝置的質量合格證、檢驗報告、產品說明書及安裝技術檔案，裝置除錯執行記錄及相關施工過程記錄，操作培訓資料，消防局備案檔案。
小區物業設施裝置管理
裝置發生重大故障或操作人員因違反操作規程引發裝置責任事故，工程應立即組織維修人員採取應急措施進行搶修，並及時向服務處負責人和公司領導報告，防止故障或事故擴大。夜間發生，不影響業主 住戶 生活 工作和產生嚴重後果的機電裝置故障，可以在次日進行維修。需要委外維修的裝置，工程負責人填寫 有償 委託聯絡單 ...
物業設施裝置保養手冊
1 目的 保持裝置設施正常技術狀態，延長使用壽命減少裝置故障，節約執行 維修費用，降低成本，保證服務質量。2 適用範圍 適用於管理中心所轄專案公共裝置設施的保養。3 職責 3.1 管理中心負責所轄專案裝置設施保養的技術指導和監督管理。3.2 管理中心負責所轄專案裝置設施保養的日常管理以及保養工作的檢...
物業共用設施裝置維護管理規範
本標準規定了物業共用設施裝置使用 執行 維護管理的基本要求以及特種裝置管理 裝置管理應急預案與演練的基本要求。本標準適用於深圳市物業服務企業為業主或非業主使用人提供共用設施裝置執行 維護管理服務提供參考。共用設施裝置 物業區域內屬於全體業主共有的 保障業主或非業主使用人正常工作和生活的基礎設施和裝置...