本標準規定了物業共用設施裝置使用、執行、維護管理的基本要求以及特種裝置管理、裝置管理應急預案與演練的基本要求。
本標準適用於深圳市物業服務企業為業主或非業主使用人提供共用設施裝置執行、維護管理服務提供參考。
共用設施裝置
物業區域內屬於全體業主共有的、保障業主或非業主使用人正常工作和生活的基礎設施和裝置。
承接查驗
物業服務企業承接建設單位移交的新建物業或者承接業主大會（或委託業主委員會）移交的原有物業時，對物業本身的現存狀況進行驗收的行為。
注1：承接查驗除了需要核查物業本身的質量/安全問題外，還需要查明整個物業環境、物業設施的使用與保養結果等，物業承接驗收是物業服務企業承接物業時不可或缺的工作程式。
特種裝置
指涉及生命安全、危險性較大的鍋爐、壓力容器(含氣瓶，下同)、壓力管道、電梯、起重機械、客運索道、大型遊樂設施、場(廠)內專用機動車輛。
注2：本規範所指的特種裝置除裝置本身外，還包括其所用的材料、附屬的安全附件、安全保護裝置和與安全保護裝置相關的設施。
裝置全壽命週期管理指對裝置從進行可行性研究、選型決策、購置合同管理、安裝除錯、初期管理、裝置執行、清掃、點檢、保養（包含潤滑、緊固、調整、對中、平衡、堵漏、防腐等細節）、修理、技術改造、直至淘汰的全過程管理以及備品備件管理。裝置全壽命週期始於裝置的規劃，終於裝置的淘汰。
5s——質量管理類教材
是指整理（seiri）、整頓（seiton）、清掃（seiso）、清潔（seiketsu）、素養（****suke）五個專案，因日語的羅馬拼音均以"s"開頭，簡稱5s。
點檢是指利用人的感觀（「五感」：視、聽、觸、嗅、味覺）或用儀表、工具，按照一定的標準，定點、定人、定期地對裝置進行檢查，以發現裝置的異常、隱患，掌握裝置故障的前兆資訊，及時採取對策，將故障消滅在發生之前的一種管理方法。
共用設施裝置分類
物業服務企業應制定共用設施裝置管理手冊，建立裝置長效管理機制。明確共用設施裝置管理的目的和原則，確立裝置管理模式，推行資訊化的裝置管理體系。
提倡物業服務企業採用國際、國內先進的裝置管理經驗，了解裝置管理的新趨勢，建立符合企業特點的裝置管理體系。
物業服務企業宜建立基於共用設施裝置檔案為基礎的資訊化管理系統，檔案管理的內容包括但不限於：
1——設施裝置的分類、分級和編號，在企業內或者乙個特定的專案內，單台裝置的編號是唯一的；
2——單機台賬和裝置管理卡，內容含括裝置的型號規格、技術引數、廠商資訊、生產日期和安裝驗收的資訊等，並以專案為單位建立設施裝置統計表；
3——與企業的vi體系相適應的設施裝置標示及其狀態標示；
4——設施裝置的圖紙、安裝使用說明書和安裝、除錯、驗收資料；
5——設施裝置執行使用中的執行、維修、保養、改造和更新記錄。
物業服務企業應編制與本企業技術水平相對應的共用設施裝置執行、維修、保養作業指導書，以確保企業所提供的服務產品滿足合同要求，作業指導書的內容包括但不限於：
6——適用範圍、依據和標準；
7——準備工作；
8——作業流程及作業人員的要求；
9——作業步驟；
10——安全注意事項；
11——相關記錄。
注3：作業指導書宜針對不同型別的設施裝置一一編制，且在編制時，應對作業流程一一推演，以適合企業的管理運作方式。
物業服務企業應制定符合專案管理規約所約定的共用裝置執行使用管理制度，明確執行使用時間、故障處理、故障修復時間等方面的要求，明確執行使用管理責任人員的權責，明確執行時用的相關記錄以及儲存期限的要求。
提倡物業服務企業推行裝置經濟執行管理，結合物業專案的特點和各型別共用設施裝置的作用，推廣節能環保管理措施，如根據氣候或時節變化，調整執行使用時間等。
物業服務企業應根據物業專案的特點，制定共用設施裝置維修保養、改造和更新的管理制度，明確實施計畫和要求。
維修保養制度中應明確不同型別裝置的維保週期、保養等級、維保標準和相關記錄與證據
實施改造更新時，應徵得業主大會或業主大會授權業主委員會的同意後方可進行，提倡物業服務企業以裝置全壽命週期管理的方法，推廣應用新技術、新產品、新模式，且不應採購國家或地方明令禁止的產品，應優先選用節能產品。
物業服務企業應定期或不定期對共用設施裝置的使用執行、維修保養、更新改造結果進行檢查或驗收，並及時處理檢查中發現的問題，盡可能減少因設施裝置故障對業主或非業主使用人造成的不便。提倡物業服務企業實施設施裝置點檢工作（參見附錄a點檢工作系統圖）。
物業服務企業宜根據檢查結果評價共用設施裝置與服務提供標準相匹配的能力，最大限度地優化配置要求，提高設施裝置的綜合管理水平。
注4：裝置管理的評價方式可參照目標管理的方法實施。
物業服務企業應明確各類裝置房的溫度、濕度、通風、安全防護等基本要求，並制定超出環境條件下的應急處置措施。
物業服務企業應在專案裝置房懸掛有關裝置安全操作、維修保養、應急處理的流程和制度，以指導相關作業人員的規範操作。
物業服務企業應設專/兼職人員管理裝置房鑰匙，明確裝置房鑰匙使用管理制度，防止非授權人員未經許可進入裝置房，以免發生裝置或人身傷害。
物業服務企業宜制定裝置房「5s」（整理、整頓、清潔、清掃、素養）管理制度，延長設施裝置使用壽命。
物業服務企業應建立24小時共用裝置實施執行值班機制，執行值班與巡查的工作內容包括但不限於：
12——定期巡查所在專案裝置房環境和共用設施裝置執行狀況；
13——工作計畫中安排的工作內容；
14——填寫裝置房巡查記錄表；
15——及時匯報發現的異常情況；
16——及時處理發生的緊急情況；
17——填寫值班記錄
18——履行交**手續。
**工作內容包括但不限於：
19——完整填寫當班各項記錄；
20——整理各種工器具、鑰匙和資料；
21——打掃乾淨值班室內外環境；
22——提醒**人員應注意的事項及其他問題；
23——**人在下班前除完成日常維護、巡查工作外，必須將本班裝置運轉情況、執行中發現的問題或異常情況、處理經過或故障維修情況等詳細記錄在「值班記錄」上；並應主動向**人口頭介紹；
24——如交**時間已到而**人員未到，**人員應迅速報告上級，並堅守崗位，等到**人員或上級指派的**人員到現場辦理交接手續後，方可下班；
25——發現**人員喝酒或精神異常時，應拒絕其**並向上級主管報告。
**人員應提前進入交接地點，了解**情況，交接雙方在交**記錄上簽字**。**工作內容包括但不限於：
26——查閱值班記錄和裝置執行的有關記錄；
27——檢查裝置狀況和變更情況；
28——檢查裝置房和值班室清潔衛生情況；
29——檢查各工器具、資料、鑰匙和安全用具及消防設施是否齊全完整；
30——在交**時發生事故或異常現象，由**人員負責，**人配合處理；
31——**時間以正點為準，一切交**手續務必辦理妥當，以簽名為準。
物業服務企業應做好共用設施裝置巡查管理，包括但不限於：
32——對巡查人員資格要求的規定；
33——巡查內容的規定；
34——對週期性檢查時間間隔的規定和裝置執行負荷高峰期的巡查規定。對需24小時不間斷執行的裝置，可分別設定白晝與夜間（高峰期除外）巡查的頻次要求；
35——裝置執行故障的緊急處理；
36——**與**的規定；
37——值班及巡查記錄。
物業服務企業應制定共用設施裝置故障時的緊急處置制度，明確緊急情況下的工作流程，緊急處理事項主要是針對影響業主或非業主使用人工作和生活的停電（參考附錄b停電應急處理流程圖）、停水、停梯/或電梯困人、**空調停止供冷等。
物業專案一旦發生共用設施裝置緊急情況，專案相關人員應啟動緊急處置流程，積極應對，將影響降低至最低程度。
由於共用設施裝置故障導致業主或非業主使用人的人身或裝置傷害的，物業管理處應積極採取措施施救，保留相關證據，如有管理失職，應承擔相應的責任。
物業服務企業應制定共用設施裝置保養工作流程（參見附錄c）作，以確保按照約定履行物業服務合同，且保持企業服務水平的一致性。
物業管理專案的專業人員應編制本專案共用設施裝置的年度/月度保養維修計畫，報職能部門、主管領導審批後落實，計畫的內容包括但不限於：
38——裝置型別；
39——維保類別及週期；
40——作業人員和責任人員；
41——主要工作內容及標準；
42——實施時間；
43——檢查檢驗；
44——計畫的編制、審核和審批。
注5：編制保養計畫時，宜結合專案裝置執行週期作不同保養等級的規劃，如**空調、游泳池裝置在投運前和停運後的保養安排，排水裝置在雨水季節來臨前的保養安排等，以降低保養的整體人工成本和保養費用。
物業管理專案的專業管理人員應按照經批准的共用設施裝置保養計畫的要求，組織具備相關資質的作業人員，參照相關作業指導書的規定，対共用設施裝置實施維修保養工作，完成作業任務，且試車成功後清理場地，做到工完場清。
實施保養工作前，物業專案管理人員應以公告或其他方式告知業主和非業主使用人，公告的內容包括但不限於：
45——保養工作內容；
46——起始工作時間；
47——可能的影響；
48——需業主和非業主使用人應做好的準備工作。
物業專案的專業管理人員應及時對實施的維修保養工作質量進行檢查和監管，注重人身和裝置安全以及實施的效果，並在實施記錄上簽字確認。
物業設施裝置的管理
物業設施裝置管理的內容及組成 物業設施裝置的內容主要有 1 供配電系統裝置 高 低壓配電櫃 變壓器 發電機組 電氣 三箱 動力配電箱 櫃，照明配電箱 櫃，控制箱 櫃 2.給排水系統裝置 各類給排水系統及其附屬設施 各類閥門。3 消防系統裝置 電消防裝置 水消防裝置 消火栓及噴淋系統 co2氣體滅火裝...
小區物業設施裝置管理
裝置發生重大故障或操作人員因違反操作規程引發裝置責任事故，工程應立即組織維修人員採取應急措施進行搶修，並及時向服務處負責人和公司領導報告，防止故障或事故擴大。夜間發生，不影響業主 住戶 生活 工作和產生嚴重後果的機電裝置故障，可以在次日進行維修。需要委外維修的裝置，工程負責人填寫 有償 委託聯絡單 ...
設施裝置維護保養制度
一 目的 確保車間設施裝置正常執行，為師生的教學 學習 工作提供保障，二 範圍 適用於本車間設施裝置維護保養。三 職責 1.裝置使用人是設施裝置保養維護的主要責任人，要做好有關設施裝置的管理及日常保養維護工作。2.明確總務處專人負責裝置設施維護和保養，維修人員應以主人翁的態度，堅持維護與檢修並重，做...