（2023年7月）
一、商業物業市場分布特徵
膠州商業物業從經營業態上可分為大型超市，服裝專業市場，綜合商業街，家具建材市場和城市綜合體五種商業型別。經營業態從日常生活百貨、大型專業市場到大型餐飲、娛樂、休閒為一體綜合購物廣場。
以揚州路為界，膠州主體商業依然以老城區為主，集中了膠州85%以上的商業消費業態。從區域劃分上分為4個大型商圈，分別是老城區商圈、佳樂家超市商圈、新城區利群商圈和蘭州路家具家居建材街以及1個大型城市綜合體和2個新增購物廣場。
老城區商圈：膠州市最早的商圈，包含向陽市場、國貨、世紀地下**、金沙廣場（大潤發超市）、盛天國際、利群、新源購物購車（金逸影城）、科潤城（華潤萬家）、財富中心。
佳樂家超市商圈：輻射含概老城區南部邊緣及新城區與老城區的交界區域。
新城區利群商圈：以利群購物為中心，包含澳門路兩側沿街商業。
蘭州路家居建材街：以蘭州路主幹道為中心，包含兩側的家居建材沿街商業，其中重點家居建材大型購物廣場4個，即禧徠樂家居博覽城、億豪家居廣場、龍港家具大世界和海博家居。
1個新增城市綜合體：寶龍城市廣場
2個新增購物廣場：南坦鑫匯廣場，中啟購物廣場
這幾個商圈含概的商業除向陽市場作為專業的服飾市場，蘭州西路作為家居建材專業市場以外，其他均是作為覆蓋面較大的區域購物中心業態存在，而且內部商業經營品種比較全面。
二、膠州市各大商圈及重點商業專案分析
通常，我們將商圈劃分為三個層次：核心商圈（主要商圈）、次級商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈）。一般情況下，核心商圈（primary trading area）約佔50%—70%的**量；次級商圈（secondary trading area）約佔15%—20%的**量；邊際商圈(fringe trading area)約佔10%左右的**量。
1.老城區商圈
青島國貨（世紀地下**）
青島國貨集團新世紀購物中心****是於2023年12月開業的一家集購物、娛樂、休閒、服務於一體的大型綜合性購物中心。購物中心位於膠州市鄭州西路5號，世紀大廈
一、二、三層，單層營業面積10000多平方公尺。
由於青島國貨（世紀購物中心）所佔據的較為良好的地理位置，同時經營時間較長，區域已經自然形成以它為核心向外輻射的半主力店及商業街道，其影響之深在膠州人心裡已經成為大宗購物的首選，周邊自然配合的專業電器市場——蘇寧電器（目前已搬遷至蘇州路蓓蕾大廈1f），通訊市場和服裝、手飾專賣店相互比鄰，業態互補，區域消費業態非常完善。
利群商場（蘇州路）
利群商場位於蘇州路與國貨（世紀購物中心）並駕齊驅，以超市為主力店帶動的中高檔服飾品牌商場。與國貨同期，均是膠州較早投入使用的大型綜合商業網點。
1f,以品牌服飾、化妝品為主，對外租賃，租金水平同利群集團統一管理，以老廟**為例，年租金11萬/年（約30㎡）。
2f,主要是利群超市賣場，同時利群商場實際是與向陽市場共用同一棟建築， 兩者在二層可以互通，這就為消費者提供了更為便利的購物通道，也使兩者的客流都在不同程度上得到了提公升。
膠州灣財富中心
膠州灣財富中心地處膠州市老城中心，東至蘇州路、南至蘭州東路、西至廣州路、北至鄭州路，商業街建築面積達85000平方公尺，可容納400多戶商家，2023年9月試營業。
財富中心地上分為a、b、c、d四個樓座，地下為維客超市（目前已關閉）和大型停車場。地上商業面積業態分布：
一層：麥當勞、珠寶首飾、品牌服裝、手機賣場、銀行等各類品牌店
二層：a座、b座為時尚服裝服飾、婦女兒童用品
c座休閒服裝、數碼廣場；d座精品鞋帽、箱包
三層：a座為小飾品、家居用品；b座兒童服飾
c座娛樂廣場d座美食廣場
商鋪售價：
f1：14000元/平方公尺-20000元/平方公尺
f2：均價12000元/平方公尺
f3：均價6000元/平方公尺
租金水平：
1f，沿街網點主要是一些大型品牌服裝形象店，主要以購買為主，**內對外出租**在5－7萬元不等，營業面積100平公尺左右。
2f，以貓眼休閒服裝為例，營業面積50平方公尺，年租金5萬；以金銀首飾小飾品為例，營業面積20平方公尺，年租金1.5-2萬，週末來逛街的客戶不多，生意冷淡，。
3f，出租的20平公尺店鋪，平均要價10000-12000/年。
專案招商完成約70％，但真正經營業戶不足30%左右，尤其是2f、3f經營業戶更少。
金沙廣場
專案位於膠州市廣州路老向陽市場北臨，由青島盛世嘉業商業發展****開發，全部採用統一收銀，統一管理，一期建築面積約為7萬方，商鋪形態分為臨街和內鋪2種（地上5層，地下2層），其中1樓主要以品牌服裝、化妝品、肯德基和餐飲（阿香公尺線）為主，2-3樓為大潤發超市，4樓主要以餐飲、ktv、電子遊戲娛樂為主。
目前運營模式以「對外承租」為主，北門區域經營型別主要為服裝、鞋帽類，每天**量較少，多數因經營不佳，對外轉租。
租金水平：
1f，北門區域主要以服裝、鞋帽類為主，知名較大品牌為百信鞋服城，對外出租面積為15-150㎡不等，年租金5-7.5萬不等；南門區域（大潤發主門），以品牌服裝、化妝品、肯德基和餐飲（阿香公尺線）為主，對外出租面積35-300㎡不等，年租金8-15萬不等。
2-3f，為大潤發超市，營業面積約為4500平方公尺，年租金初步估算120萬左右。
4f，主要以餐飲、ktv、電子遊戲娛樂為主，對外出租面積75-300㎡，年租金7-12萬不等。
金沙廣場地處廣州路最繁華地段，後因大潤發超市帶動，日均消費客群約為5000-6000人，極大的帶動了周邊商業消費，但北門區域經營型別服裝、鞋帽類問津較少，多少經營戶開始陸續對外轉租。
盛天國際
勝天國際地處膠州市鄭州東路北，人民銀行以西位置，由青島盛天置業****開發，總占地面積4.5萬㎡，由13.6萬平小高層和3.
7萬平沿街商業組成，商業部分持有，部分銷售面積從35-400㎡（南北沿街商業西側最南頭目前由工商銀行使用），其中規劃的南北沿街商業招商已招滿，東側沿鄭州路規劃交由銀座**使用，因其他原因銀座**後續工作並未展開。
商鋪銷售**18000元/㎡-22000元/㎡；
租金水平：規劃南北沿街商業，以南韓首爾婚慶店為例，3層總面積約為300㎡，年租金12萬。
科潤城（華潤萬家）
科潤城地處蘭州西路與廣州南路交匯處，商業總建築面積約為15萬方，地下負一層為華潤萬家超市，地上1-4f主要為高檔服裝、品牌鞋帽和高檔餐飲。
商業銷售**：起價12888元，均價區間2-3萬，門頭房最**5萬多；
租金**：1-4樓對外出租，面積從35-350平公尺，年租金8-18萬不等。
老城區商圈情況彙總：
2.新城區利群商圈、寶龍城市廣場商圈
新城區利群商圈
新城區利群主要針對膠州新城中高階客群，其中一到三樓主要經營中高階服裝、鞋帽、品牌化妝品、**首飾等，四樓為餐飲、ktv娛樂、西海岸國際影城等，因高階消費群體較少，四樓餐飲經營較為慘淡。
寶龍城市廣場商圈
寶龍城市廣場是目前膠州最大的城市綜合體，集商業、公寓、寫字樓為一體的複合型商業體，一樓主要經營高階品牌服裝、鞋帽、化妝品，二樓大潤發超市，三樓主要為橫店影院、ktv及部分餐飲，四樓主要經營為餐飲。
商業售**為：12000-18000元/㎡
租金：1-4樓對外出租（除大潤發外），面積從45-400平公尺，年租金7-15萬不等。
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