這一跨度接近30年的時期，正是我國改革開放和基礎建設大規模發展的時期，許多物業都是分散落成在這一時期，可是，適用的消防標準卻發生了大比例的變化。如何解決這些有一定樓齡的物業消防設施不能滿足現行消防標準的問題，而且由於新落成的樓宇將來也會遇到消防設施陳舊不能滿足將來消防標準的問題，所以，這是乙個長期的問題，需要乙個系統性、制度化、具實踐性的解決方法。在實踐中，物業服務企業經常遇到消防行政部門強制下消防整改通知書的簡單處理辦法，這不是解決問題的辦法，而是消防行政部門推卸責任的辦法。
有些消防設施可以通過改造達到現在的消防標準要求，而有些由於建築本身的限制，是無法通過改造來解決問題的。能夠改造的又涉及到籌資的問題（物業服務企業不應當是承擔改造費用的主體，深入理解物權法就明白這一點）；不能改造的又如何解決，是否正應了住房和城鄉建設部仇副部長所說中國建築實際使用年限只有25-30年的話，需要拆除重建呢。我想，應該正視這一問題的長期存在和進行制度建設，如引入樓宇消防設施分級評分制，消防設施強制改造籌資制度（可結合專項維修資金），甚至將消防設施納入特種裝置監察條例等制度性探索來良性地合理處理這一長期問題。
同時也應該調動物業服務企業的建設積極性來不斷完善消防設施，改變目前強行壓制物業單位在消防安檢過程中遭遇「代人受過」或「企業擔責過重」等現象，真正促進消防安全和真正解決問題。
二、「處方式」消防規範和設計方法本身的存在的侷限性。
「處方式規範」在我國消防界有著數十年的發展歷史，這種規範借鑑了世界各國的相關規定和理念，建立在大量實驗分析和實際工作的基礎上，是消防工作經驗的整合，是火災事故經驗教訓的總結，已相當完備和成熟。我國制定的幾百部消防技術規範和標準包括有建規、高規、石油庫設計、汽車庫設計、噴淋、報警等，幾乎涵蓋了現有的各類行業和各種建築。消防技術規範（標準）在對建築物進行分類的基礎上，按有關防火安全的要求，對每項設計都詳細規定了具體的引數和指標，例如建築物的耐火等級、防火間距、防火分割槽、裝修材料、安全疏散、防排煙設施、火災自動報警裝置、室內外消火栓系統、自動噴水滅火系統及其它滅火設施的設定等。
設計人員根據所設計的建築物的形式，結合本人的實踐經驗，從規範中直接選定與該建築物相應的設計引數和指標，消防監督人員也是對照標準逐項進行審核。整個設計和監督過程類似於醫生開單抓藥，所以被人們形象地稱為「處方式規範」。
這種規範直接給出了達到規範的安全水平，不需要使用者和查閱者有高深的專業知識，不需要複雜的分析計算，對設計和監督單位來說易於掌握，易於使用，其調整修改也較為容易。但是，由於每座建築的結構、用途及內部可燃物的數量和分布情況均不一樣，其居住者或使用者的條件也存在很大差異，因此按照此種規範統一給定的設計引數所做出的設計方案，通常並不一定是最科學、最合理、最有效的。隨著科學技術的快速發展，建築工程正在朝智慧型化、結構化、功能多樣化和形態美學化方向發展。
然而，傳統的建築工程防火設計普遍是按照「處方式」規範來進行的，詳細的設計引數和指標使設計受到很大的侷限性，設計出來的建築工程單調而呆板。因此，傳統的「處方式」防火設計方法越來越不適應現代建築的飛速發展。
「處方式」規範主要存在著以下一些突出的問題：a、規範中有關條文之間常常出現互不溝通，相互矛盾的現象，條文與條文之間無法解釋清楚；b、傳統的設計只能給出區域性保障，無法給出乙個統
一、清晰的整體安全度水準；c、部分技術問題國家消防技術標準尚未規定或未能涵蓋,跟不上新技術、新工藝和新材料的發展；d、限制了設計人員主觀創造力的發展，無法充分體現人的因素對整體安全度的影響。 舉例如下
1、《高層民用建築設計防火規範》第6.1.2.
3條規定；「剪刀樓梯應分別設定前室。塔式住宅確有困難時可設定乙個前室，但兩座樓梯應分別設加壓送風系統」。而第8.
3.4條卻規定：「剪刀樓梯間可合用乙個風道，其風量應按兩個樓梯間風量計算，送風口應分別設定。
」前乙個條文中的安全性明顯高於後乙個條文中的規定。
2、消防管網壓力保持程度不明確或不考慮經濟實際。《建築設計防火規範》第8.1.
3條規定：「室外消防給水可採用高壓或臨時高壓給水系統或低壓給水系統，如採用高壓或臨時高壓給水系統，管道的壓力應保證用水總量達到最大且水槍在任何建築物的最高處時，水槍的充實水柱仍不小於10m；如採用低壓給水系統，管道的壓力應保證滅火時最不利點消火栓的水壓不小於10m水柱(從地面算起)。」實際執行幾乎不能做到，高壓給水系統要使管網內經常保持足夠的壓力和流量，但保證這樣大的壓力需要消耗很大的能耗，非常不經濟，物業服務企業從能耗的角度和業主承受力的角度無法滿足該項規定。
這種只考慮滿足理論的安全角度出發，不考慮經濟適用的條文在實踐中執行會遇到極大地困難。
西方發達國家從上世紀八十年代在就不斷發展效能化防火設計的思想，在該領域迅速開展了研究，並應用到大量工程例項。我國自90年代末開始引入效能化防火設計的思想，並以少數大學火災科學國家重點實驗室為主體，展開了相關研究，同時，逐漸投入到生產實踐之中。
效能化防火設計是建立在消防安全工程學基礎上的一種新的防火設計理念，是以建築物在火災中的效能為基礎的防火設計方法。其基本思想是在確保建（構）築物使用和觀賞功能的前提下，針對建（構）築物的消防安全目標，運用工程分析和計算來確定最優化的消防安全設計方案的防火設計方法。它可由設計者根據建築的不同空間條件、功能條件及其它外部條件，自由選擇和確定各種防火措施，將其有機組合，最終形成滿足消防安全目標要求的總體防火安全設計方案，為建（構）築物提供最科學合理的消防安全保護。
與現行的設計方法相比，它所關注的是具體安全目標的實現，而不是拘泥於滿足規範的最低要求。
這毫無疑問是未來的發展趨勢，但是在目前效能化設計應用之初，在消防行政管理部門不熟悉、不適應的情況下，由於缺少相應的專業人員進行分析審查，對批准這種設計方案存在顧慮；因為與處方式設計相比，效能化設計分析和設計步驟需要更多的工程時間以便進行分析、計算和準備設計檔案；實際中最困難的在於，它更多地要求設計者和審查者的自身素質以及用以保證設計適當性的質量控制措施。
這些規範本身帶來的問題需要根據實際情況合理解決，目前階段還是應以發展和及時更新處方式防火規範為主，但積極大力提倡效能化防火設計規範。對滿足效能化防火設計規範的消防設計，可以不符合處方式防火規範。但是在實踐中遇到了類似問題，物業服務企業仍然成為了最終的責任擔當人，不可避免的要為這些可能造成的後果承擔過分的責任尤其是行政當局需要為事故尋找責任人的時候。
（未完待續）
物業服務企業有關消防責任的幾點困惑（下篇）
一、 物業使用人的問題
物業使用人包括業主單位，住戶，租戶。許多物業使用人消防意識淡薄，業主和物業使用人與物業管理公司之間的關係雖然理論上是平等的民事主體關係，物業服務合同也是一種服務提供的經濟合同。業主或物業使用人享有在管理中的決策權和監督權，負有服從物業整體消防安全的管理、合理利用物業專案、確保消防安全、承擔相應費用的消防安全管理義務，物業公司必須按照法律法規、行為規範標準及業主委託合同的約定，實施消防安全管理，確保物業消防安全管理工作接受公安消防部門、業主及物業使用人的監督。
受傳統的「主僕」觀念影響，作為服務的提供方的物業服務企業實際處於被動弱勢地位和**的不利方，業主多對物業服務企業不信任且在公共場地的使用、車輛的停放、物業公司的服務質量等方面很容易引起矛盾。從國家將物業管理企業更名為物業服務企業就可以看出，作為服務者，很難向服務購買方履行管理的職責，其中就包括消防管理。舉例如下：
1、央視大火。
央視的部門負責人主持在在建中的配樓燃放煙花，明知違反有關消防法規而執意進行，期間不聽從屬地民警的勸喻，最終釀成大禍，最後被判刑的人員殃及到烟花生產廠家，運輸人員，儲運人員，施工單位，工地看管人員，和乙個無意中接到上級遞來的點火引線而去點放的工作人員。試想下，作為物業服務企業，即使對業主單位提出異議，業主單位執意要進行和消防法規不符的活動，物業服務企業很難從中免責。想象一下，如果央視配樓已經有物業服務企業，物業服務企業從業人員應該也在監獄裡了。
2、大慶石油管理局下屬單位因嚴格消防管理敗訴賠償。
大慶石油管理局下屬單位勞動服務公司作為甲方與作為乙方的林某簽訂租賃合同,把200多平方公尺空場地租給乙方做生產之用,合同就環保和生產安全作了以下約定：1、租賃期限間乙方的生產經營必須符合國家法律法規的規定。2、租賃期間乙方應自行解決其安全，環保及人員的管理，若出現安全事故，一切損失由乙方負責。
甲方負責對乙方的消防安全進行監督。
在乙方安裝裝置後，管理局安全處等單位依據合同約定和有關法規賦予的職責對乙方裝置，場地進行安全檢查，發現其生產裝置存在火災，**等諸多安全隱患，在半年內先後三次發出停產進行安全隱患整改的通知書，要求其整改隱患，同時要求其交清所欠租金，裝置符合消防安全標準並通過有關部門驗收後方可生產和繼續履行全同。但出乎意料，乙方一紙訴狀把甲方告上法庭，並要求判令甲方賠償因違約造成損失516000元和停產損失1378600元。
"消防檢查是正當行為，也是依法進行的"，大慶石油管理局理直氣壯等待著勝訴，然而，判決結果卻讓他們感到驚詫。大慶中級法院審理此案後認為；大慶石油管理局對乙方的消防進行監督雖然是依據合同進行的，但是在沒有權威專業部門出具檢驗報告證明乙方裝置存在安全隱患的情況下要求其停產的，因其無權要求乙方停產整改，是違約行為。因而，大慶中院裁定；大慶石油管理局賠償乙方裝置損失和安裝費用，案件受理費由甲方承擔3/4。
物業服務企業的安全管理工作中，面對著商場、酒樓、工業廠房、倉庫及物業小區內公共設施和場所等，各種安全隱患林林總總。物業服務企業向物業使用者提出安全隱患整改要求，要求其整改和消除消防安全隱患，是為物業使用人和所在物業區域負責，但常常是物業使用者多方推諉，不願意整改，這成為兩者之間矛盾的導火索。而某些小型的違章現象，不可能全部由公安執法部門來查處，即使物業服務企業向公安執法部門進行報告，物業使用人也會採用迴避拖延等辦法拒不整改，那麼一旦出事後責任究竟應該歸屬哪方呢？
3、小區內亂停車站用消防通道
隨著社會經濟建設的迅速發展，深圳市民汽車擁有量不斷增長，「車、位」矛盾在居民住宅區普遍存在，尤其是本世紀以前建造的一些車位配比較低的居民住宅區更加突出。矛盾造成的直接後果是無序停放車輛，占用消防車道和消防登高場地的現象越來越多，這些現象嚴重影響到公安消防力量迅速抵達滅火救援現場，危害了公共消防安全。
按照有關消防規範要求，消防車道的寬度不應小於4公尺，但停放車輛後往往達不到4公尺，發生火災事故後消防車難以通行，影響滅火救援；高層居民建築的消防登高場地不應小於15公尺×15公尺，停放車輛後，無法開展登高滅火救援行動；違章停放車輛，如果遮擋了室外消火栓和水幫浦結合器，將影響消防隊使用室外固定消防設施供水滅火。（記得有部外國電影，主角在車上攜帶乙個室外消火栓，車停在路邊離開後為了保留位置，把室外消火栓搬出來放在路邊，其他人見路邊有室外消火栓而不敢停車在這段路邊。）
這個問題問題也是難以解決，不論是指責業主消防安全意識差，還是住宅區的設計先天不足，亦或是住宅小區地下車庫停車費用高，甚至物業服務企業為收取停車費放任自流，這種現象在各地都普遍存在。假使物業服務企業不讓業主車輛進入車場，換做是車主的讀者，也一定不會同意。這個問題就成了物業服務企業管理失職，但違章主體是車主。
作為乙個數量龐大的違章主體，公安消防部門難以逐一查實並予以法律追究，而且目前也沒有相關的處罰依據。
物業服務企業的服務創新
作為為房地產開發建設的延續和完善，物業服務在社會生活中發揮著重要作用，隨著城市品位迅速提高以及全社會業主意識 專業化服務意識的整體增強，物業服務企業想要在未來的市場競爭中取得好的業績，除了規範管理外，還應加強創新服務。如果說做好物業服務的規範服務是為了讓客戶滿意，那麼，創新的物業服務則是為客戶創造驚...
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物業管理是一項以服務為本質，以管理體現服務的工作。針對如何才能做好物業服務這一問題，我認為可以從以下三個方面來分析，從而提公升物業服務質量。首先，我認為員工的自身素質在物業管理中起基礎性作用。作為客服人員，要不斷提高自身素質和業務水平，才能勝任物業服務工作。具體來講可以分為以下四點。第一，服務態度要...
物業公司做好服務視窗工作的幾點體會
物業服務視窗是物業服務單位聯絡社群居民的橋梁和紐帶。視窗服務單位不僅肩負著橋梁和紐帶的重任，還被賦予了展示物業服務單位工作形象的光榮職責。視窗 代表著乙個單位的外部形象，做好視窗服務工作尤為重要。幾年來，礦區事業部在基礎設施建設，提高物業服務質量方面做了大量工作，取得了令人矚目的成就，在集團公司礦區...