一、 土地新政難抑高房價
新年伊始，****開始劍指高房價。
3月10日晚，國土資源部在其官方**上發布了《關於加強房地產用地**和監管有關問題的通知》。《通知》中明確指出：各地土地出讓最低價不得低於出讓地塊所在地級別基準地價的70%，競買保證金不得低於出讓最低價的20%；並表示一旦開發商囤地或未如期竣工，將在一定時間內不得再拿地；同時五成地價款必須1個月內交清，剩餘地價款在1年內交清。
該項政策的出台可以看作是**部門對今年"兩會"代表們怒斥高房價呼聲的一種回應，其背後的邏輯不難解讀：出發點是規範土地市場的執行秩序、抑制開發商的非理性拿地行為，在降低市場競爭的同時促使土地**下降，並進而通過"地--房"的傳導機制來平抑房價，最終實現民生問題的優化和社會一統的和諧。
歷史照進現實政策效力恐難改觀
我們認為，"地--房"傳導機制自身的缺陷決定了該項政策難以在短時間內收到預期的效果。儘管長遠來看具有一定的積極意義，但從歷史經驗來看，仍擺脫不了類似政策"遠水解不了近渴"的現實結局。
我國房價節節攀高的歷史走勢就是有力的佐證。在調控乏術的情況下，房價猶如脫韁的野馬一樣勢不可擋。相關資料表明，從04至09年，全國房價一路**且增速過快，年度漲幅分別達到17.
8%、14%、6.3%、14.8%、0.
3%和21.1%，而其中又以09年居首。與此同時，從04年以來，國家出台的相關調控措施數以百計，但效果終不明顯，高房價也一直是民間的熱門話題。
在今年的"兩會"上，高房價依然備受詬病。溫總理史無前例地在**工作報告中以較長的篇幅對抑制高房價進行了闡述，並在多個場合發表了對平抑房價的決心，住建部部長姜偉新也說"房價穩定不行也得行"。
從更深層面來看，導致我國房價"屢調屢高"的最主要原因還是在於調控措施未能觸及導致高房價的根源--土地**不足，地價攀公升導致房價上公升；住房供給不足，供需失衡推動房價走高；市場上投資、投機盛行，熱炒房價上行。
而《通知》的出台正是嘗試從房價的源頭--土地來對高房價進行調控的。但是，從05年的"打擊炒地，抑制投機"、06年的"遏制違法違規，清理閒置和別墅用地"、07年的"加強處理閒置土地，閒置費按地價20%徵收，開發商需全款拿地，不得分期付款"、08年的"商品住宅專案原則上開發時間最長不得超過3年"、09年的"開發商首次繳款比例不得低於全部土地出讓款的50%"等一系列相關措施的最終市場反應來看，該項政策的效力預期並不十分樂觀。
變化超越預期政策意願將遭落空
政策試圖提高土地市場的進入門檻、降低市場競爭程度進而拉低地價的意願基本會落空。《通知》中有相關條款明確指出"競買保證金不得低於出讓最低價的20%"，這對廣大開發商而言無疑設立了土地市場的進入門檻。而在此之前，對於競買保證金的繳納額度，國土部並沒有統一的規定。
此項措施乍看可行，但在當今的房地產市場，在"競爭+合作"模式盛行的今天，其很容易就被中小開發商以"抱團"的形式予以擊破，而對廣大財大氣粗的龍頭企業而言，該項政策更是形同虛設，09年年底廣州亞運村土地專案的拍賣就是最好的例證。
政策督促開發商加大開工面積、提高市場供給以期在短時間內平抑房價的最終目的也基本不可行。《通知》中提到"五成地價款必須1個月內交清，剩餘地價款在1年內交清，並且一旦開發商囤地或未如期竣工，將在一定時間內不得再拿地"。該項條款對土地市場而言，無疑是進一步完善了相關的懲罰機制，明確了具體的開工期限，對緩解市場的供需矛盾具有一定的積極意義。
但是，"地-房"的傳導機制決定了該政策目的不可能在短時間內見效，最終效果至少在兩年之後才能看到。就目前樓市高企的房價而言，該項措施只能算是一劑"慢藥"，難以救得了"急症"。
深入分析之後，我們無奈地發現此次調控政策雖然力度有所加大，但效力依然將不盡如人意。唯一值得欣慰的是，它明確了今年**在樓市調控層面的態度，使世人繼續對後市抱有希望。
【撰寫：世聯地產市場研究部張聚峰李凌】
二、寒意正在消退成交**在即
2023年2月份，在調控政策和農曆新年等因素的影響下，中國樓市度過了乙個寒意十足的春節。相關資料也表明，全國20個重點城市2月份成交總量環比下降了51%，同比下降40%。其中一線城市平均環比**51.
1%，二線城市環比跌51%，20個城市中僅有瀋陽成交量環比出現了上公升。市場形勢的急轉直下嚴重打擊了消費者的消費信心，觀望氣氛也開始在市場**現，08年的樓市夢魘彷彿又要重新上演。
但是，通過對節後三周全國房地產市場的觀察，我們驚喜地發現目前籠罩在樓市中的逼人寒意正在慢慢地退卻。伴隨著人氣的重新回公升，成交量的**將為期不遠。
多重因素導致成交下滑
2月份，全國房地產市場成交量的急劇下滑是多重因素綜合作用的結果：
在政策層面，近期密集出台的調控政策也對市場成交產生嚴重的衝擊。在經歷了09年的一**"牛市"之後，中國樓市的均價已經處在了歷史的高點，高企的房價嚴重限制了民眾的消費能力。在09年底"保八"可見和經濟發展企穩的同時，民生問題重新成為**工作的重點，在此情況下**出台相關涉房的調控政策將會成為其必然選擇，而樓市成交量的應聲回落自然也在情理之中。
從市場需求的角度來看，09年樓市的高歌猛進在一定程度上透支了10年的市場需求。09年的中國樓市是新世紀以來最為輝煌的一年，在一系列優惠措施的配合下，中國樓市走出了一輪波瀾壯闊的"牛市"，成交量和成交均價都創造了歷史的高點。但是，在輝煌的背後我們也應該看到，創紀錄的成交量必然會導致對未來需求的透支，尤其是年底出現的"尾班車"效應必然會對短期內的市場需求產生影響，這也是新年以來市場需求乏力的乙個重要影響因素。
在市場的發展週期方面，2月份是中國樓市的傳統淡季，尤其是在農曆春節所處的1、2月份市場成交量出現大幅下滑的情況比比皆是。歷史經驗也表明，在春節臨近的乙個月內，樓市成交量往往會有30%-40%的**。所以說，2月份全國樓市成交量的下滑並不是偶然現象，而是市場規律的必然體現。
10年樓市不會重蹈08年的覆轍
綜觀08和10年的全國樓市，我們可以發現諸多的相似之處：一樣的創記錄成交量、一樣的畸高房價、一樣密集的巨集調政策，所有的這些都在向世人傳達著這樣乙個資訊：10年的中國樓市很有可能成為08年的翻版。
但在對巨集觀經濟形勢進行深入分析之後，世聯研究認為10年的中國樓市絕不會重蹈08年的覆轍，相反，10年的中國樓市在很大程度上卻有可能成為09年"牛市"的延續。
從具體分析看，08年的中國經濟整體處於乙個相對"病態"的階段，在經歷了連續4年的高速增長之後，國民經濟整體發展過熱的態勢已經十分明顯，連創新高的cpi、ppi已經昭示著通貨膨脹的日益臨近。而房地產業作為拉動國民經濟發展的支柱產業，在經歷了06-07年的高速發展之後，其對通脹所起的推波助瀾的作用也日益引起決策層的重視。正式基於此點考慮，****才會在08年斷然對房地產業痛下"煞手"，採取了毫無保留的"打壓"態度。
反觀10年，雖然目前全國的巨集觀經濟已經企穩，但整體經濟的發展預期依然不容樂觀。在出口不振和消費乏力的局面下，國民經濟的發展還需要借力於房地產業。雖然近期的調控政策已經在密集出台，"穩中有打"的態勢已成定局，但政策打壓的力度與08年相比卻又不可同日而語，預計未來全國樓市將會迎來乙個審慎樂觀的發展階段，10年的中國樓市在很大程度上不會重蹈08年的覆轍。
新一輪**就在眼前
就節後全國房地產市場的走勢而言，由於春節這一非常規影響因素已經遠去，市場中人氣逐步趨於回公升，世聯研究認為在接下來的這段時間內全國樓市會有乙個相對迅猛的回暖期，成交量新一輪的**將為期不遠。
上述結論的得出主要是基於以下兩點的考慮：
在政策層面，10年以來相關政策出台的密集程度較09年底已經明顯趨緩。而且在今年的"兩會"中，****傳遞的關於房地產政策態度未出現超越"國十一條"範疇的新內容，關於遏制房價的措施再度強調增加保障房建設、擴大普通商品房**、抑制投機購房、整頓規範房地產市場秩序等四條。這顯示**房地產政策已趨於平穩，當前階段已經從政策頻出期轉入政策執行及政策效果觀察期。
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