基於對成都市辦公物業發展背景的了解，針對本案市場定位，尺度此次對市中心城市主幹道沿線的18個典型的甲、乙級辦公物業進行了市場調研，基本上涵蓋了成都80%的高檔寫字樓專案，以求得到關於成都市甲級辦公物業市場更全面、完善、有效的資訊。18個典型競爭樓盤名單：開行國際廣場、城市之心、威斯頓聯邦大廈、天府中心、川信大廈、天府綠洲、錦江賓館·錦苑樓、時代廣場、世都大廈、皇冠假日酒店、金儷大廈、民興金融大廈（四川建行大廈）、冠城廣場、四川國際大廈、綠洲大酒店、羅曼大酒店、世代錦江、中銀大廈。
1. 成都高檔寫字樓分布圖
從上圖可以看出，成都高檔寫字樓主要分布在市中心和人民南路延線。
2. 成都高檔寫字樓物業型別
從下表可以看出，寫字樓+商業或純寫字樓專案是寫字樓供給最主要的物業型別。其中寫字樓+商業的供給個數最多，為城市之心、威斯頓聯邦大廈、川信大廈、天府綠洲、時代廣場、世都大廈、冠城廣場7個專案，佔總量的38.89%；其次為純寫字樓專案，包括開行國際廣場、天府中心、金儷大廈、民興金融大廈（四川建行大廈）、四川國際大廈、中銀大廈6個專案，佔總量33.
33%，；商務酒店內的寫字樓僅有錦江賓館、皇冠假日酒店、綠洲大酒店、羅曼大酒店4個專案，佔總量的22.22%；酒店+寫字樓專案僅有世代錦江1個，佔總量的5.56%。
3. 成都高檔寫字樓總建築面積比較平均數分析
成都高檔寫字樓總建築面積主要集中在5-6萬平方公尺，包括開行國際廣場、威斯頓聯邦大廈、城市之心、天府綠洲、川信大廈、綠洲大酒店、中銀大廈7個專案，佔總量的42%；其次為10萬平公尺以上的專案僅有時代廣場、世代錦江2個專案，佔總量的18.05%；8-9萬平公尺的寫字樓僅有民興金融大廈（四川建行大廈）和冠城廣場2個專案，佔總量18.05%；5萬平公尺以下的寫字樓專案僅有天府中心和世都大廈2個，僅佔總量6.
97%；6-7萬平公尺的寫字樓僅有四川國際大廈1個專案，僅佔總量的6.66%；金儷大廈、錦江賓館、羅曼大酒店、皇冠假日酒店的建築面積不詳。如果本案容積率全部做滿，本案地上建築面積為4882.
58平方公尺，再加上地下的建築面積，本案的總建築面積約為50000餘平公尺，是目前成都高檔寫字樓最佳的體量。
4. 成都高檔寫字樓層數、建築高度分析
成都高檔寫字樓的層數來看，普遍在40層以下，高層建築高度中30層、35層、40層是分水嶺，成都最高的寫字樓專案為中銀大廈其層數為39層，建築高度為165公尺。成都高檔寫字樓中26-30層的最多，共7個專案，佔個數的38.88%；其次為36-40層的寫字樓，包括中銀大廈、民興金融大廈（四川建行大廈）、冠城廣場、川信大廈4個專案，佔35.
69%；其次為31-35層和20層以下的電梯公寓，分別為3個專案，分別佔個數的16.61%。成都高檔寫字樓建高度主要集中在98-100公尺、118-121公尺、153-165公尺這三個高度區間內相對應。
層數在30層以上，高度在100公尺以上的寫字樓主要為冠城廣場、川信大廈、中銀大廈、民興金融大廈、綠洲大酒店等專案，這些專案均代表了成都高檔次寫字樓的形象，為了凸現本案的地標性，尺度建議本案的層數至少在30層以上，建築高度應超過100公尺。
5. 成都高檔寫字樓售價、租金分析
1）成都高檔寫字樓售價、租金一覽表
2） 成都高檔寫字樓銷售情況、售價分析
從上表可看出，純寫字樓大多數採取既租且售的政策，佔64％比例，完全不賣的佔36%的比例。在整個調查樓盤中，只租不售的樓盤佔整個比例50％。酒店和國家政策性企業投資的寫字樓都只租不售，如四川省郵政局投資修建的天府綠洲、由中國銀行投資修建的中銀大廈、中國人壽保險公司投資修建的綠洲酒店、建設銀行投資修建的民興大廈等。
在整個調查樓盤中，可以看出成都高檔寫字樓整體均價為8622元/平方公尺，人民南路沿線的超甲級寫字樓**最高，其次為市中心區域的高檔寫字樓，超甲級寫字樓市場需求旺盛，銷售週期相對較短，乙級或部分甲級寫字樓銷售週期相對較長。從下表可以看出，僅有開行國際廣場1個專案的均價在10000元/平方公尺以上，佔總量的8.77%，是成都目前超甲級寫字樓典範，其銷售週期僅為11個月，銷售率已達75%，從開行國際廣場的旺銷可以看出成都市場對超甲級寫字樓的需求很旺盛；均價在10000元/平方公尺的僅有城市之心和冠城廣場2個專案，佔總量的22.
07%，城市之心和冠城廣場的銷售週期均較長，分別為36個月和5年多，銷售率分別為80%和60%；均價為9100元/平方公尺的僅有四川國際大廈1個專案，佔總量的10.06%，其是2023年開盤，銷售週期至今已5年多時間，銷售率僅為50%；均價在8000-9000元/平方公尺的專案為威斯頓聯邦大廈和時代廣場2個專案，佔總量的25.91%；均價在7000元/平方公尺的專案為天府中心和世都大廈2個專案，佔總量的10.
53%，它們基本代表了成都乙級寫字樓水平；均價最低的專案為世代錦江，均價僅為6200元/平方公尺。
建築面積——均價比較平均數分析
3）成都高檔寫字樓租金分析
總體看來，市中心的寫字樓租金普遍要高於城區內其他方向、區域的寫字樓，這與其交通、地理、配套、環境等方面因素不無關係。人民南路沿線的租金比順城大街沿線高，總府路又比人南路稍高。這與地價和市場對專案的區位認可度相關。
純寫字樓的租金主要集中在75-100元/平方公尺之間，超過101元/平方公尺的有6個，最高平均租金為130元/平方公尺。在酒店內的寫字樓租金以總府假日最高，達300元/平方公尺；由此得到這樣乙個結論，高檔純寫字樓因為其配套設施及物業管理都具有高水準，因此，其**會達到較高的水平。而酒店式管理或酒店內的寫字樓，則因為其優良的物業管理水平，而提公升其租金。
從上表可以看出，租金越高的相反越好租，出租率均達到80％以上。而出租率與區域沒多大關係，相反表現在產品特徵上。其次人南沿線的寫字樓要比市中心的銷售理想，這與人南沿線的商業氣氛和未來公升值潛力密切相關。
可以這麼說，寫字樓的型別並非完全是決定其租金高低的標準，最重要的是寫字樓內的配套設施、物業管理水平。
6. 成都高檔寫字樓建築特徵分析
1）成都高檔寫字樓建築外立面分析
從建築外觀來看，高檔寫字樓的立面風格越來越趨向現代、簡約、時尚。絕大部分的寫字樓外牆都採用的是玻璃幕牆，其比例達到了60%；而使用的普通磁磚作為外牆裝飾的比例也達到了21%；42%的寫字樓使用大理石與玻璃幕牆作為外牆裝飾材料，使用鋁合板和花崗石作為寫字樓裝飾材料的比例為5.3%。
這可能與玻璃幕牆能給人一種比較現代、檔次高的感覺有關。
寫字樓建築外立面已成為影響客戶決定租售核心因素之一，在受調查的18個典型樓盤中，四川國際大廈雖然位於市中心順城大街，內部裝飾極盡豪華，但立面較呆板，缺乏層次感和活力，市場反應不強。其次，租售情況理想的寫字樓外立面均採用中空鍍膜鋼化玻璃幕牆，目前成都最好的超甲級寫字樓開行國際廣場還採用了「會呼吸生態幕牆」，通過建築設計及新材料使用解決了玻璃幕牆導致的空氣流通緩慢的矛盾，「會呼吸生態玻璃幕牆」將是今後高檔寫字樓的發展方向。
2）成都高檔寫字樓層高分析
寫字樓的層高是硬體要求的核心考核標準，國際標準甲級寫字樓室內淨高在2.6公尺以上。成都高檔寫字樓層高主要為3.
6公尺，共8個專案，佔總個數的44.44%；層高為3.7公尺的寫字樓僅有開行國際廣場1個專案，開行國際廣場也是成都目前最高檔的寫字樓專案。
作為甲級寫字樓，3.6公尺的層高是成都甲級寫字樓最基本的要求，由於本案適合打造超甲級寫字樓，本案的層高應突破3.6公尺，建議與開行國際廣場一樣做到3.
7公尺。3）成都高檔寫字樓單層面積分析
成都高檔寫字樓的單層面積主要集中在1001-1200平方公尺、1601-1700平公尺及801-1000平公尺這三個區間內。建議本案的單層面積控制在1300-1600平公尺，略比主流1001-1200平方公尺大。
4）成都高檔寫字樓大堂面積、層高分析
寫字樓的大堂是體現專案檔次、品質的核心組成部分，成都高檔寫字樓的大堂面積普遍在300-500平方公尺，層高普通在9.1-10公尺。從本次調查樓盤來看，大堂面積在301-400的寫字樓最多，共5個專案，佔總數的27.
77%；其次為大堂面積201-300平公尺的寫字樓，共4個專案，佔總數的22.22%；大堂面積在401-500平公尺及200平公尺以下的專案，各為2個，分別佔總數的11.11%；大堂面積在901平公尺以上的專案最少，僅有威斯頓聯邦大廈和中銀大廈2個專案，佔總數的11.
1%。從下表可以看出，大堂的層高在9.1公尺—10公尺及5.5-6公尺的寫字樓最多，分別為5個專案，分別佔總數的27.
78%，其中寫字樓的層高在10公尺的專案有4個，包括中銀大廈、綠洲大酒店、民興金融大廈、川信大廈。建議本案的大堂挑高至少應在8公尺以上，盡量做到10公尺的層高。
2023年上半年成都市寫字樓市場分析報告
目錄一 寫字樓銷售市場供不應求，銷售平穩 4 1.市場整體特徵 4 1.1 供不應求 4 1.2 銷售平穩 4 2.特徵 5 2.1 波動較大 5 2.2 乙級寫字樓主導 5 2.3 外移趨勢明顯 6 2.4 城南成為寫字樓 主戰場 6 3.需求特徵 7 3.1 成交量保持平穩 7 3.2 乙級寫字...
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