2023年8月市場分析報告
第一部分市場簡述
1、8月颳起「優惠風」，但多數針對有限**，並未出現整體降價，樓市表現依舊不溫不火；
2、市場存量激增，供大於求態勢已定，成都主城區存量去化週期延至19個月。
3、交通公升級、**更優，剛性需求置業範圍逐步向郊縣轉移。
第二部分商品住宅市場分析
一、成都主城區商品住宅整體分析
1、整體市場分析
圖1：2023年8月—2023年8月主城區商品住宅供求關係
資料**：易居中國）
● 8月商品住宅新增**量60.46萬㎡，環比下降4.75%，同比下降29.25%。
● 8月商品住宅成交量35.18萬㎡，環比**5.36%，同比下降33.74%。
近4個月以來，成都市月成交面積維持在30—35萬㎡的水平，近期針對「金九銀十」，各開發商企業都採取了相應的**措施，如**返贈現金，送物管費等，隨著讓利幅度的加大，預計9月成交量將有所回公升。
圖2：2023年1—8月商品住宅每日成交情況
（資料**：易居中國）
8月商品住宅的成交發展態勢，並沒有因為靠近「金九銀十」而出現上行，反而在趨勢上是朝下發展的，日成交量僅15天介於1—2萬平方公尺/天得水平。周
六、週日的備案成交量較小屬於正常情況，但在某些工作日備案成交量基本與週末持平，則較為異常。
圖3：2023年1月—2023年8月商品住宅可售資料分析
（資料**：成都市房管局、易居中國）
截止8月31日成都市的商品住宅市場存量規模為558.59萬㎡，存量環比**5.69%，同比增長16.
62%。按照2023年3—8月的靜態成交量推算，預計去化週期為19個月，隨著存量的逐步增長，去化週期也在逐月延長。
圖4：2023年1月—2023年8月日均商品住宅成交情況
（資料**：易居中國）
8月日均成交套數114.05套/日，環比**5.36%，日均成交面積1.13萬㎡/日，環比**1.4%。
近4個月以來成都主城區的日成交量水平基本較為穩定，但是成都今年維持低成交水平時間較長。
圖5：2023年1月—2023年8月成交情況量價分析
（資料**：易居中國）
8月成都主城區商品住宅**為9449元/㎡，相對7月成交價水平有所**，環比**4.87%，同比**15.4%。
8月****的主要原因是本月暢銷樓盤較為集中在1萬元/平方公尺以上的**樓盤，從而拉高了成交價整體水平。
2、暢銷樓盤特徵分析
以月銷售面積5000㎡、售價在7000元/平公尺以上作為對暢銷樓盤的篩選指標，經過篩選，對其各項要素進行分析。（暢銷樓盤共有20個）
圖6：暢銷樓盤**因素分析
（資料**：易居中國）
8月暢銷樓盤中1萬元/平方公尺以上的佔到了26%，樓盤包括萬達金牛廣場、華潤二十四城、建發天府鷺洲等。
8500—9500元/平方公尺這一**段的暢銷樓盤成交量則佔到了39%，這部分樓盤主要包括保利花園、保利心語花園、華潤鳳凰城、華僑城天鵝堡、萬科金色領域。
圖7：暢銷樓盤套均成交面積
（資料**：易居中國）
8月各個暢銷**段的套均成交面積主要集中在100平方公尺/套左右，這一面積段的產品主要以小套三產品為主，與青房天韻華庭專案的產品特質具有一定的相似性。
圖8：2023年8月暢銷樓盤成交總價
（資料**：易居中國）
總價在80萬左右的樓盤約有11個，大部分樓盤的總價在100萬以下。從目前來看，大部分暢銷樓盤都較為集中在城南和城西，具有高品質和高價效比的特質。另外一類專案則主要是通過**吸引客戶，包括做降價處理的龍湖北城天街、隆鑫九熙。
二、郊區商品住宅分析
1、城/郊成交量對比
圖9：城/郊成交情況
（資料**：易居中國）
2023年8月，成都郊區商品住宅成交量出現較大幅度下滑，成交面積86.3萬平方公尺，環比**10.56%，成交**5839元/平方公尺，與7月基本持平。
2、二圈層各區域情況分析
圖10:2023年8月成都市郊縣各區域成交量情況
（資料**：易居中國）
雙流、郫縣、新都仍然是最活躍的三個郊縣區域，其中雙流佔比32%、郫縣佔比21%，這兩個區域的比重佔到了50%以上。從目前的情況來看，市場上的剛性需求逐步出現外延置業趨勢，郊縣重點區域具有較好的交通條件和軌道交通（地鐵1、2號線沿線置業特徵），此外還有較強的**優勢。
圖11：成都郊縣各區域成交情況分析
（資料**：易居中國）
從2023年1—8月的成交量情況來看，雙流與郫縣出現了較為強勢的**。
雙流區域8月成交前10名樓盤
雙流區域暢銷的樓盤主要集中在低價、高贈送率專案，排名靠前的專案都具有以上特徵。
郫縣區域8月成交前10名樓盤
郫縣的暢銷樓盤具有與雙流較為相似的特徵，並且品牌開發商的專案排名都較為靠前，郫縣具有「雙鐵」概念，並且近年品牌開發商扎堆，對區域形象的拔高推波助瀾。
三、成都市板塊分析
（一）青房·天韻華庭周邊板塊
1、羊西板塊
圖12：2023年1月—2023年8月羊西板塊量價分析
（資料**：易居中國）
圖13：2023年1月—2023年8月羊西板塊套均成交情況
（資料**：易居中國）
8月羊西線板塊成交面積9008平方公尺，環比**16.19%；成交均價8187元/平方公尺，環比6月**10.48%左右。
羊西線板塊套均成交面積77.66平方公尺/套，較7月有所下滑。羊西板塊8月主要受藍光雲鼎專案的成交量比重較大影響，出現了**漲幅大，套均面積下降等影響。
2、高新西區板塊
圖14：2023年1月—2023年8月高新西區板塊量價分析
（資料**：易居中國）
圖15：2023年1月—2023年8月高新西區板塊套均成交情況
（資料**：易居中國）
高新西區板塊8月成交近1萬平方公尺，成交均價7145元/平方公尺。板塊的套均成交面積為95.39平方公尺/套，各項成交資料都較7月有所下滑。
目前高新西區的主力樓盤是保利香檳國際，隨著龍湖時代天街的入市，高新西區的產品將逐步豐富。
龍湖時代天街8月27日在新會展中心舉行了開盤儀式，給予最多7%的優惠，優惠後**5600—7500元/平方公尺，以70—110平方公尺的soho與loft產品為主，簽約率90%以上。
3、迎賓大道板塊
圖16：2023年1月—2023年8月迎賓大道板塊量價分析
（資料**：易居中國）
圖17：2023年1月—2023年8月迎賓大道板塊套均成交情況
（資料**：易居中國）
迎賓大道板塊7月成交5456平方公尺，環比下降49.57%；成交均價8747元/平方公尺，環比下降2%。
迎賓大道新增**量持續下降，目前大部分在售樓盤處於或接近尾盤，9月西錦城2期推出後，將使該區域**量有所增加。
4、金沙板塊
圖18：2023年1月—2023年8月金沙板塊量價分析
（資料**：易居中國）
圖19：2023年1月—2023年8月金沙板塊套均成交情況
（資料**：易居中國）
8月金沙板塊成交面積16331平方公尺，環比下降2.8%，成交均價9844元/平方公尺，環比**6.78%。
8月內金沙走量穩定，從而繼續推高了該板塊的成交均價。
（二）市場重點板塊
1、成龍路板塊
圖20：2023年1月—2023年8月成龍板塊量價分析
（資料**：易居中國）
圖21：2023年1月—2023年8月成龍板塊套均成交情況
（資料**：易居中國）
8月成龍路板塊成交面積23749平方公尺，環比下降3.8%；成交均價8834元/平方公尺，環比下降1.7%。
2、三聖鄉板塊
圖22：2023年1月—2023年8月三聖鄉板塊量價分析
（資料**：易居中國）
圖23：2023年1月—2023年8月三聖鄉板塊套均成交情況
（資料**：易居中國）
三聖鄉板塊8月成交10090平方公尺，環比下降26.29%；成交均價8648元/平方公尺，環比**11.86%。
卓錦城6期8月20日開盤，戶型具有可變優勢，在當天形成了較好的成交量，均價7800元/平方公尺。
3、新城南板塊
圖24：2023年1月—2023年8月新城南板塊量價分析
（資料**：易居中國）
圖25：2023年1月—2023年8月新城南板塊套均成交情況
（資料**：易居中國）
新城南板塊7月成交88050平方公尺，環比**57.5%；成交均價10144元/平方公尺，環比**11.47%。
4、光華板塊
圖26：2023年1月—2023年8月光華板塊量價分析
（資料**：易居中國）
圖27：2023年1月—2023年8月光華板塊套均成交情況
（資料**：易居中國）
光華板塊8月成交31036平方公尺，環比下降41%；成交均價9300元/平方公尺，環比**5.9%。
光華大道主要還是依靠內光華專案維持「**」。外光華區域在產品結構上已發生變化，之前打裝修牌的藍光sofa社群，開始以清水房進行銷售，**7200元/平方公尺，最高優惠6%，與周邊清水房專案具有1000元/平方公尺的價差，形成了極大反差，達成快銷目的。
5、外雙楠板塊
圖28：2023年1月—2023年8月外雙楠板塊量價分析
（資料**：易居中國）
圖29：2023年1月—2023年8月外雙楠板塊套均成交情況
（資料**：易居中國）
外雙楠板塊8月成交34633平方公尺，環比下降11.78%；成交均價8132元/平方公尺。
藍光金楠府8月加推開盤，售價9500元/平方公尺，按揭4%，一次性6%，由於**較1批次有一定漲幅，不受市場青睞，轉化率相對較低。
6、五塊石板塊
圖30：2023年1月—2023年8月五塊石板塊量價分析
（資料**：易居中國）
圖31：2023年1月—2023年8月五塊石板塊套均成交情況
（資料**：易居中國）
五塊石板塊8月成交8949平方公尺，環比**52.8%；成交均價8074元/平方公尺，環比下降12.5%。
龍湖北城天街繼續保持低價策略，通過低價**，從而使本板塊的成交價出現較大幅度下滑。
第三部分寫字樓市場分析
一、 成都市主城區寫字樓整體分析
圖32：2023年1月—8月成都寫字樓市場成交情況
（資料**：易居中國）
2023年8月，成都市寫字樓新增**31.45萬平方公尺，環比增長29.01%；成交面積10.
62萬平方公尺，環比**21.07%，成交**11197元/平方公尺，環比**10%。自6月份以來，寫字樓供求比急劇增長，依照目前的發展態勢，寫字樓市場已進入「供大於求」的供求環境。
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