關於印發《北京市物業管理招標投標辦法》的通知
京國土房管物〔2003〕848號各區縣國土房管局，各房地產開發企業，各物業管理企業，各有關單位：
為進一步規範我市物業管理招標投標活動，根據***《物業管理條例》（***第379號令）、《北京市招標投標條例》、建設部《前期物業管理招投標管理暫行辦法》（建住房［2003］130號），結合我市物業管理招投標工作實際，我局制定了《北京市物業管理招投標辦法》，現印發給你們，請遵照執行。
二○○三年九月二十五日
第一章總則
第一條為規範我市物業管理招標投標活動，根據國家及本市規定，制定本辦法。
第二條物業管理招標投標應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。
第二章招標
第三條物業管理招標人是依法提出招標專案，進行招標的開發建設單位、業主大會或產權人。
物業管理招標由招標人依法組織實施。招標人可以自行組織實施招標活動，也可以委託招標**機構辦理招標事宜。
物業管理招標**機構應當在招標人委託的範圍內辦理招標事宜，並遵守本辦法對招標人的有關規定。未經招標人同意，招標**機構不得轉讓**業務。
招標**機構不得為投標人提供其所**的招標專案的諮詢服務。
第四條物業管理招標分為公開招標和邀請招標。
招標人採取公開招標方式的，應當在公共媒介上發布招標公告，並同時在北京市國土資源和房屋管理局（以下簡稱「市國土房管局」）**上發布免費招標公告。
招標公告應當載明招標人的名稱、位址，招標專案的基本情況、聯絡人、聯絡方法以及獲取招標檔案的辦法等事項。
招標人採取邀請招標方式的，應當向5家以上物業管理企業發出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規定的事項。
第五條招標人對投標人進行資格預審的，應當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審檔案的方法。
資格預審後的投標人一般不少於5個。
第六條招標人應當根據招標專案的特點和需要，在招標前完成招標檔案的編制。
招標檔案應包括以下內容：
（一）招標人及招標專案簡介；
（二）物業管理服務內容及要求；
（三）對投標人及投標書的要求；
（四）評標方法和標準；
（六）物業服務合同的簽訂說明；
（七）其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。
第七條前期物業管理招標的招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書之前，到北京市居住小區管理辦公室備案；業主大會招標的，到專案所在區、縣國土資源和房屋管理局備案。備案時，招標人應填寫《北京市物業管理招投標活動備案表一》並提交以下材料：
（一）招標人資格證明檔案（**主管部門核發的專案建議書批復檔案、產權證明或業主大會決議）；
（二）招標公告或者投標邀請書；
（三）招標檔案；
（四）法律、法規規定的其他材料。
招標人委託招標**機構的，還應提交委託書。
第八條公開招標的物業管理專案，自招標檔案發出之日起至投標人提交投標檔案截止之日止，最短不得少於20日。
招標人對已發出的招標檔案進行必要的澄清或者修改的，應當在招標檔案要求提交投標檔案的截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標檔案收受人。該澄清或者修改的內容為招標檔案的組成部分。
第九條招標人根據物業專案的具體情況，可以組織投標申請人踏勘物業專案現場，並提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。如招標人對投標申請人提出疑問的澄清內容造成招標檔案的實質性修改，招標人應以書面形式傳送給所有的招標檔案收受人。
第十條招標人不得向他人透露已獲取招標檔案的潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。
招標人設有標底的，標底在開標前必須保密。
在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標**、投標方案等實質內容進行談判。
第十一條通過招投標方式選擇物業管理企業的，招標人應當按照以下規定時限完成：
（一）新建現售商品房物業應當在現售前30日完成；
（二）預售商品房物業應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；
（三）自用物業，應當在入住前3個月完成；
（四）更換物業管理公司的物業招標投標工作，應在原（前期）物業服務合同終止前3個月完成。
第三章投標
第十二條本辦法所稱投標人是響應招標、參加投標競爭的物業管理企業。
投標人應當具有相應的物業管理企業資質和承擔招標專案的能力；招標檔案對投標人資格條件有規定的，投標人應當具備規定的資格條件。
第十三條投標人應當按照招標檔案的要求編制投標檔案，投標檔案應當對招標檔案提出的實質性要求和條件作出響應。
投標檔案應當包括以下內容：
（一）投標函；
（二）投標**；
（三）物業管理方案；
（四）招標檔案要求提供的其他材料。
第十四條投標人應當在招標檔案要求提交投標檔案的截止時間前，將投標檔案密封後送達招標檔案指定地點。招標人收到投標檔案後，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，並妥善儲存投標檔案。在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標檔案。
在招標檔案要求提交投標檔案的截止時間後送達的投標檔案，為無效的投標檔案，招標人應當拒收。
第十五條投標人在招標檔案要求提交投標檔案的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標檔案，並書面通知招標人。補充、修改的內容為投標檔案的組成部分，並應當按照本辦法第十五條的規定送達、簽收和保管。在招標檔案要求提交投標檔案的截止時間後送達的補充或者修改的內容無效。
第十六條投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。
投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人和其他投標人的合法權益。
投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權益。
禁止投標人以向招標人或者評標委員會成員行賄等不正當手段謀取中標。
第四章開標、評標和中標
第十七條開標應當在招標檔案確定的提交投標檔案截止時間的同一時間公開進行；開標地點應當為招標檔案中指定的地點。開標時，由所有投標人或者其推選的代表檢查投標檔案的密封情況，也可以由招標人委託的公證機構檢查並公證；經確認無誤後，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標**和投標檔案的其他主要內容。
開標過程應當記錄，並存檔備查。
第十八條開標過程結束後應立即進入評標程式。評標由評標委員會負責。評標委員會由招標人代表和有關物業管理專家組成，成員人數為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業管理方面的專家不得少於成員總數的2／3。
市國土房管局建立北京市物業管理評標專家庫。
評標委員會的專家人員，應當由招標人在開標前3日內從市國土房管局組建的專家庫中以隨機抽取的方式確定。
第十九條有下列情形之一的，不得擔任評標委員會成員：
（一）投標人或者投標人主要負責人的近親屬；
（二）與投標人有經濟利益關係的；
（三）曾因在招標、評標以及其它與招標投標有關活動中從事違法行為而受過行政處罰或刑事處罰的。
評標委員會成員有前款規定情形之一的，應當主動提出迴避。
第二十條評標委員會成員的名單在開標前應嚴格保密。
評標委員會成員應當客觀、公正地履行職責，遵守職業道德，對所提出的評審意見承擔個人責任。
評標委員會成員不得與任何投標人或者與招標結果有利害關係的人進行私下接觸，不得收受投標人、中介人、其他利害關係人的財物或者其他好處。
第二十一條招標人應當保證評標在嚴格保密的情況下進行。
評標委員會成員和與評標活動有關的工作人員不得透露對投標檔案的評審和比較、中標候選人的推薦情況以及與評標有關的其他情況。
前款所稱與評標活動有關的工作人員，是指評標委員會成員以外的因參與評標監督工作或者事務性工作而知悉有關評標情況的所有人員。
第二十二條評標委員會可以書面方式或者現場答辯的方式要求投標人對投標檔案中含義不明確、對同類問題表述不一致或者有明顯文字和計算錯誤的內容作必要的澄清和說明或者補正。但其內容不得超出投標檔案的範圍或改變投標檔案的實質性內容。
第二十三條投標人資格條件不符合國家有關規定和招標檔案要求的，或者拒不按照要求對投標檔案進行澄請、說明或者補正的，評標委員會可以否決其投標。
評標委員會應當審查每一投標檔案是否對招標檔案提出的所有實質性要求和條件作出響應。未能在實質上響應的投標，應作廢標處理。評標委員會發現投標人的**明顯低於其他投標**或者在設有標底時明顯低於標底，使得其投標**可能低於其成本的，應當要求該投標人作出書面說明並提供相關證明材料。
投標人不能合理說明或者不能提供相關證明材料的，由評標委員會認定該投標人以低於成本**競標，其投標應作廢標處理。
在評標過程中，評標委員會發現投標人以他人的名義投標、串通投標、以行賄手段謀取中標或者以其他弄虛作假方式投標的，該投標人的投標應作廢標處理。
第二十四條評標委員會應當根據招標檔案，審查並逐項列出投標檔案的全部投標偏差。下列情況屬於重大偏差：
（一）投標檔案沒有投標人授權代表簽字和加蓋公章；
（二）投標檔案載明的招標專案完成期限超過招標檔案規定的期限；
（三）投標檔案附有招標人不能接受的條件；
（四）不符合招標檔案中規定的其他實質性要求。
投標檔案有上述情形之一的，為未能對招標檔案作出實質性響應，並按本規定有關條款作廢標處理。招標檔案對重大偏差另有規定的，從其規定。
第二十五條評標委員會根據本規定否決不合格投標或者界定為廢標後，因有效投標不足3個使得投標明顯缺乏競爭的，評標委員會可以否決全部投標。
投標人少於3個或者所有投標被否決的，招標人應當依法重新招標。
第二十六條一般專案的評標活動應在遞交投標檔案截止日期後7日內完成，重點工程專案需在15個日內完成。
第二十七條評標委員會完成評標後，應當向招標人提交書面評標報告。評標報告應當如實記載以下內容：
（一）評標委員會成員名單；
（二）開標記錄；
（三）符合要求的投標一覽表；
（四）廢標情況說明；
（五）評標標準、評標方法或者評標因素一覽表；
（六）經評審的**或者評分比較一覽表；
（七）經評審的投標人排序；
（八）推薦的中標候選人名單與簽訂合同前要處理的事宜；
（九）澄請、說明、補正事項紀要；
第二十八條評標報告由評標委員會全體成員簽字。對評標結論持有異議的評標委員會成員可以書面方式闡述其不同意見和理由。評標委員會成員拒絕在評標報告上簽字且不陳述其不同意見和理由的，視為同意評標結論。
評標委員會應當對此作出書面說明並記錄在案。
第二十九條招標人可以授權評標委員會直接確定中標人，也可以委託評標委員會推薦出中標候選人名單。
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