建設部關於印發《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》的通知建住房[2003]130號
各省、自治區建設廳，直轄市房地產管理局，新疆生產建設兵團建設局：
為了規範物業管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權益，促進物業管理市場的公平競爭，我部制定了《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》，現印發給你們，請貫徹執行。執行中的情況，請及時告我部住宅與房地產業司。
中華人民共和國建設部二○○三年六月二十六日
前期物業管理招標投標管理暫行辦法
第一章總則
第一條為了規範前期物業管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權益，促進物業管理市場的公平競爭，制定本辦法。
第二條前期物業管理，是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。
，適用本辦法。
第三條住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少於3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民**房地產行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
國家提倡其他物業的建設單位通過招投標的方式，選聘具有相應資質的物業管理企業。第四條前期物業管理招標投標應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。第五條***建設行政主管部門負責全國物業管理招標投標活動的監督管理。
省、自治區人民**建設行政主管部門負責本行政區域內物業管理招標投標活動的監督管理。直轄市、市、縣人民**房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理招標投標活動的監督管理。第六條任何單位和個人不得違反法律、行政法規規定，限制或者排斥具備投標資格的物業管理企業參加投標，不得以任何方式非法干涉物業管理招標投標活動。
第二章招標
第七條本辦法所稱招標人是指依法進行前期物業管理招標的物業建設單位。
前期物業管理招標由招標人依法組織實施。招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人實行歧視待遇，不得對潛在投標人提出與招標物業管理專案實際要求不符的過高的資格等要求。
第八條前期物業管理招標分為公開招標和邀請招標。
招標人採取公開招標方式的，應當在公共媒介上發布招標公告，並同時在中國住宅與房地產資訊網和中國物業管理協會網上發布免費招標公告。
招標公告應當載明招標人的名稱和位址，招標專案的基本情況以及獲取招標檔案的辦法等事項。招標人採取邀請招標方式的，應當向3個以上物業管理企業發出投標邀請書，投標邀請書應當包含前
款規定的事項。
第九條招標人可以委託招標**機構辦理招標事宜；有能力組織和實施招標活動的，也可以自行組織實施招標活動。
物業管理招標**機構應當在招標人委託的範圍內辦理招標事宜，並遵守本辦法對招標人的有關規定。第十條招標人應當根據物業管理專案的特點和需要，在招標前完成招標檔案的編制。招標檔案應包括以下內容：
（一）招標人及招標專案簡介，包括招標人名稱、位址、****、專案基本情況、物業管理用房的配備情況等；
（二）物業管理服務內容及要求，包括服務內容、服務標準等；
（三）對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內容等；（四）評標標準和評標方法；
（五）招標活動方案，包括招標組織機構、開標時間及地點等；（六）物業服務合同的簽訂說明；
（七）其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。
第十一條招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前，提交以下材料報物業專案所在地的縣級以上地方人民**房地產行政主管部門備案：（一）與物業管理有關的物業專案開發建設的**批件；（二）招標公告或者招標邀請書；（三）招標檔案；
（四）法律、法規規定的其他材料。
房地產行政主管部門發現招標有違反法律、法規規定的，應當及時責令招標人改正。第十二條公開招標的招標人可以根據招標檔案的規定，對投標申請人進行資格預審。
實行投標資格預審的物業管理專案，招標人應當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審檔案的辦法。
資格預審檔案一般應當包括資格預審申請書格式、申請人須知，以及需要投標申請人提供的企業資格檔案、業績、技術裝備、財務狀況和擬派出的專案負責人與主要管理人員的簡歷、業績等證明材料。第十三條經資格預審後，公開招標的招標人應當向資格預審合格的投標申請人發出資格預審合格通知書，告知獲取招標檔案的時間、地點和方法，並同時向資格不合格的投標申請人告知資格預審結果。在資格預審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少於5家資格預審合格的投標申請人。
第十四條招標人應當確定投標人編制投標檔案所需要的合理時間。公開招標的物業管理專案，自招標檔案發出之日起至投標人提交投標檔案截止之日止，最短不得少於20日。
第十五條招標人對已發出的招標檔案進行必要的澄清或者修改的，應當在招標檔案要求提交投標檔案截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標檔案收受人。該澄清或者修改的內容為招標檔案的組成部分。
第十六條招標人根據物業管理專案的具體情況，可以組織潛在的投標申請人踏勘物業專案現場，並提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。對投標申請人提出的疑問應當予以澄清並以書面形式傳送給所有的招標檔案收受人。
第十七條招標人不得向他人透露已獲取招標檔案的潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。
招標人設有標底的，標底必須保密。
第十八條在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標**、投標方案等實質內容進行談判。第十九條通過招標投標方式選擇物業管理企業的，招標人應當按照以下規定時限完成物業管理招標投標工作：
（一）新建現售商品房專案應當在現售前30日完成；
（二）預售商品房專案應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；（三）非**的新建物業專案應當在交付使用前90日完成。
第三章投標
第二十條本辦法所稱投標人是指響應前期物業管理招標、參與投標競爭的物業管理企業。投標人應當具有相應的物業管理企業資質和招標檔案要求的其他條件。
第二十一條投標人對招標檔案有疑問需要澄清的，應當以書面形式向招標人提出。
第二十二條投標人應當按照招標檔案的內容和要求編制投標檔案，投標檔案應當對招標檔案提出的實質性要求和條件作出響應。投標檔案應當包括以下內容：（一）投標函；（二）投標**；（三）物業管理方案；
（四）招標檔案要求提供的其他材料。
第二十三條投標人應當在招標檔案要求提交投標檔案的截止時間前，將投標檔案密封送達投標地點。招標人收到投標檔案後，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，並妥善儲存投標檔案。在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標檔案。
在招標檔案要求提交投標檔案的截止時間後送達的投標檔案，為無效的投標檔案，招標人應當拒收。
第二十四條投標人在招標檔案要求提交投標檔案的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標檔案，並書面通知招標人。補充、修改的內容為投標檔案的組成部分，並應當按照本辦法第二十三條的規定送達、簽收和保管。在招標檔案要求提交投標檔案的截止時間後送達的補充或者修改的內容無效。
第二十五條投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。
投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或者其他投標人的合法權益。
投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權益。禁止投標人以向招標人或者評標委員會成員行賄等不正當手段謀取中標。
第四章開標、評標和中標
第二十六條開標應當在招標檔案確定的提交投標檔案截止時間的同一時間公開進行；開標地點應當為招標檔案中預先確定的地點。
第二十七條開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。開標應當按照下列規定進行：
由投標人或者其推選的代表檢查投標檔案的密封情況，也可以由招標人委託的公證機構進行檢查並公證。經確認無誤後，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標**和投標檔案的其他主要內容。招標人在招標檔案要求提交投標檔案的截止時間前收到的所有投標檔案，開標時都應當當眾予以拆封。
開標過程應當記錄，並由招標人存檔備查。
第二十八條評標由招標人依法組建的評標委員會負責。
評標委員會由招標人代表和物業管理方面的專家組成，成員為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業管理方面的專家不得少於成員總數的三分之二。
評標委員會的專家成員，應當由招標人從房地產行政主管部門建立的專家名冊中採取隨機抽取的方式確定。
與投標人有利害關係的人不得進入相關專案的評標委員會。
第二十九條房地產行政主管部門應當建立評標的專家名冊。省、自治區、直轄市人民**房地產行
政主管部門可以將專家數量少的城市的專家名冊予以合併或者實行專家名冊計算機聯網。
房地產行政主管部門應當對進入專家名冊的專家進行有關法律和業務培訓，對其評標能力、廉潔公正等進行綜合考評，及時取消不稱職或者違法違規人員的評標專家資格。被取消評標專家資格的人員，不得再參加任何評標活動。
第三十條評標委員會成員應當認真、公正、誠實、廉潔地履行職責。
評標委員會成員不得與任何投標人或者與招標結果有利害關係的人進行私下接觸，不得收受投標人、中介人、其他利害關係人的財物或者其他好處。
評標委員會成員和與評標活動有關的工作人員不得透露對投標檔案的評審和比較、中標候選人的推薦情況以及與評標有關的其他情況。
前款所稱與評標活動有關的工作人員，是指評標委員會成員以外的因參與評標監督工作或者事務性工作而知悉有關評標情況的所有人員。
第三十一條評標委員會可以用書面形式要求投標人對投標檔案中含義不明確的內容作必要的澄清或者說明。投標人應當採用書面形式進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標檔案的範圍或者改變投標檔案的實質性內容。
第三十二條在評標過程中召開現場答辯會的，應當事先在招標檔案中說明，並註明所佔的評分比重。評標委員會應當按照招標檔案的評標要求，根據標書評分、現場答辯等情況進行綜合評標。除了現場答辯部分外，評標應當在保密的情況下進行。
第三十三條評標委員會應當按照招標檔案確定的評標標準和方法，對投標檔案進行評審和比較，並對評標結果簽字確認。
第三十四條評標委員會經評審，認為所有投標檔案都不符合招標檔案要求的，可以否決所有投標。依法必須進行招標的物業管理專案的所有投標被否決的，招標人應當重新招標。
第三十五條評標委員會完成評標後，應當向招標人提出書面評標報告，闡明評標委員會對各投標檔案的評審和比較意見，並按照招標檔案規定的評標標準和評標方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。
招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。
第三十六條招標人應當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。投標有效期應當在招標檔案中載明。
第三十七條招標人應當向中標人發出中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的投標人，並應當返還其投標書。
招標人應當自確定中標人之日起15日內，向物業專案所在地的縣級以上地方人民**房地產行政主管部門備案。備案資料應當包括開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標檔案等資料。委託**招標的，還應當附招標**委託合同。
第三十八條招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標檔案和中標人的投標檔案訂立書面合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。
第三十九條招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應當給予賠償。
第五章附則
第四十條投標人和其他利害關係人認為招標投標活動不符合本辦法有關規定的，有權向招標人提出異議，或者依法向有關部門投訴。
第四十一條招標檔案或者投標檔案使用兩種以上語言文字的，必須有一種是中文；如對不同文字的解釋發生異議的，以中文文字為準。用文字表示的數額與數字表示的金額不一致的，以文字表示的金額為準。
第四十二條本辦法第三條規定住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民**房地產行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘物業管理企業的，其規模標準由省、自治區、直轄市人民**房地產行政主管部門確定。
第四十三條業主和業主大會通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業的，參照本辦法執行。
第四十四條本辦法自2023年9月1日起施行。
前期物業管理方案
第一 物業管理處機制架構，物業管理服務定位 服務目標 管理模式 實施措施 一 物業管理服務定位 融城國際小區是商洛市首席電梯連線地下車庫的高檔住宅，環境優雅，是現代建築精華與山水居住文化融為一體的高檔品位的商品住宅小區，公共配套設施完整，適合按二級物業管理標準實施管理。二級服務標準我做了適當的修改 ...
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總體來說，物業管理的前期介入工作分為以下幾個時段和內容 施工期物業管理 設施裝置除錯期物業管理 竣工驗收及物業接管驗收期間物業管理 前期物業管理人員安排與工作進度 一 施工期物業管理工作 1.熟悉施工現場和各類施工圖紙。2.跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預留位置情況並作詳細記錄。3.了解設計和...
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專案 前期介入物業服務合同 本合同由 房地產開發有限責任公司與 物業管理 在北京訂立。甲方 房地產開發有限責任公司 以下稱 甲方 位址 市 區 路 號 法人代表 乙方 物業管理 以下稱 乙方 位址 市 區 路 號 法人代表 甲 乙雙方都是具有合法經營權的企業法人。根據 中華人民共和國合同法 及有關物...