目錄第一節概述2
第二節物業管理總體設想4
第三節擬採取的管理方式及工作計畫5
第四節管理人員的配備及培訓10
第五節管理規章制度的建立11
第六節物業管理**書及經費收支測算19
第七節住宅區檔案的建立和管理27
第八節各類經營管理服務指標的承諾30
第九節保安、設施裝置、保潔服務實施方案36
第十節便民服務及特約服務58
第十一節社群文化61
第一節概述
一、xx小區專案：
xx小區總建築面積153706.55平方公尺，其中商業面積14514.4平方公尺，會所面積2575.
96平方公尺，住宅面積114226.97平方公尺，地下20787.01平方公尺，共建有30幢樓。
綠化率達50.54%。
二、公司概況
×××物業管理****主要從事住宅、大廈物業管理和服務以及裝飾裝潢和商品經營。公司在物業管理服務上建立了一整套科學化、標準化、規範化的管理和經營體系。公司以品牌發展為起點，不斷探索經營管理新路子，崇尚業績、注重工作改進的考核—激勵制度，使公司全體員工始終以積極的心態和專業化的服務技能，為客戶提供**比的高品質、專業化服務。
公司制定了完善的管理規章制度，並嚴格考核。從作息時間到工作實績，從保潔、保安、維修工到收費員，做到任務明確，獎懲分明。
為業主提供全方位高質量的服務是我們的宗旨，使業主的生活無後顧之憂是我們努力的目標。公司除開展日常的保安、保潔、保綠、公共部位的維修業務外，還提供各種特約便民服務，開設房屋裝修、維修、代叫計程車、代繳水電費、**物品等服務。
數年來，我公司以其規範的管理、優質的服務、精湛的智慧型化管理技術，贏得了上海市房地產業內人士的讚譽和關注。
三、公司優勢
1、具有一支高素質的管理及執行隊伍。經過不斷地開拓創新、兢兢業業，塑造了一批高素質的×××物業人員。人員業務素質高，動手能力強，一專多能，一職多能，隊伍精幹，完全能滿足xx小區的管理需要。
2、形成了一套完整科學管理運作模式和質量管理體系。該模式涵蓋物業管理的有關裝置維護保養、房管、客戶服務，保安、清潔、車輛管理、消防管理、社群文化等各個環節，凝聚了×××物業人多年的心血，吸收了南通市同行的先進經驗，管理運作的標準化、規範化程度達到南通市先進水平，是我們對事業執著追求的結晶。
3、高階物業管理人才優勢。公司中高層管理人員均獲全國物業管理企業經理上崗證，有著豐富的專案創優經驗，這些經驗必將對管好xx小區、塑造物業管理的品牌形象起到極大的促進作用。
4、具有珍惜機會、全情投入的激情。我公司是乙個正在發展中的公司，在激烈的市場競爭面前，我們珍惜市場給予的每一次機會。xx小區是海門市的高尚住宅區，通過分析投標專案的物業管理特點和我公司的實力與優勢，我們堅信我們完全有能力管理好該專案，完全有能力滿足業主對該專案物業管理標準的期望。
如果雙方有機會合作，我們必將全情投入，派出精銳人員，付出百分百努力，塑造該項目的物業管理的嶄新形象，實行雙贏局面。
第二節物業管理總體設想
根據住宅小區的物業管理的自身運作規律，針對xx小區日前的實際情況，我們經過初步綜合分析，認為在對該物業的管理服務工作中應著重抓好如下幾項工作：
一、實施綜合治理，還原乙個清潔的xx小區。×××物業接管xx小區以後，首先將對社群環境進行綜合治理，具體方案是；
1、對社群的衛生綜合治理，把公共場所、場地的衛生徹底打掃乾淨，重點清理衛生死角，全面進行「滅四害」消殺、清除所有垃圾雜物、泥沙等，還社群乙個乾淨整潔的環境。
2、對所有沙井、溝渠進行疏通清淤工作，保障排水系統暢通。
3、對社群的公共裝置、機房、值班室、宿舍等公共設施進行全面檢修維護，使其恢復正常工作狀態。
二、健全、完善保安系統，把小區安全工作放在第一位，安全工作包括治安和消防安全兩大方面。
1、建立健全適合xx小區實際的安全管理規定並嚴格執行。
2、對全體保安人員的聘用實行嚴格把關，嚴格審查資歷、經歷、確認無不良記錄，並實行擔保人制度。
3、利用技防與人防相結合，不留安全隱患與死角，對保安員實施半軍事化管理，加強培訓，嚴格管理。
4、對消防裝置、設施認真巡查，嚴格管理，使其隨時保持在良好狀態。
5、加強對業主、住戶的治安消防意識和知識的宣傳，做到全民具備防範能力。確保xx小區安全萬無一失。
三、逐步改進綠化環境，建造乙個舒適的優美小區。
xx小區的綠化環境經過精心設計，綠化面積比重很大，綠化覆蓋率較高，花草樹木品種繁多，我們接管後將發揮我們多年對東苑半島等管理經驗，結合小區的環境特點，對小區綠化進行改造，並精心管理，精心修造，把xx小區塑造成乙個四季花開、鳥語花香的美麗的高檔社群。
四、以人為本，實施人性化管理，塑造xx小區形象。
為了管理好xx小區，在對社群環境進行綜合治理的同時，最重要的是塑造人氣，盡最大努力去調動業主住戶的積極性。大家的家園大家關心，我們將堅持我公司的「業主、住戶至上，服務第一」的服務宗旨，實施「以人為本，人性化管理」，逐個走訪業主、住戶，廣泛徵求意見和建議，集思廣益，事事處處為業主、住戶的利益著想，以誠待人，以誠感人，與全體業主、住戶及業主委員會一起共同努力，完善收費，竭誠服務，用我們的雙手和智慧型，塑造xx小區的美好形象，保證物業的保值與增值。
第三節擬採取的管理方式及工作計畫
第一部分擬採取的管理方式
一、管理體制
接管xx小區物業管理以後，形成以業主委員會為主，居委會、派出所參與的住宅共管體制，管理處在業主委員會和公司的直接領導下，根據所簽委託管理合同條款要求，嚴格執行《物業管理條例》及其實施細則，對xx小區實施綜合一體化物業管理。管理的指導思想是：以社會效益為主，經濟效益、環境效益有機結合，為業主提供一流服務。
（一）外部管理體制
**主管部門
物業管理****
（二）xx小區管理處組織管理架構
×××物業管理****根據物業管理服務合同，設立xx小區管理處，財務實行獨立核算。管理處組織架構圖如下：
xx小區管理處組織架構圖
（三）xx小區管理處組織架構說明
1、管理處內部採取直線職能制的組織形式，儘量減少管理環節，提高工作效率和保證資訊渠道暢通。
2、在崗位設定上，充分考慮到xx小區規模偏小，硬體設施先進的特點，崗位設定少而精，減少中間層，滿足xx小區的實際需求，降低管理成本。
3、要求管理處管理維修人員素質高，一人多職，一專多能，最大限度地壓縮人員定編數量。
二、監督約束機制
（一）xx小區監督約束機制示意圖
（二）xx小區監督約束機制說明
1、由**部門、業主及業主委員會、物業管理公司對管理處實行全方位監督。
2、管理處內部運作公開透明，便於大家監督。
3、強化物業管理公司及管理處的檢查考核職能，考核結果與員工工資待遇掛鉤。
三、激勵機制
（一）激勵機制示意圖
（二）激勵機制說明
1、公司激勵機制分為兩個層次，第一層次為員工直接感受的報酬及獎懲體系。第二層次為溝通、提公升、企業文化體系，滿足員工的精神需求。
2、通過合理的報酬體系設計，完善的績效管理與考評，嚴格的獎懲體系，真正做到獎懲分明，優勝劣汰，保護員工長期的工作熱情及動力。
3、通過加強溝通，加強企業文化建設，引導員工形成共同的價值取向和文化觀，確保員工積極主動愉快地從事本職工作。同時對積極上進，追求自我提公升的員工，給他們提供培訓再教育的機會，隨著企業的發展，使員工的自身能力不斷提高，盡可能創造條件滿足員工自我價值實現的願望。
四、管理工作的控制方式
1、採用定點檢查方式，通過管理處受理投訴，追溯處理問題的全過程，檢查有無推拖、應付之現象，發現問題及時糾正。
2、實行「走訪管理、層層檢查」，主任、管理員定期、不定期對各類人員的工作進行檢查、量化考核獎優罰劣，從而不斷改善工作質量。
3、實行動態資訊反饋控制，定期或不定期走訪住戶、街道辦及派出所，聽取他們對管理處的意見和建議，並在工作中予以改進。
第二部分工作計畫
依據管理方式和管理運作流程，我們將工作計畫分為接管管理和常規管理兩部分，按照輕重有序、科學實效的原則，擬定如下管理工作計畫。
一、接管管理工作計畫
xx小區進駐管理、對於接管管理工作尤為重要。一方面要接管原來開發商所移交的xx小區建設施工驗收的各種圖紙資料，另一方面還要辦理有關業主的各種入夥、交費資料，以便今後進行完善的管理服務，更為了xx小區業主的切身利益，所以在接管時我們將認真進行接收，嚴格進行科學分類、編號、建檔、整理。做好登記造冊，完善交接簽收認可工作，分清責任，對於各類裝置設施，結合裝置檔案，認真核對，辦好接收手續。
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目錄第一章投標函 5 一 前期物業管理投標函 6 二 物業管理服務費 6 第二章物業管理整體設想及策劃 7 一 物業管理的定位 8 二 管理目標 8 三 管理模式 8 四 管理特色 9 五 管理措施 10 第三章管理方式及工作計畫 13 一 管理方式 14 二 工作流程 15 三 工作計畫 18 第...
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物業管理標書 目錄第一章前言3 第一節概述3 第二節編制依據4 第二章投標函5 第三章企業綜合介紹5 第一節運作特點6 第四章管理文案及內容8 第一節物業管理整體設想及策劃8 第二節採取的管理方式12 第三節管理機構及人員配備 培訓 管理 22 第四節物業管理規章制度23 第五節日常物業管理的承諾3...
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