物業管理標書
目錄第一章前言3
第一節概述3
第二節編制依據4
第二章投標函5
第三章企業綜合介紹5
第一節運作特點6
第四章管理文案及內容8
第一節物業管理整體設想及策劃8
第二節採取的管理方式12
第三節管理機構及人員配備、培訓、管理 ……………… 22
第四節物業管理規章制度23
第五節日常物業管理的承諾30
第五章物業服務成本預算書31
第六章結束語34
第七章相關證書資料35
第一章前言
第一節概述
我公司通過現場勘察，在充分理解「華苑小區」規劃設計理念的基礎上，結合我公司多年來實際物業管理成熟經驗，以及在物業管理中有效實施的iso9001國際質量體系的實踐，我公司成立了「華苑小區」物業管理專案投標小組，編制本標書。
如果我公司能在「華苑小區」物業管理招標中勝出，我公司將嚴格按照投標書中承諾的服務內容和物業服務合同的約定，對「華苑小區」實施專業化、規範化的物業管理，為廣大業主營造乙個清潔、優美、舒適、溫馨的生活環境，實現廣大業主對「華苑小區」期許的物業管理效果。
第二節編制依據
● 國家及省市有關「物業管理」政策法規；
● 建設部頒布的《全國物業管理示範小區標準及評分細則》；
● 《河北省物業管理規定》；
● 「華苑小區」前期物業管理招標書。
第二章投標函
投標函致：華苑小區物業服務處
貴公司「華苑小區」前期物業管理招標書，我公司已詳細閱讀，根據招標書內容和要求及「華苑小區」物業型別及實際情況，編製成《華苑小區物業管理投標書》，現作如下承諾：
● 我公司同意按華苑小區物業服務處的要求和方式進行投標。
● 如果我公司中標，同意招標書的內容作為物業服務合同的有效組成部分，與貴公司簽訂前期物業服務合同，並遵循執行。
● 我公司承諾按照招標人要求在年月日前,組織專業人員進入現場接手物業工作。
二零一二年月日
第三章企業綜合介紹
運作特點
我公司自從事物業管理以來，不斷摸索、大膽創新，總結出一套滿足物業管理行業特點並適合企業自身發展的運作模式，主要有以下幾個特點：
一、員工持股、全員參與
物業管理是勞動密集型行業，為充分調動員工的積極性、發揮員工的主人翁作用，員工是企業的主人，企業的發展關係每個人的利益。我公司股權特點，有利於各項制度執行力度和服務理念的貫徹。因為員工股東們明確，只有管理中心滿意、公司的良性發展，才有個人穩定的收益。
二、以人為本、利益共享
企業的生存與發展，必須堅持以人為本，促進員工的價值觀與企業的價值觀統一。體現和發展人的有益作用是我公司企業管理的重要內容。
公司內部建立利益共享平台，讓全體員工共同分享企業發展成就，包括報酬、福利、分配機制、晉公升機制、員工考核機制、員工培訓機制等，讓員工通過個人的努力，從企業發展中明確個人發展機會和發展空間，滿足員工成就感需求，讓員工分享到在乙個規範企業就業的榮譽和安全。
三、將培訓和學習貫穿於企業發展之中
社會在快速發展，物業管理的法制環境不斷完善，管理中心對物業管理的專業化要求越來越高，企業員工綜合素質緊扣時代脈搏是企業發展的動力源泉。公司針對員工所在崗位，制訂年度外派培訓、內部培訓計畫。公司還按計畫組織了以管理處為單位的各種興趣班，正確引導和豐富了安管隊員等基層員工的業餘生活，為基層員工再就業以及晉公升打基礎。
四、完善制度、規範運作
我公司在嚴格實施iso9001:2000 標準基礎上要求做到：
作業標準化人才專業化
流程**化團隊人性化
管理資料化行動軍事化
服務多元化形象社會化
五、培養專業管理隊伍、嚴格控制管理成本
我公司從事物業管理以來，先後培養了大批機電、土建、物業管理、園林綠化和行政管理人才，由於公司管理體制上的優勢，管理層處於比較穩定的發展狀態，專業人才隊伍不斷擴大。有了成熟的專業人才隊伍，使管理過程中的管理成本得到有效控制。
第四章管理文案及內容
第一節物業管理整體設想及策劃
一、高標準、高水平的管理措施
1、 市場定位：本物業環境優雅，廣大業主多以成功者為主，具備優質物業管理服務的高檔居住區基礎。
2、 管理模式：以人為服務之本，不斷完善管理制度，實踐中開拓創新，以抓物業管理為基礎、促進精神文明建設。
3、 形象定位：安全、舒適、文明、環保、便利。
1) 安全：
通過完善、嚴密、高效、人防、技防並舉的安全防範管理體系，充分保障各管理中心安居樂業。
2) 舒適：
按照服務規範標準，以優質的服務為廣大業主營造溫馨的生活環境。
3) 文明：
開展形式多樣、豐富多彩的社群文化活動，營造鄰里關係和睦、社群和諧、活躍、輕鬆的生活氛圍。
4) 環保：
提供優良的園林綠化保潔服務，運用各種監督機制，創造出乙個環保、優雅的居住環境。
5) 便利
全方位開展便民服務，為提供快捷、便利服務，體現「華苑小區」人清新、陽光的生活節奏。
二、具有深度和廣度的管理措施
我公司為提供專業化服務同時，重視環境和社會效益，在共贏的基礎上打造出「華苑小區」管理精品。為此我公司在這裡鄭重承諾：
1、因物業管理單位內部人員違法行為導致管理中心損失，依法承擔相應責任。
2、因管理不善或操作不當等原因造成責任事故，承擔相應責任。
（三）建立快捷服務系統
我公司始終堅持「 至尊，服務至上」的企業宗旨，把滿意率作為工作業績評價的主要依據，從而最大限度地滿足需求。通過運用創新的服務理念，建立全方位服務系統，提供高檔次的精品服務，不斷提高滿意度。根據的需求資訊來排程各職能部門和作業層面的日常服務工作，設立資訊檔案，高效反饋、處理意見及需求。
每月按期將需求和回訪結果進行深入細緻的分析，調整工作思路，真正體現「真誠服務，精心管理」的服務理念。
三、 全方位的服務意識
（一）為提供便利服務
從廣大業主的需求出發，為廣大業主做實事。根據「華苑小區」的實際情況，合理利用公用設施，為廣大業主創造充分休閒娛樂的場所。
（二）24小時治安防範服務
利用我公司所服務的大社群的帶動作用，充分發揮安全管理工作多年無事故的優勢，做好「華苑小區」 治安防範工作。我公司將置入「門崗對外來人員准入請示制度」、各安管崗全天候24小時服務，對安管隊伍實行半軍事化管理。
（三）營造綠色環保小區
養護好本物業內的園林綠化，植物長勢良好，喬木無枯枝，灌木修剪圓滑、造型美觀，綠籬修剪平整，草坪四季常綠平整。做好汙水處理及水系迴圈處理，保持水質符合衛生標準。
（四）抓好精神文明建設
1、 重大節日做好節日裝飾，營造節日氣氛。
2、 組織開展各項文藝體育競賽活動。促進相互了解，增進友誼。
四、管理學前沿理論的掌握及應用
管理科學理論包括行為科學、組織學派、社會系統學派、決策理論、權變理論等。隨著科學技術的飛速發展和市場競爭的日益加劇，管理科學理論得到了進一步的完善，其前沿理論主要集中在以人為本、系統理論、動態調節理論、效益統一理論和企業文化等方面。
（一）以人為本的管理理論
現代管理思想把人的因素放在首位，重視處理人與人的關係，強調人的自覺性和自我實現，主張以挖掘人的積極性、創造性作為管理的核心。這一理論對物業管理行業具有重要的指導作用。
（二）系統管理理論
現代企業是乙個為了達到一定的經營目的，由許多相互關聯的要素、環節、部門有機地結合而成的整體，是乙個複雜的社會技術經濟體系。
我公司強調用系統觀念、全面的觀念整體把握，科學分析，全面實施物業管理。堅持服務至上、注重對內、對外協調、實施iso9001質量體系、擴充套件和應用現代管理技術等，都是這一理論的應用。
（三）動態調節理論
為了實現管理目標，使企業取得最佳效益，管理過程的每乙個步驟、環節都必須實行動態調節，而不能把管理過程視為一成不變的模式。企業管理通過動態調節，就可以使各要素在各個環節上保持協調、均衡，又能對外界保持靈敏的適應性，從而最大限度地發揮其功能作用。
我公司在物業管理工作中，注重動態調節理論的應用，鼓勵創新、加強資訊溝通和應變能力，強調「不進則退，不快則亡」的觀念以及對管理流程重新組合從而達到提高服務的能力，縮短改善週期等。
（四）效益統一原則
物業管理給的產品就是服務，不僅要滿足廣大業主的需求，而且要維護、增進和社會的利益，為人類社會做出貢獻。
我公司在本物業的管理成本測算方面，本著精心計算成本，既堅持以盈利作為重要目標，以保持企業發展後勁，又注意處理好經濟效益、環境效益和社會效益的關係，保持企業長遠發展的後勁。
（五）企業文化
傑出而成功的大公司都有強有力的企業文化內涵，它是企業贏得市場競爭的內在筋骨，反映了企業的基本信念和發展追求。
我公司自從事物業管理以來，始終發揚「敬業、奉獻、創新」的企業精神，倡導以「實現自我、服務客戶」為自身動力，激勵員工的群體意識；以企業文化為目的，提高團隊合作精神，從而為我公司的長遠發展提供了強大動力。
第二節採取的管理方式
一、採取的管理方式
（一）綜合一體化的管理方式
我公司將本物業的管理方式確定為綜合一體化管理，即由物業管理處經理在公司總經理直接領導下，通過各部門技術支援和配合，按照iso9001：2000國際質量體系標準和iso14000環保體系標準，運用現代化管理手段，對本物業的房屋、公用設施裝置、消防、治安、衛生、綠化、停車管理、社群文化等，統一實施專業化管理。
在管理過程中，我們將與華苑小區物業服務處緊密合作，採取管理中心自律和物業管理相結合的辦法，使綜合一體化管理收到更好的效果。
（二）激勵機制
（1）實施日常管理目標責任制，增加管理層的工作主動性，我公司按照全國物業管理示範小區標準，結合公司實際情況，制訂各項管理指標，管理處將按此標準嚴格做好每項工作，明確獎懲，並與獎金掛鉤。
（2）崗位激勵。在物業管理行業拼搏的員工，最渴望得到的是自身價值被集體和社會認可，我公司始終堅持各級崗位實行公司內部公開招聘的辦法，使具有真才實學的員工能充分發揮自身潛力，有機會體現自己的價值。
物業管理投標書
目錄第一節概述2 第二節物業管理總體設想4 第三節擬採取的管理方式及工作計畫5 第四節管理人員的配備及培訓10 第五節管理規章制度的建立11 第六節物業管理 書及經費收支測算19 第七節住宅區檔案的建立和管理27 第八節各類經營管理服務指標的承諾30 第九節保安 設施裝置 保潔服務實施方案36 第十...
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目錄第一章投標函 5 一 前期物業管理投標函 6 二 物業管理服務費 6 第二章物業管理整體設想及策劃 7 一 物業管理的定位 8 二 管理目標 8 三 管理模式 8 四 管理特色 9 五 管理措施 10 第三章管理方式及工作計畫 13 一 管理方式 14 二 工作流程 15 三 工作計畫 18 第...