土地證、建設用地規劃許可證、規劃要點批覆階段
土地證和建設用地規劃許可證這兩個證，加上規劃要點批覆，是進**地產開發的前提.但是,這幾樣東西領取的先後順序，非常的有學問。有經驗的同志，一看這幾樣東西的發出時間，基本上就可以判斷出地塊背後的故事。
這三樣東西涉及到國土部門和規劃部門曠日持久的權力鬥爭。目前我國法律也沒有很好的規範這個問題。
恩，簡單的說一下，土地證由國土部門頒發，是土地權屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設用地規劃許可證由規劃部門頒發，是核定土地用途及用地界線的法律依據；規劃要點批覆由規劃部門頒發，是確定土地使用強度指標的法律依據，如容積率啊建築密度啊停車位配置要求啊這些指標都在這個批覆裡體現出來，包括現在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個檔案裡體現出來。
一般來說，一塊地，必須要由規劃部門核定規劃要點，頒發了建設用地規劃許可證（以下簡稱地規證）之後，才能領取土地使用權證。這絕對應該是必須的程式。因為國土部門必須依據規劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。
但是呢，在現實中呢，這個想法只能是理想狀態。因為首先，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規劃，直接就整塊出讓了。然後給人家辦出商住用地土地使用權證。
這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然後受讓了土地的開發商，再去規劃部門軟磨硬泡，無論是修改規劃也好，還是根本沒有規劃都好，反正，我的土地出讓金是已經交了，剩下的事情你規劃部門得給我搞定。
我不是批評這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從2023年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從2023年才正式開始。而北京第一塊公開交易的土地，是到2023年之後才上市的。
我只不過是說，我國在這個問題上缺乏經驗，國際上也沒有什麼可供借鑑的模式。因為我國的房地產管理體系那絕對是全世界獨有的。憤青們不要在這裡給我指三道四。
我在這個行業浸了這些年了，起碼我個人覺得，把我放到90年代的背景裡面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市規劃這個概念一直到現在都還沒深入人心，更何況當時呢。
不過無論如何，這種土地交易模式現在已經只是歷史了。
新城鄉規劃法第三十八條：在城市、鎮規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民**城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。
以出讓方式取得國有土地使用權的建設專案，在簽訂國有土地使用權出讓合同後，建設單位應當持建設專案的批准、核准、備案檔案和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民**城鄉規劃主管部門領取建設用地規劃許可證。
城市、縣人民**城鄉規劃主管部門不得在建設用地規劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規劃條件。
2、專案公司設立、立項、環境評估、房地產開發資質
這四項幾乎是每乙個專案要開始的時候必須要搞的東西。非常的社會主義特色。不過這裡也有些東西很有趣，與法律的關係也比較大，比如設立專案公司。
這裡要注意一下，母公司拍到的土地，轉到其全資設立的專案公司名下，按我國法律，不屬於交易。我再次強調一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉，不屬於交易。
再次強調：不屬於交易。因此，房地產公司可以任意設定專案子公司，在房子賣完後再把它在實體上消滅，只留下乙個殼。
這種操作模式沒什麼法律風險可言，非常的經濟實用，因此現在我國稍微有點規模的房地產公司都這麼幹。
再說立項，這個東西純粹是計畫經濟時代留下的產物，非常的煩，也不知道這個東西應該算什麼。立項主要考察的是專案的投資額及可行性。我不知道在目前的市場裡，可行性這個東西，**是從什麼角度來管理的。
反正現在各地由於市場經濟的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。而且立項到底需要什麼材料那也是誰都說不清楚的事情。
立項與其他程式的先後關係那更是異常隨便的事情。譬如最近國家的政策，要求先把環境評估搞了，再回頭來立項。這是基於加強環境保護促進可持續發展的考慮。
但在很多地方，環評的一項主要前提材料就是立項批文。立不了項根本做不了環評。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。
反正到目前為止，建設專案都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎麼在這些莫名其妙的政策中穿過來的。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計畫部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環保局，就讓他們給我推薦環境評估報告的編制公司，然後讓這些公司負責把這些手續辦出來。編制費用稍微給多點都沒關係。
總之我自己一看到這些手續，頭就痛得厲害。
房地產開發資質就比較有技術含量一點，關鍵是專業技術人員難找。現在這些專業技術人員資料都是省內聯網了，想搞幾個球人糊弄建設部門基本上做不到，建設部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網查到，某某是什麼專業資質任職什麼公司。現在結構類的工程師難找啊，感慨乙個。
嘿嘿。下一篇開始講正式的規劃報建：總平面審查階段。
3、總平面審查階段
這個階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫「修建性詳細規劃審查」。這個階段就是審查小區的總平面規劃圖紙，也就是審乙個小區的建築物都是怎麼排的，每棟單體建築有多高，有多大，各棟單體建築之間怎麼間隔，間距是多少，日照夠不夠，總容積率是多大，有沒有超過規定的容積率，建築密度是多少，進出小區的道路怎麼安排，是不是符合消防規範，等等等等，這些東西都是非常的專業啊專業。
在這裡我要舉例說明一下，比如建築密度，這個東西看起來很簡單是吧，就是建築物基底面積佔整個小區面積的比例數。譬如這個小區是1萬平方公尺，有3000平方公尺的地面上有建築物，那麼建築密度就是30%。看起來這個計算應該是沒有什麼爭議了。
但是且慢。我這3000平方公尺的建築占地裡面，有2000平方公尺是乙個大型的架空平台，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場。現在，爭議就來了，我這個2000平方公尺，到底算不算建築基底？
你之所以限制我的建築密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閒空間嘛。現在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閒空間沒有減少啊，所以這個2000平方公尺不能算在建築密度裡面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建築密度的問題，反正技術規範沒有限死，有無窮的空間可以鑽營。
再舉個例子，容積率，總建築面積除以淨用地面積。也是看起來很簡單。但是放到實踐中一看，啥是淨用地面積啊？
從**起算啊？是純粹的土地使用權證載的面積呢，還是比這個面積大那麼一點，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎麼算都行。
把淨用地面積一加大，總建築面積自然就水漲船高。這都是可以鑽營的地方。
其他的地方，譬如消防通道的設定，高層建築四周必須設立環形消防車道。但是這麼一搞，小區的綠化基本上就毀掉了。怎麼辦？
設定那種**消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。這麼搞行不行？反正我個人不知道行不行。
消防車道的載重量那是有非常嚴格滴設計要求滴，反正我個人不知道這種草地能不能承載得起消防車。
審總平面是整個開發報建過程中最有技術含量的活，這個過程一般都要2到3個月，往往都要和規劃部門反覆修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。我反正幾乎沒有見過能順順當當啥工作不做，幹等著就能通過總平面審查的。我也沒見過那種零缺陷的總平面設計，只要有心，無論什麼公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。
不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要麼就是車道轉彎半徑太小，等等等等。（在這自誇乙個：本人不才，曾經試過在10天內完成這個工作，至今被引為傳奇故事。
嘿嘿）4、管線綜合審查、排水許可證
管線綜合審查是規劃部門的專業審查內容之一，我現在專門拿出來講，因為這個東西實在是非常，非常的專業啊。搞得不好的話，實在是害死人啊。而且，被這個東西害死的公司比比皆是。
各位千萬別以為那些什麼保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個問題上犯重大原則性的錯誤，事實上，無論什麼房地產公司，在這個問題上栽跟頭的的機率，是一樣的，這個東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。
說了半天，管線綜合是啥？包括三大項：小區給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據各項設計規範科學統籌安排，放到同一張圖紙上。
給排水不用多解釋了，就是怎麼引自來水進小區，然後怎麼把生活汙水和雨水排出小區；強電就是生活用電，線路從**進，怎麼上樓，怎麼進門；弱電的內容就多了，什麼有線電視線、各類通訊線路、網線、內部監控線路，等等等等，多得要死。上面這三樣東西要科學的話，統統都得在地下走，從地下穿進各棟單體再連線進入千家萬戶。
這些線路啊什麼的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專業人士，要判斷乙個小區的官線綜合設計好不好，只需要看兩個東西：1、你就這麼走進乙個小區，看它裡面是不是有電線搭在樓和樓之間。
只要有這個，基本上這個小區你就不用多考慮了；2、沙井蓋是不是基本沿著小區道路排布，不是搞到到處都是。如果什麼沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區你就可以考慮放棄了。
為什麼我要這麼強調這個管線綜合呢？如果它設計不好有什麼後果呢？首先，就是給排水會整天出問題。
一下雨小區就變池塘的事情，我實在是見得太多了；然後，對於年輕的我來說，就是網路整天出問題，小區網路運營商根本沒得選，因為只埋了一條管，別的網路運營商想進來提供優質服務都不行，而現在的這家，不是這裡的線路壞就是那裡壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網了。再然後，夏天千萬別開空調，一開就斷電跳閘。家裡的電器得輪著用，千萬別一起開。
看電視的時候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線綜合沒搞好的標誌啊。你說，這樣的小區，能住嗎？
管線綜合既然如此重要，那麼我們說，我們設計的時候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實上，是不行。為什麼？
因為所有的線，你都得從外面引進來，都得跟外面有個介面。但是介面在**呢？我現在告訴你們，無論開發商們在事先做多少準備工作，做多少調查工作，都無法保證預留的介面不發生變化。
最常見的是市政排汙管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見了。大家肯定經常看到市政管線施工，把路挖開，今天搞搞這裡，明天搞搞**。
我反正是被這個東西搞怕了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然後，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發現那個變電站已經搬走了，又或者它的容量已經超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，亂引。
引到多少電算多少電。至於，呃，會引起什麼生活上的麻煩，我也不知道。
房地產報建規劃流程
報建規劃 1 提交可行性研究報告和立項申請，到計畫發展委員會申請立項 2 將總體規劃方案報規劃局規劃管理處審批，通過後領取建設用地規劃許可證 總體規劃通過後如一次規劃分批實施，將分期實施詳細規劃和相應單體建築設計報規劃管理處審批。3 在專案簽訂土地出讓合同 取得立項批文和建設用地規劃許可證後到當地民...
房地產開發專案規劃報建流程
房地產開發專案規劃報建流程大體如下 供參考 1 專案前期立項。規劃部門須參與專案前期立項，招商引資工作，就建設專案選址提出初步意見。2 辦理 選址意見書 建設單位向規劃部門提出申請，經規劃審查會研究，按規定程式報批後，頒發 選址意見書 同時提出規劃設計條件。3 辦理 建設用地規劃許可證 建設單位依據...
房地產報建年終總結
x年，對我來說是非常有意義的一年。在公司領導及各位同事的支援和幫助下，我勤奮踏實的完成了本職工作，也順利完成了領導交辦的各項工作任務，自身在各方面都有所提公升，為以後的工作打下了良好的基礎。來公司五年多的時間了，其間酸甜苦麻辣都經歷過，但更多的是對公司的感激，因為在工作中不僅增長了知識 技能與方法，...