今天，中國消費者協會發布了第二階段不平等格式條款點評意見，對商品房買賣合同中存在的突出問題進行了詳盡剖析。點評主要涉及九個方面：認購定金難歸還，單方擴大解約權，減免責任巧設計，模糊標的好圈錢，面積誤差設陷阱，違約責任不對等，一房二賣搞欺詐，虛假宣傳不負責，購房簽約先交錢。
對於普通百姓而言，商品房是大額消費品，有些人甚至要傾其一生甚至兩代人的積蓄圓了「喬遷」夢。目前，商品房市場中存在諸多不規範行為，中消協提醒廣大消費者在簽約之前，一定要三思而後行。一是要了解有關商品房買賣方面的法律法規，做到心中有數；二是要關注開發商的商業信譽，調查其是否有不良記錄以及土地使用權證，建設工程用地許可證，建設工程規劃許可證、施工許可證，商品房預（銷）售許可證等「五證」是否齊全；三是務必要求開發商提供《商品房買賣合同》及相關資料，特別是對補充協議、附件、雙方約定的內容要認真閱研，弄清自己的權利義務，不要在不知情的情況下貿然交付定金；四是要把好從簽約到驗收的每一關，對於顯失公平的條款，要堅決要求對方修改，不要在導購人員、宣傳廣告、沙盤模型、口頭承諾的影響下草率簽字。
保護消費者權益是全社會共同的責任，中消協正在進行的不平等格式條款系列點評工作得到社會各界的廣泛肯定和大力支援，到目前為止，已收到全國各地的來信106封，涉及18個省，條款183條。其中，關於商品房方面的來信28封，初選入圍條款64條，本次點評只從中選擇了九個方面的問題。下一階段中消協點評的內容是物業、金融、保險、中介服務等。
第二階段格式條款點評意見(商品房領域)
點評線索一（認購定金難歸還）
問題：目前，消費者在選購商品房時，常常被開發商要求簽訂「認購書」 、「訂購協議」之類的認購協議，即由開發商事先準備好的格式合同，主要就消費者所選定的房屋位置、面積、單價、優惠比例、付款方式等幾方面進行簡單約定。其核心是要求消費者必須交納少則千元多則幾萬元的定金，並限定在短時間內簽訂《商品房買賣（預售）合同》。
而在籤認購協議之前，開發商往往不向消費者提供《商品房買賣（預售）合同》等相關資料，使消費者無從了解自已的權利、義務，卻在種種誘導下**上了具有懲罰性的定金枷索。
條款1：天津市《××花園商品房認購協議書》中規定：「乙方（消費者）清楚並認可甲方提供的有關本認購協議書所指商品房的各項事宜，包括小區整體規劃、小區平面布局、房屋建築形式、房屋建材及裝修標準、裝置配置、交屋時間、建築面積、銷售管理辦法、由甲方提供的《天津市商品房買賣合同》及其補充協議中所列各項條款及物業管理的有關規定等相關內容，且清楚知道甲方所提供一切資料僅供參考，如有變化，以**有關部門最終批准檔案為準。
乙方自願與甲方就如下內容達成一致協議。」
消費者反映，在籤認購書時，甲方並未提供《天津市商品房買賣合同》及其補充協議中所列各項條款及物業管理的有關規定等相關內容，卻要求消費者違心簽字，認可協議中所列的內容，並交付定金2萬元。
條款2：本協議簽訂後，如乙方要求終止認購，需向甲方提出書面申請並經甲方同意，乙方所付定金不再返還，本認購協議書同時失效。
條款3：四川省消委會反映，成都《花園商品房認購書》中關於定金問題規定如下：「認購方應在2023年×月×日之前攜帶本認購協議、認購金收據、簽約應付款項及欲登記產權名義人身份證原件、印章一枚，前往售樓部簽訂《成都市商品房買賣（預售）合同》，逾期者視同違約，……所繳認購定金不退還。
認購方選擇一次性付款的，應在簽定上述買賣合同的同時付清全部房款，認購定金自動轉為房款，逾期者所繳認購定金不退還。」
點評：1、法律依據：
《消費者權益保**》第八條、第九條、第十條規定：消費者享有知情權、自主選擇權、公平交易權。
第十九條規定：「經營者應當向消費者提供有關商品和服務的真實資訊，不得作引人誤解的虛假宣傳。」
《商品房銷售管理辦法》第二十三條規定：「房地產開發企業應當在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示範文字》；預售商品房的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。」
《合同法》第四十二條：「當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任（一）……（二）故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或提供虛假情況。」
第五十四條規定：「下列合同，當事人一方有權請求人民法律或者仲裁機構變更或者撤銷：……（二）在訂立合同時顯失公平的……」
第一百一十五條規定：「當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。
給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。」
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定：「出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人」。
2、點評意見：
（1）條款中需**批准的只有小區整體規劃、小區平面布局、房屋建築形式三項，其餘均不需**批准。經營者混淆**批准的專案內容，並稱「甲方所提供一切資料僅供參考，如有變化，以**有關部門最終批准檔案為準。」目的無非是以**作擋箭牌，逃避自己的締約責任。
（2）在簽訂《認購協議書》前，由於經營者未提供《商品房買賣（預售）合同》作參考，使消費者不能全面了解自已交付定金的擔保內容。正式簽約時，由於已交定金，迫於不退定金的壓力，消費者往往只能委曲求全，簽訂不平等的格式條款。這種在不知情前提下簽訂「認購協議」的做法對消費者天然不利，加重了消費者的弱勢地位，顯失公平。
經營者用「消費者清楚知道等字樣」將自己的意志強加於人，更是嚴重侵犯消費者知情權、公平交易權的不法行為。
（3）經營者通過認購協議向消費者收取的定金在法律上稱為「立約定金」，這種定金又稱為「猶豫定金」，是以該定金作為今後訂立合同的擔保，在一定時期內購房合同未訂立，有過錯的當事人要承擔定金責任。對於認購協議，消費者一定要慎重對待，簽訂之前，務必認真研究購房合同等相關檔案。對拒不提供合同內容、五證等必要資訊或只讓看、不讓帶回去研究的經營者，應立即放棄購買其房屋的意向。
（4）消費者要求終止認購或沒有按時簽約可能基於多種原因，如果是由於經營者責任，如：經營者隱瞞真實情況，不向消費者提供重要事實；或單方變更承諾等導致消費者不簽訂購房合同的，定金應當雙倍返還。如果是因為不可歸責於消費者、經營者的事由導致未能簽約的，如：
因不可抗力或意外事件所致無法簽約；或因**原因原已批准的規劃、布局、建築形式變更，消費者不同意簽約的，雙方均無過錯，經營者應當將定金退還給消費者。籠統地約定終止認購或沒有按時簽約就不返還定金，明顯加重了消費者責任。
3、有關建議：
商品房買賣是一項大宗消費，經營者不僅有義務將有關商品房買賣的所有情況事先告知消費者，還應為消費者留有乙個合理的「猶豫期」，以便消費者深入研究有關資料，全面理解自己的權利、義務，自主決定是否購房。「猶豫期」內要求退定金的，不適用定金罰則。
點評線索二（單方擴大解約權）
條款1、天津《××花園商品房認購協議書》規定：「若乙方違反協議書中約定之任何條款，甲方有權解除本協議書，並有權將本協議書所指商品房另行**，乙方不得提出任何異議，乙方所付定金不予返還。」
條款2、廣東省消委會反映，廣州市《×××××居商品房認購書》中規定：「若乙方支付定金之日起十天內未能依時簽署《商品房買賣合同》及交付首期房價款，則甲方有權單方面解除本商品房認購書，並不退還定金。」
條款3、四川省消委會反映：《××花園商品房認購協議》中規定，「認購方應在2023年×月×日之前……前往簽定《商品房買賣合同》，逾期者視同違約，開發商不另行催告，本協議自然作廢……。」
點評：1、法律依據：
《合同法》第八條：「依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。」
第十四條：「要約是希望與他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合下列規定：（一）內容具體明確。……」
第四十條：「格式條款或者提供格式條款一方免除其責任，加重對方責任，排除對方主要權利的，該條款無效」。
第七十七條第一款規定：「當事人協商一致，可以變更合同。」
第九十四條規定：「有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理的期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。
」最高人民法院《關於適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋》第一百二十二條：「因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不適用定金罰則」。
最高人民法院《關於〈審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律〉若干問題的解釋》第十五條規定：「根據《合同法》第九十四條規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支援，但當事人另有約定的除外。」
2、點評意見：
（1）訂立或解除合同必須在當事人自願前提下進行，任何一方不得擅自變更或者解除。按最高人民法院的司法解釋，在商品房買賣中，買受人遲延履行債務，出賣人要進行催告，催告後，買受人還有三個月的寬限期，如在此期限內仍未履約，方可解約。
（2）經營者擬定條款要求消費者簽定，是一種要約行為，要約內容應當具體明確。條款中所謂「違反任何條款」、「未能依時簽署」內容都不具體，也不明確。當事一方遲延履行債務可能基於各種原因，不是所有違反協議的情況都必然導致經營者有權解除合同、不退定金。
這種做法客觀上隱瞞了導致不能簽訂購房合同的多種情況，如不可抗力、意外事件、經營者自身責任等，故意排除了消費者與經營者協商或經催告履行債務的可能，為經營者逃避責任、私吞定金預埋了伏筆。
上述格式條款加重了消費者責任，單方擴大了經營者解除合同的權利，剝奪了消費者依法變更、解除合同的權利，侵害了消費者的公平交易權和自主選擇權。
條款4、廣州房地產開發總公司制定的《認購書》第二條第4款規定：「如在上述期限內（籤認購書十天內），認購方未能繳付上述各期樓款，**方除可將認購方所付之款項沒收外，並有權將該物業另行**，無需事前告知認購方」。
新版商品房買賣合同
編號 mf 2007 01 示範文字 2007版 商品房買賣合同說明 1 本合同文字為示範文字，也可作為簽約使用文字。簽約之前，買受人應當仔細閱讀本合同內容，對合同條款中專業用詞理解不一致的，可向當地房地產行政管理部門諮詢。2 當事人在簽訂合同時應認真核對，以確保各份合同內容一致。建議在律師指導下簽...
商品房買賣合同總結
根據對重慶公司已有訴訟案例的分析，結合網上能檢索到的案例，我對整個商品房買賣過程中容易引起訴訟的環節進行了總結。對每一種訴訟類別進行了法律分析，並提出了一些建議與完善的措施，供參考，如下。一 認購階段的訴訟風險 在認購階段，有兩種認購形態。一是抵押房的認購，二是非抵押房的認購。從合同法角度看，認購協...
商品房買賣合同範本
合同登記號 商字第號 省建設廳 省工商行政管理局監製 特別告知 1 本合同文字是根據 貴州省商品房買賣合同 示範文字制定的。合同條款為提示性條款，供買賣雙方當事人約定時採用。簽約之前，購房人應當仔細閱讀本合同內容，對合同條款及專業用詞理解不一致的，由市國土房管局解釋。2 本合同所稱商品房,是指由房地...