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■商業地產概念業種什麼是業種
商業業種指的是商業經營、販賣、**商品（物品+服務）種類，業種店是根據經營商品種類的不同來區分的。與業態一樣，業種是組成商業地產概念的基礎。業種與業態的區別
業態的區分依據：提供商品的方法商品的銷售方式業種的區分依據：商品（物品+服務）種類■商業地產概念業種解碼業種功能
購物服裝類零售物
業種分類批發
業種名稱
農副產品批發市場，食品、飲料及菸草製品批發市場
紡織、服裝批發市場，文化、體育用品及器材批發市場,醫藥、保健品及醫療器材批發市場，建材及化工產品批發市場，五金交電及數碼電子產品批發批發市場食品類
糧油店、糕點店、麵包店、果品店、蔬菜店、肉店、禽蛋及水產品店、飲料店、茶葉店、煙酒店、其他食品零售
服裝店、針紡店、鞋帽店、鐘錶店、眼鏡店、化妝品店、衛生用品店、其他日用品店、
品文體類文具店、體育用品店、書店、報刊零售店、音像製品及電子出版物零售店、珠寶首飾店、工藝美術品店、收藏品店、照材店其他文體店、
家電類家電店、計算機、軟體及耗材店、手機店、數碼電子產品店、五金店、家具店、塗料店、其他室內裝修材料店
汽摩類汽車4s店、汽車零配件店、摩配件店、機動車燃料油品店
醫保類其他類服生
藥店、醫療用品店、保健品店花店、舊貨店
家庭服務家庭陪護、助老托兒、送水送煤、送奶送報洗染服務洗衣店、乾洗店、洗染店及皮毛護理服務保健服務**中心，**護理、保健按摩、足底按摩店美髮美容專業理髮、美容保健服務
活洗浴服務溫泉、桑拿、沐浴中心
服婚介服務婚介所、婚慶公司、婚紗攝影店務
殯葬服務殯葬用品店、殯儀館
彩擴服務藝術攝影店、照相館、**社、彩擴店、數碼攝
影店社群服務社群服務社、維修部、保潔服務中心餐正餐服務大酒樓、酒店、餐館、飯莊、飯店、餐廳飲快餐服務中式快餐、西式快餐、自助式快餐服休閒餐飲茶社、茶館、茶樓、酒吧、咖啡廳務其他餐飲小吃店、送餐店、麵館、包子店、餃子館
務文電影院、歌劇舞劇院、話劇院、戲院、馬戲場、**廳、群化藝館
文史館、圖書館、博物館、檔案館、文化遺址、展覽館、紀念館
休室內遊戲***、歌舞廳、戀歌房、量販式ktv、遊戲廳閒主題樂園遊樂園、水上遊樂場、淘氣堡、
娛休閒健身高爾夫練習場、保齡球館、飛鏢室、射擊場、滑樂
雪場其他娛樂彩票點、道具出租屋、遊船
■商業地產概念功能功能商業商流
物流地產餐飲地產
商服文化地產
商辦商住商學
學城旅遊地產
商旅休閒地產
■社群商業的概念
社群商業是指以地域內和周邊居民為主要服務物件的商業形態。是以一定地域的居住區為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質量、滿足居民綜合消費為目標，提供日常生活需要的商品和服務的屬地型商業。這一商業形態是城市商業的基礎，它的服務人口一般在5萬人以下，服務半徑一般在2公里以內。
由於這一商業的屬性決定了它的總規模一般應控
服務休閒娛樂的商業地產開發旅遊+商貿的複合型商業地產
寫字樓商住樓教育地產
以文化產業為依託的商業地產為企事業單位提供辦公場所的商業專案
宜商宜住，如soho
圍繞學校教育開發的房地產專案，如大
商品集散地產開發，如商貿城為餐飲服務開發的商業網點，如美食街
名稱零售物業批發物業
解讀商品零售渠道交易場所，如百貨店商品批量交易場所，如服裝批發市場
制在3萬平公尺左右，商業業態的設定也有較強的針對性■寫字樓概念
寫字樓市場目前流行兩大評定標準，一是甲級寫字樓，一是5a寫字樓。所謂甲級寫字樓，實為一種通行叫法，並沒有固定標準，因為誰也不願意被叫成乙級寫字樓。這樣，恨不得任何乙個有玻璃幕牆、帶電梯、「長」得高一些的寫字樓都自稱為甲級寫字樓。
相比之下，5a寫字樓倒是有一定的標準，類似於酒店星級評定的方法。那麼，5a寫字樓具體有哪些標準呢？第一要素：
**區位
房地產開發有三大要素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。這對於酒店可能並非個個是真理，但對於寫字樓，幾乎無反例，其無疑是投資和購買寫字樓的第一要素。
第二要素：超大規模
這裡所說的超大規模，不僅是指建築體量本身比較大，而且更強調其規模的伸展力及拓展性。一方面，不僅是寫字樓建築本身的規模要大，而且必須要有強大的綜合配套，經營成乙個集寫字樓、公寓、商住、星級酒店、會展中心、休閒娛樂及購物中心於一體的大空間。另一方面，還要視其交通條件而論，四通八達的交通一定是其寫字樓規模的重要支撐。
乙個寫字樓如果沒有相當大的建築體量和規模化的配套設施，是難以稱得上五星級的。第三要素：建築文化
所謂建築文化，對酒店可能是指國王飯店、皇后飯店這樣的歷史，但對於寫字樓而言，與其說是世貿中心、國貿中心這樣的品牌文化，倒不如直接說成是摩天大樓的建築文化。無論西方還是東方，無論發達還是落後，一談到寫字樓，都有明顯的摩天大樓的情結。儘管美國世貿中心被炸影響了世界各地對摩天大樓的追求，但估計這是暫時的。
因為從道理上講，低矮的五角大樓也同樣易於被攻擊。第四要素：硬體設施
就像星級酒店在硬體配套上追求奢華極致一樣，在寫字樓方面追求的硬體，更多的是科技與創新。這好比比爾·蓋茨的科技豪宅與常規豪宅的區別，當然，科技豪宅也同樣擁有奢華，只是強調重點已經轉移。除此之外，其所用的建築技術、標準層高、標準承重、弱電系統、新風系統，以及電梯、智慧型等，都較酒店更先進。
但就寫字樓的本質而言，硬體設施的最大追求應該是創新，主要體現在建築設計和建築功能的創
新上。第五要素：軟體服務
相對酒店的五星級服務標準，寫字樓服務有了明顯的變化，一方面體現在高效的物業管理上，另一方面體現在對入住企業的專業化商務服務上。比如，將洗衣送餐這些酒店式服務改寫為衛星會議、活動策劃、會展中心等服務。又如，一些新型寫字樓不僅能夠實現全天候空調節假日無休，而且還在送餐、夜餐甚至代辦員工地鐵月票等方面下功夫。
■公寓的概念
公寓apartment是商業地產投資中最為廣泛的一種地產形式。
公寓是舶來品，早期大城市的公寓式住宅都是高層大樓，每一層內有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房等等，主要供當時中等收入的高階職員、**公務員居住；還有一部分附設於旅館酒店之內，供一些常常往來的中外客商及其家眷短期租用。1、公寓緣起
由於公寓與住宅的功能性質不同，決定了公寓大多情況下不是居住型物業，而是一種暫時居
住型物業。深圳人基本認可這種方式，特別是深圳是移民城市，所以很多來深圳淘金的、闖
世界的都可能住過單身公寓，或者有的在八卦嶺的公寓中的十元店住過，所以深圳人可以說
天生就對公寓有點抗拒感，也算公寓**一直難以攀公升的原因之一。還有一種說法是相對於住宅和作為第一居所的別墅而言，公寓和旅館以及作為第二居所的別
墅，都同屬於暫居性的物業。這一點，是與住宅這種永久性或者說長期性居住的場所有本質
的不同。在郊區有別墅，在市中心或cbd擁有公寓的人就是這一類的典型客戶。這種生活也
是美國城市高尚白領一族的典型生活。
來深圳(在蛇口的聚集地應該不一樣)工作的外籍人員，他們所購置的公寓，就屬於典型的分
段長期暫居型別——這恐怕是北京cbd公寓的**在某些時間比寫字樓**高的緣故吧，而
深圳公寓只是年輕人過渡，或是房東收租載體，缺乏管理啊，二者有本質的
區別啊。2、公寓的分類
既然大多數聲音覺得公寓是一種暫居性而非居住性物業（筆者也弄不清楚了），且公寓產品
的名目層出不窮，但其性質卻有很大的差異，要做好公寓投資，就首先要將它的種類分清
楚。有人講公寓產品分為酒店公寓、商務公寓和普通公寓這三大型別：a、普通公寓
普通公寓，在是深圳，普通公寓就是公寓，住的另一種形式罷了，沒有附加的東西。但市內
不少原來是爛尾的酒店、舊的廠房，當然也有新開發的小戶型住宅，也紛紛「變身」公寓，
並宣稱帶有相應的服務進行銷售，由小戶型單位變身的家庭式住宅公寓、單元式住宅服務公
寓等各種各樣的公寓產品。
策劃人往往還會加服務公寓，或酒店式公寓，其實還是公寓，因為當美女披上美麗的嫁衣，
她就是千金了。至少我見過的乙個樓盤講服務公寓、酒店式公寓，但合同上只有公寓兩個
字。說實在的，在深圳以公寓拿證的比較多，但好象沒有什麼服務公寓或酒店式公寓的產
權，應該只有單身公寓的性質產權。b、商務公寓
商務公寓，是既能辦商務又可以居住的一種產品，但在建築術語中沒有這種稱謂，這是人們
根據產品的功能定義的乙個不規範的俗稱。商務公寓除了自住客戶外，還有較大比例客戶是
作為投資。車公廟的自由之光（都市陽光名苑），是典型的住宅當公寓用，甚至當商務公寓
用，上面辦公的估計站絕大多數。對面的財富公寓好象屬於商務公寓範疇。c、酒店公寓
酒店公寓，簡單一點就是如同酒店一樣的公寓。酒店公寓首先是公寓，只不過它與酒店融為
一體，軟體和硬體與酒店相似。①酒店公寓
因此酒店公寓既有公寓的屬性，又有酒店的屬性。它與酒店式公寓、產權式
酒店的共性在
於：設施都很完善，環境都很優美、品位都很高檔、服務都很周到（賣房子者如是說）。從
長期居住的角度看，它的租價要比租住真正酒店更實惠。這類產品的目標客戶主要是外籍公
司（包括香港、台灣、澳門）外派員工、國內私企管理者等高階層人士以及度長假的家庭。
同時酒店式公寓不但擁有高檔公寓的硬體配置，且由專業的酒店管理公司入住管理，星級服
務品質可以滿足客人的需求。②酒店式公寓
酒店公寓與酒店式公寓它們之間的區別是：酒店式公寓沒有酒店統一經營功能，是享受酒店
式服務的公寓。在深圳，三九的丹楓白露就二者有之，丹楓白露是酒店公寓，城東1號是服
務式住宅，也就是享受酒店式服務的公寓了。③產權式酒店公寓
所謂產權式酒店公寓，是指開發商將酒店的每個單元**給個體買房者，由擁有產權的業主
或者委託酒店管理公司統一出租經營。所以，可以說它是擁有私家產權的酒店，東方銀座為
經典之作。產權式酒店沒有公寓的功能，是一種投資性物業，業主缺乏相對的自行處置權，
只是每年拿固定回報。東方銀座屬於比較成功的案例，每年有固定回報，還有多少多少的免
費入住權，有點象分時渡假酒店，這就是象旭飛好時光連鎖經營的酒店公寓了。
商業地產基礎知識培訓
商業地產基礎知識培訓 完整版 目錄第一章房地產基礎知識培訓 4 一 房地產的概念 4 二 商業地產的型別 6 三 房地產專業名詞 8 四 建築識圖 18 第二章商業地產市場調研 26 第三章目標商業基礎知識培訓 27 一 發展商背景介紹 27 二 專案地理位置及分析 30 三 專案總體規劃 31 四...
商業地產調研
專業市場類地產開發 城市 三四線 商業調研模板 一 調查內容 一 城市基礎資料調研分析，包總城市概況 人口分布 居民各類屬性結構 主流和支撐產業 經濟發展資料 居民收入和支配能力 交通和周邊鄉鎮分布 城市遠景發展規劃等 二 城市商業結構 商圈 輻射範圍和商業型別及消費人口屬性等分析 三 主要商業街道...
商業地產策劃
5.商業地產技術策劃 建築和管理技術發展迅速，例如節能技術 智慧型化技術 無線通訊技術 鋼結構技術 自動化車庫管理系統等不斷推陳出新，策劃人員應在準確把握發展趨勢的前提下，準確評價技術的經濟技術合理性和營銷價值，堅持經濟與技術聯絡原則，提出價值最大化技術方案。6.商業地產營銷推廣策劃 亦即銷售促進，...