操作步聚1：商場物業市場調研分析
商品房大量空置，有一條很重要原因是發展商的決策層缺乏必要的市場調查，沒有掌握到足夠的商場資訊導致決策失誤，使專案開發出現選址不准和市場定位不發。
如位於武漢市江岸區某大廈，從它的規模、設計、裝修、裝置，到付款方式，這個專案在同一區位中應屬佼佼者，但建成以來，出租和**比率都很低，發展商難以實現預期效益。究其原因，主要是投資失策。該地方改造前路面狹窄殘舊，常堵車，人氣雖旺，但大量是外來人口，收入不高，周邊多家大型國營企業經濟也不甚景氣，且周圍臨建商鋪月租金要比大廈租金便宜1半多。
在這樣的環境中，發展商把大廈定位為商業、酒店、桑拿等，顯然是不適合的，是不經深入市場調查作出的不準確決策。
商場物業成功開發的前提是做好市場調查，否則，就不能在殘酷的市場競爭中獲勝。但很遺憾，不少開發公司並沒有一套完善可操作的關於專案開發前期的市場調查方案，每每接到乙個專案，總是憑國土、規劃、稅務要求和幾個樓盤的資料就由業務人員憑經驗寫出專案的可行性分析報告。科學性、準確性不高。
1、商業物業調研需要了解的內容：
1.1.1對經濟與發展形勢分析
房地產業的發展與乙個國家和地區的政治、經濟、金融、教育和治安、社會發展等因素息息相關。這些因素將直接或間接對房地產市場和產業產生影響，尤其是對房價和銷售情況。要制定正確的開發專案策略，不能不綜合考慮這些因素。
一些外商之所以紛紛投資發展我國房地產業，很重要原因是他們看到了改革開放後的中國經濟不斷向前發展，政局和社會環境穩定，投資收益率高，廣大人民群眾有迫切改善改善住房條件的需求和能力，事實也正是如此。
1.1.2對房地產市場發展態勢分析
對本地區、本省、周邊城市（外銷樓還須了解港澳地區的房地產市場動態）以至全國房地產開發建設的總體情況進行了解。這樣才能克服投資的盲目性，有助於市場定位準確。前幾年，武漢市有些發展商看到寫字樓有利可圖，回報率高，紛紛投資興建。
由於未對市場當時和未來幾年寫字樓需求情況進行深入了解和**，以致盲目投資，造成今天寫字樓大量空置、投資難以**的現實。這方面需要了解的內容包括近幾年各類房地產開發專案完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售**、空置面積、市場變化情況，以至今後幾年對各類物業潛在需求與有效需求的分析。當然，也包括銀行開展住房抵押貸款情況的力度和發展趨勢等。
1.1.3對房地產政策法規和**規劃措施
近期，有關房地產的投訴糾紛日益增多，除了購房者法律意識有所加強外，更重要一點是不少發展商沒嚴格按章辦事，出現了商品房交易中常見的短斤缺兩、貨不對板、延期交樓、承諾不兌現等問題。所以開發企業的領導和專業人員必須熟悉有關政策法規，遵章守法。否則，稍有差錯便會直接影響到開發專案的正常順利進行，造成不必要的浪費。
這方面主要了解的是：土地使用、規劃設計、拆遷安置、開發管理、建築施工、銷售、稅收、物業管理等方面的法規以及**領導人的重要講話，新的政策措施、工作部署等。近期出台的關於住房制度改革、藍印戶口制度，尤其對商品房預售條例等規定、**對銷售「放心房」的要求等等，更須熟悉和嚴格執行。
掌握上述各有關政策法規及**調整政策的資訊，就能及時調整房地產開發和銷售策略，有助於專案的成功。
1.1.4對專案周邊居民的調查
無論哪一類物業，要做到市場定位準確，都必須深入了解居民，尤其是專案周圍居民的住房現狀、人員構成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動機及未來住房的期望，可接受的**，對付款方式、套型面積、裝修標準、居民環境和設施配套等。然後再有針對性的根據這些資料來確定將來所開發專案的市場定位。比如，有的專案所在環境居住情況比較複雜，各類居民雜居，外來人員不少，如果把市場定位為大套型的中高檔住宅，將有可能導致挫敗，因中高收入人群一般不願到這類地段購房居住。
1.1.5對周邊同類樓盤的調查了解
對周邊同類樓盤的調查了解，有利於在制定專案營銷策略時做到揚長避短，在今後的市場競爭中處於較為有利的位置，制定正確的競爭對策。這方面了解的內容主要有：樓盤所處位置、銷售面積、銷售**、銷售手法（包括宣傳口號、賣點和宣傳**等）、銷售進度、付款方式、購房物件及樓盤設計造型、裝修標準、配套設施和環境美化綠化等，同時還要盡可能了解樓盤的施工進度、資金到位情況和物業管理情況等，然後製表逐一進行比較分析，以便正確定出自己的開發營銷策略。
市場調查獲取資訊的方式、方法很多，為了獲得準確而周詳的第一手資料，發展商既要重點使用本單位專業人員，充分發揮其積極性；也可以適當聘請一些相關專業的社會人員和在校大中專學生作為兼職人員，交給他們承擔部分調查工作；還可以委託有關機構進行調查策劃。無率由誰去做這項工作，都要求深入細緻，堅持不懈。
2、以下三種調查方法可作參考
1.2.1直接調查
直接與**人士、房地產**商、發展商、金融部門、行業協會、社會有關機構以及市場中的活躍人士廣泛交流接觸，詢問、請教，以較快的速度獲得所需的市場資訊。通過這種方法取得的資訊往往比較可信。
1.2.2間接調查
通過報紙、刊報及其他**收集有關房地產資訊、發展動態、市場分析等材料，當然對這些材料要對比分析，去偽存真。
1.2.3直接徵詢
這一方法的難度相對較大但獲得的資訊具有較強的參照性，對專案的定位和營銷的制定很有意義。使用這種方法，首先要把諮詢了解的問題編制問卷、填寫。諮詢調查要注意物件的選擇，要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次的被訪人員，使調查具有代表性。
這種方法也可以街頭隨機訪詢或在展銷會上作問卷調查。
1.2.4現場「踩點」調查
這是不少發展商、**商作市場調查常用的方法。調查人員以買樓者身份直接進入銷售現場，通過索取樓盤資料、聽售樓員介紹，實地調查觀察，從而獲得資料。不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有誇大和不全面之處，不要為其表象所迷惑。
盡可能通過參觀樓盤、施工現場及其他途徑從側面，從其內部人員和一些已購房人士作深入的調查，增大調查結果的可靠程度。
操作步驟2：專案條件分析
2.1專案的開發原則及思路
·充分考慮多行為與商業的有機整合，既保障開發商的開發利益，又要確保按商業區模式進行商場動作；
·充分考慮本案所處商圈的特色與經營文化嫁接，創立本案的核心商圈的競爭力；
·「售得出、租得滿、做得旺」為大前提，對本案的投資者，租賃經營商戶，服務的消費人群進行合理而準確的市場定位。
·以「做得旺」為終極目標，進行招商定位，功能劃分和商戶組合；
·以本案的目標消費群作為市場宣傳推廣的主要攻擊物件，強勢樹立本案品牌形象；
·優先引進核心主力店。設計具備自身特色的營銷策略，推出適合市場的投資品種。
2.2專案swot分析
s——專案優勢
地段——位於傳統的商業區荔灣區下九路段與康王路交匯處，正對10000㎡文化廣場。
交通——康王路正式啟用，南北交通提公升，將促進經貿發展。
**——日均流量高達30-50萬人次。
旅遊文化——古蹟名勝眾多，西關風情文化已成為十大旅遊景點之一，旅遊優勢不斷開發運用，促進商貿經濟發展。
政策——旅遊帶動經貿是**對步行街的經濟規劃，給商業專案提供了廣闊發展空間。
w——專案劣勢
區域經營形象化——以中低檔產品經營為主，產業形象較亂，對品牌商戶投資經營及外區消費購物缺乏吸引力。
面積——專案為東西兩座，中間以天橋作連線，單層面積較小。
配套——停車場，倉儲，物流等硬體設施有待完善。
o——專案機會
經營模式——在區域市場中缺乏新型的主題特色商場。
旅遊文化——觀光旅遊價值不斷提公升，可吸引眾多外地旅遊群體購物消費。
商業價值提公升——交通及區域形象提公升，購買力增強，吸引多類經營商戶進駐經營。
t——專案威脅
經營商品及品牌商戶在同一區域存在復疊經營現象。
十甫名都商場將在今年8月開業，招商難度增大，而且該專案經營規模寵大。市內多大商場招商力度不斷加大，品牌客戶群體是共同招商物件。
總結：從外部環境到內部規劃及經營的長遠角度出發，如何利用本專案獨特的環境優勢，制定出創新的經營模式及觀念，營造出精品專案，充分運用廣場專案規劃特色，形成具競爭力的市場優勢，給投資者充足的信心。無論經營步景，經營模式，開業時間，專案包裝，建築規劃設計，物業管理，開業後經營推廣等方面需細緻研究制定。
2.3上下九商圈消費群體特性
a.商品種類豐富，**便宜成為吸引力之一，商品的組合、商品檔次是商場定位的首要因素。
b.本區以青年消費群體為主，集中在15-35歲之間佔80%以上。
c.消費者購物時間約3小時，購物消費支出在150-300元之間，主要購買服裝、鞋類、精品及飲食消費為主。
d.高檔品牌在本區由於消費力較低原因，未形成主流消費，但隨著城建規劃及交通便捷的提公升，入住居民素質提公升，將全面提高其整體消費購買力。
e.旅遊觀光特性日益明顯，珠江三角洲及省外、港澳地區遊客數量逐年增加，消費群體正逐步擴大。
f．金銀玉器、古玩等中高檔商品吸引來自國內外眾多商這有前來交易，從側面促進各類消費需求。
2.4上下九商業步行街經營特性
a.以街鋪經營為主，商場室內鋪為輔助，面積主要集中在50-80㎡，10-20㎡兩類為主。
b.服裝、鞋類、眼鏡、金銀玉器、化妝品是主力經營商品，中低售價為主。
c.經營商戶薄利多銷及特色經營吸引消費群體，普遍經濟能力中低為主。
d.商戶有在提公升整體街區形象的同時對經營檔次提公升的需要。
商鋪檔次參差不齊，形成落差較大，尤其是大型商場的室內鋪，缺乏統一經營規劃，功能劃分雜亂，缺乏整體擴張力度及管理，形象有待提公升。
操作步驟3：專案定位策略
3.1商場的市場定位
形象定位
上下九步行街集購、食、娛、休為一體的新概念，立體花園街市，建造立體步行街。強調街鋪，強調步行街，強調商場特色吸引力，強調西關傳統商業文化。強調商場包裝特色，經營特色，旅遊特色，以及休閒購物吸引力，強調西關傳統商業文化。
3.2商場的目標客戶定位
租賃使用商場的目標群分析
品牌形象店 /連鎖店 /專業店 /傳統商戶 /個體工商戶
目標群特性：
·以經營中低檔服裝、鞋帽、金銀玉器、生活用品、精品等傳統商品為主。
·中小型商戶以薄利多銷作經營目標，缺乏精品特色經營意識。
·租金承受力較低，普遍存在街鋪經營概念。
·對整體區域形象及交通條件提公升，加強旅遊文化建設帶動經貿發展非常樂觀。
商業地產策劃流程實操
前期 專案顧問 一 市場調研 1.區域狀況調研 1.1區域商業狀況調研 1.2經競爭狀況調研 1.3市民消費偏好調研 媒介偏好 消費習慣 消費承受力等 1.4區域經濟狀況評估 1.5消費者品牌認同調研 2.目標購買者調研 2.1消費群體細分，消費動機 2.2專案問題及機會調研 2.3購買能力調研 3...
商業地產策劃
5.商業地產技術策劃 建築和管理技術發展迅速，例如節能技術 智慧型化技術 無線通訊技術 鋼結構技術 自動化車庫管理系統等不斷推陳出新，策劃人員應在準確把握發展趨勢的前提下，準確評價技術的經濟技術合理性和營銷價值，堅持經濟與技術聯絡原則，提出價值最大化技術方案。6.商業地產營銷推廣策劃 亦即銷售促進，...
商業地產策劃流程及收費標準
前期 專案顧問 一.市場調研 1.區域狀況調研 1.1區域商業狀況調研 1.2競爭者狀況調研 1.3市民消費偏好調研 媒介偏好 消費習慣 消費承受力等 1.4區域經濟狀況評估 1.5消費者品牌認同調研 2.目標購買者調研 2.1消費群體細分，消費動機 2.2專案問題及機會調研 2.3購買能力調研 3...