一、商業地產運作形式：只租不售，只售不租，租售結合（主力店租賃其他銷售為主要形式）
二、商業地產管理形式：經營式商業管理和物業式商業管理
三、商業地產經營形式：租賃/聯營/自營
四、商業地產的基本運作流程：商業地產選址——商業地產規劃和定位——商業地產招商——商業地產運營管理
五、商業地產業態分類：
百貨商場/底商/商業街/專業賣場
整合寫字樓/商鋪/商業街/社群商業/綜合體/酒店/零售購物中心/商業廣場/批發市場等多種商業地產業態，包括專案/整合營銷/專案定位/招商策劃/執行方案/推廣報告/計畫/專案推介等
六、商業地產的定位：
業態合理組合（一站式購物廣場）、部類結購、知名品牌引進、經營方式的靈活應用和有效結合、商品價位對比、部類關聯商品組合的競爭優勢
七、商業地產招商必備條件：
1、乙個高效的招商團隊
2、準確的商業定位
3、好的招商政策
4、宣傳企劃與招商工作的有機結合
5、誘敵深入的招商策略
6、品牌主力店的引入和品牌效應
八、商業地產招商團隊的建立：
乙個高效的團隊必須擁有：談判專家、策劃師、規劃師、法律人員、商業運作師
九、招商工作流程：
1、招商人員的招聘和培訓（公司文化、理念、精神的培訓和招商專業技巧的培訓）
2、招商部規章制定和崗位職責的制定和組織實施，招商職責的劃分考核
3、招商的定位和區域面積（樓層）的規劃、品類的引進方針：百貨、餐飲、娛樂、休閒、健身、咖啡等
4、招商政策的制定和招商合同的起草、審核、並最終確定
5、招商推廣和宣傳：招商手冊、招商新聞發表會、招商洽談會、電視**、大型戶外**、報刊、雜誌、電台、簡訊、主幹道燈箱、dm派發、專案內部及周邊包裝宣傳等
6、招商進度相關**的制定和使用
7、客戶的初步接觸洽談，重點意向客戶的登記：主動前來諮詢客戶、**、網路聯絡客戶、嫁接客戶、登門拜訪客戶（掃街），引入客戶（大客戶資源）等
8、客戶的進一步洽談並重點跟進意向客戶，簽訂招商合同
9、根據實際招商情況和客戶針對問題，調整賣場布局和規劃面積，修改招商合同等
10、對區位較差的地段向商戶給以適當優惠：減租、減水電物業費、免公攤面積使用費、提供免費廣告版位等，盡快招商到位
11、開業慶典和大型**活動的策劃討論、籌備工作的展開
12、招商大部分工作基本完成，督促客戶盡快裝修和貨品、人員配備到位，專業銷售技能的培訓等，保障順利開業
13、開業慶典的宣傳造勢：電視**、大型戶外**、報刊、雜誌、電台、簡訊、主幹道燈箱、dm派發、專案內部及周邊包裝宣傳等
14、開業慶典的組織實施並考核效果
15、賣場的後期營運（見下頁）
十、企劃宣傳：宣傳途徑：電視**、招商手冊、dm單頁（直投、內部員工派發、報紙加頁）、車體、戶外、主幹道兩旁的燈箱畫、報紙、廣播、公益活動、店外大型活動等
宣傳目的：季節宣選、節日宣傳、主題宣傳（新品推薦或精品**）
宣傳範圍：市區主要繁華商業區、主要社群、主要競爭對手輻射的區域、下級縣市區的主要商業地段
宣傳形式：打折/降價、買贈、**、文藝表演、差價成倍返還、vip專屬日等
注意事項：活動主題突出，宣傳吸引人，犧牲幾個品牌或產品以點帶面吸引顧客拉動整體銷售，
店鋪內部購物環境配合活動主題，無論吊旗、pop、中廳掛飾等商場各個醒目位置都要張貼與之配套宣傳的內容
貨品充足、幅度力度要大，企劃宣傳保密工作要做好
十一、後期經營運作工作簡略：
1、賣場運營的三要素：「客來、客留、客再來」
一、企劃廣宣部門把客流吸引過來，將貨品品牌宣傳到位，使商品具有好的價效比和競爭力，即好的進貨渠道（核心地位）。
二、賣場購物環境優越（免費服務），人性化的服務（產品專業知識的掌握、服務三要素、服務八步曲、aidam銷售技巧、如何處理顧客投訴、顧客心理分析等）增加顧客的逗留時間，同時有新的顧客湧入，形成顧客如織的賣場氛圍，增加賣場豐滿度，以及卓越的服務讓顧客認可，增加購買（附加推銷）和回頭率，提高知名度和影響，口碑宣傳是最有效也最經濟的宣傳。
三、通過建立會員制度和前期的服務、品牌、**等吸引顧客再次前來，vip會員顧客的確立，品牌競爭的最後就是龐大的老顧客群，忠實的擁護者，誰網路的會員多誰就佔優，加大會員顧客的辦理力度，以及會員服務的細化和長期性，以及會員活動的展開和優勢地位的體現
2、市調工作的開展和執行（品牌當地知名度、銷售情況、價位情況，競爭對手宣傳活動，賣場環境，客流分布地域、客流年齡段、性別比、消費實力，宣傳活動效果等等），報告詳實，分析準確，重點突出
3、**工作開展，成熟商場佔銷售的重頭，金博大佔六分之一
4、制定公司各部門詳細的工作流程及工作職責（崗位描述），並開會討論研究後執行，以此為各部門工作的職責和規則，使公司各部門員工知道自己的工作任務，並以此來作為公司獎罰的依據，制定詳細的**和合同，並執行相應的保密制度，
5、善考核機制根據各項規章制度進行獎勵和處罰，優勝劣汰，保持一種競爭機制，良好的團隊和高效統一
6、分析年度銷售成本和銷售計畫，並分攤各月份，制定各月的銷售任務並報公司，批准後依照此執行，並編制各類財務報表和財務分析報告
7、根據公司銷售任務和工作職責分工及工作流程的制定，各司其責，工作職責明確，責任到人，獎罰分明，各部門上下級之間以及各部門需配合銜接溝通的問題一定要形成文字的形式，避免互相扯皮或公司流程職責明確，但卻執行出了問題
8、銷售評比品牌，優勝劣汰，不斷整合資源，吸引品牌過來，增加各商品的關聯性，比例合理，形成一站式的購物環境。在贏利的基礎上算毛利潤和淨利潤的配比，銷售排名，各部類銷售百分比，制定全年的任務，單位銷售面積佔比，平效與贏銷的分析，人員的管理等等，即根據賣場實際和要求，制定目標，分解目標，執行和落實目標，完成目標（即責任到人），考核目標，從而引入競爭機制，獎罰分明，壓力與動力並存
9、企劃宣傳策劃案的不斷推出，將地段炒熱、顧客引進、商業品牌樹立、招攬優秀專業品牌、內部美化設計、創造人性化的賣場環境
10、品牌運營重點：開源（如何銷售最大化）+節留（降低內部損耗節約成本）
十二、桃園**專案的相關資料問答
1、桃園**專案定位是什麼，為何要如此定位？
答：桃園**專案主體定位為：鄭州市首創一站式運動主體休閒商場，同時將超市、餐飲、網咖或健身中心等業態作為有效的補充，共同形成乙個有機的、整體的商場。
為何要如此定位呢，首先，**專案總建築面積約為5000平公尺左右，屬於中小商場定位的範疇，體量較小，因此可吸納的品類（業態種類和品牌數量）也相對較少，如強行按傳統的商業專案定位業態種類，一方面即不能滿足業態品類齊全的要求，另一方面各品類的品牌線性也達不到要求（即
一、二、三線品牌的數量分布所佔百分比）；如此運作只會造成非常不利的的局面，尤其在招商和以後的經營過程中除了臨街的位置外，一層中島和
二、三層商場內部都將面臨很大的風險。
其次，周邊康城華橋商業專案與龍源商業專案，體量遠遠大於我們，而且康城商業專案起步比我們要早，且已經開始營業，位置也要稍優於我們，如按傳統商場的定位，勢必造成品牌的重複，資源的浪費。
同時，此地域雖然屬城市的繁華地段，但目前畢竟不是商業中心（主要商業中心二七商圈、花園路、中原商貿城等），周邊輻射的範圍有限。
因此必須搞錯位經營，特色經營，充分利用地理位置和人口特徵的優勢：1）以青少年居多，周邊大中院校林立（五十七中、二中、十九中、交通學校、鄭大、測繪學院、工業大學等）；2）周邊眾多成熟的社群；3）大眾休閒運動場所居多（碧沙崗公園、綠城廣場、濱河公園等場所聚集了大量熱愛休閒運動的人群）；4）專案位於桃園路和興華北街交叉口，交通十分便利；5）周邊街鋪密集，已形成長期、穩定的顧客群。再結合專案自身的特性入手從而將此商業專案持續穩定的經營下去。
鑑於以上情況，我方經過充分的市場調研、反覆論證並聽取了眾多專家的意見，十分慎重的做出桃園**專案「以一站式運動休閒商場為主體，同時將超市、餐飲、網咖或健身中心等業態作為有效補充」的業態定位。
2、桃園**具體業態分布是什麼？
答：1、桃園**專案主要分南北兩部分，北部為**主體，約3700平方左右，約佔總建築面積的75%左右，為一站式運動休閒商場，其中一層為國際、國內一線及部分二線運動品牌（如：阿迪達斯、耐克、李寧、安踏、喬丹、匹克等）或超繼運動100、恆傑等運動主體大賣場，其中兼或有飾品、美甲、菸酒、奶茶冷飲等業態的有效補充；二層為國內二線、三線運動品牌，其中兼或有部分休閒、牛仔等品牌做有效補充；三層為運動器械，健身器械，戶外運動或裝備等品牌。
2、桃園**南半部業態規劃為：一層主要規劃為超市或便利店；二層西南部規劃為餐飲，東南部規劃為早教或相關培訓機構；三層主要規劃為茶社或網咖或健身中心。
從而與北部運動主體商場一起構成了乙個業態豐滿、主體突出的桃園**！
3、桃園**有何獨特的優勢可言？
答：1、桃園**與桃園國際公寓在繁華的桃園路與興化北街共同構成了乙個地標性的建築，其優越的地理位置、眾多的成熟社群、穩定的消費群體和完善的公共配套設施及便利的交通狀況為將來的投資發展提供了可靠的保證
2、桃園**有別於其他商業專案只具有50年產權的特點，其擁有70年的完整產權，讓您獨享多出20年的豐厚商業利潤回報，從而真正意義上的實現「一鋪養三代」的夢想。
3、桃園**在銷售過程中，業主所購買的商業用地，業主自行招租和前期的運營風險都較大，很難快速的讓消費者知曉，並迅速的形成良好的商業氛圍，業主很難有良好的投資回報，面對開始的商業培育期，仟禧公司為了避免業主的投資風險，將對業主的房屋用地進行反租的政策，進行統一業態規劃、統一招商、統一對外宣傳、統一管理等方式，將以最快、最有效的辦法將**專案運作起來，形成良好的商業氛圍，建立穩定的顧客群，保證商業利潤盡快最大化，以最短的時間完成商戶投資的回報，從而保證業主的長期利益。此政策在反租期內，業主有良好的租金收益，並且不需對商鋪對外招租物件擔心，且在反租期過後，此商業專案的商業氛圍已形成，具有良好的投資環境，業主更加不需為租金收益和租賃物件擔心，並且房子除租金**外房子自身的價值也將有非常好的公升值空間。
商業地產管理培訓
商業地產招商 銷售實戰技能提公升訓練 何明隨著巨集觀調控政策對房地產企業的全面影響，近幾年商業地產大量湧現，競爭激烈程度前所未有，無論是老牌開發商或是新生代開發商都遭遇不少問題。很多商業地產開發團隊當前困難主因就是缺乏一套有效的商業地產專業知識，引導專案的商業定位 客戶定位 專案開發 招商與運營管理...
商業地產規劃設計培訓
要訣8 要充分考慮到不同業種之間的匹配程度，以最大限度地發揮協同作用。某些商業業種需要組成商業集群以增強吸引力，如婦女與兒童用品 而另一些帶有排斥性的商業業種則必須相互避開，如醫療診所與餐飲店。要訣9 各業種之間的 同種互補 錯位經營 是進行業種組合設計的關鍵原則。要訣10 餘源鵬最新商業地產培訓班...
商業地產調研
專業市場類地產開發 城市 三四線 商業調研模板 一 調查內容 一 城市基礎資料調研分析，包總城市概況 人口分布 居民各類屬性結構 主流和支撐產業 經濟發展資料 居民收入和支配能力 交通和周邊鄉鎮分布 城市遠景發展規劃等 二 城市商業結構 商圈 輻射範圍和商業型別及消費人口屬性等分析 三 主要商業街道...