「如何建立合理的住房體系？就應該讓豪宅賣出天價，然後**有錢了，就能給窮人建保障房。高房價不是為了讓富人發財，而是讓窮人能住上房子。
這才是關鍵。」——6月8日，「理性繁榮，頂尖置業——2013中國高階物業投資價值論壇」在廣州僑鑫·匯悅台銷售中心舉行，獨立經濟學家、北京大學滙豐商學院教授金岩石會後接受了資訊時報記者專訪。
城市價值提公升讓房價**
記者：國家樓市巨集觀調控政策未來的方向是什麼？
金岩石：以前的國五條現在**很少再提了，目前市場上呼籲最高的就是擴大房產稅的試點。其實每乙個**都不希望自己國家徵稅的房產貶值，同時又希望自己印的鈔票有出口。
所以未來政策的方向就是城市化驅動房價**和貨幣化驅動人民幣國際化。從這兩點來說，中國未來政策已經沒有太多空間了，所以只能用超額貨幣驅動**投資，以及用貨幣加投資驅動城鎮化。因此，中國未來十年的政策方向就是貨幣加城鎮化驅動消費公升級，唯一可能的變數，如果**市場政策得當，**有可能代替樓市成為新的投資趨勢。
記者：最近包括廣州在內的很多一線城市都出現多個地王，您覺得這是必然的還是反常的，是否意味著未來樓價會因此而再次**？
金岩石：房價必然**，但和土地**沒有必然的關係。地王出現之後很多人都在說，房價和地價是麵包和麵粉的關係，其實兩者並不是同乙個問題。
而是人口、貨幣在流動中讓土地所承受的空間價值提高了，然後通過房子來分割空間價值而已。空間價值之所以不斷**，是因為人口、貨幣、時間和空間貨幣化，轉化為城市的一切。空氣中漂浮著金錢的味道，而人的生命又是有限的，這才是真正的城市價值。
而很多房企之所以一擲千金，也就是看好未來城市的空間價值。
記者：目前土地市場正在改革，之前有訊息指出，要把宅基地合法化並且上市，您怎麼看？
金岩石：在沒有乙個系統的農村產業化政策出台之前，任何人都不應該動農民的土地，否則會得罪祖宗。城鎮化不是簡單的讓農民進城，農民進城只能上街要飯。
試想一下，有勞動力的人都進城了，剩下的老弱病殘卻要在農村種糧食供給城市，這不可能也不現實。而那些進城了的農民，很多都沒有上過學，沒有能力就業，但是進到城市他們的慾望卻被點燃了，在滿足不了他們自身需求的情況下只能鋌而走險。所以，我們應該用農村產業化來解決農村的生存問題，然後把宅基地置換成讓不能進城的農民能活下去的產業。
比如巴西就是個失敗的例子，80%以上的農民都進城了，城市也變成了乙個貧民窟，所以現在中國處於乙個十字路口，成則歐美，敗則拉美。
珠江新城10萬單價是必然
記者：過去廣州被很人多稱之為「理性城市」，相對於北京上海來說，樓價相對較低。但近一兩年廣州樓價也漲了很多，您是任何看待廣州這個城市的房地產市場？
金岩石：評價乙個城市地位如何，不應該以該城市的樓價為依據。我覺得廣州過去一直沒有找到真正的城市中心，過去一提到廣州，首先想到的是五羊雕石、越秀區，但這些區域現在居住人口混亂，一些批發市場讓周邊居民的安全係數降低。
現在廣州才真正找到了城市的中心，那就是珠江，以水為中心。比如上海的中心由過去的淮海路轉到陸家嘴，原因就是因為「水」。
水可以淨化城市空氣，可以讓人的心情變化。所以乙個城市的中心居住理念應該是擇水而居、飲水而居、造水而居。
記者：廣州的中心既然是珠江，那珠江新城目前每平方公尺4、5萬元的樓價還有多少**空間？
金岩石：按照我的研究，一般一線城市主城區：中心區的比例是1：
5，比如上海中環的**是每平方公尺6萬元，陸家嘴就可能出現30萬單價的豪宅。深圳和廣州都是這個比例，廣州現在主城區的**是每平方公尺2萬元，那珠江新城出現10萬的單價是必然的。
「房價壓下來城市就沒機會了」
記者：北京和上海等一線城市頻現天價豪宅，廣州也有出現10萬元的單價，你覺得合理嗎？
金岩石：什麼叫合理**，買賣即合理。上海的湯臣一品就應該賣每平方公尺50萬元的**，然後拿出三分之一的**給窮人建房子。
如何建立合理的住房體系？就應該讓豪宅賣出天價，然後**有錢了，就能給窮人建保障房。窮人就不應該奢望買房，如果窮人也可以買房，那這個城市就是乙個貧民窟。
把乙個城市的房價壓下來，城市沒有機會了，窮人都不來了。高房價不是為了讓富人發財，而是讓窮人能住上房子。這才是關鍵。
記者：為什麼一些越貴的產品賣的越好？
金岩石：高階物業之所以引得爭搶，有四個原因：
第一，奢侈品定價概念。愛馬仕的包是奢侈品，住房也有奢侈品。城市高階物業的**由誰來決定呢？
由塞納河決定，由泰晤士河決定，全球77個金融中心，除了德國的法蘭克福的房價不漲，所有金融中心的房價都是高漲。
第二，信用資產概念。豪宅不是房子，因為住豪宅的人是為了獲得更多的機會，很多人是因為住的地方而改變了一生。
第三，投資概念。當把豪宅放在經濟週期的波動當中，會看到豪宅的領漲抗跌，漲的時候比平均數快，跌的時候比平均數慢慢，比如香港樓價在2023年到2023年**，這時候平均跌到50%~60%，豪宅跌了20%~3%，但是從2023年到現在，豪宅漲了5倍，而香港樓價平均值才剛回到2023年的水平。
第四個稅收激發概念。將來一定要開徵豪宅稅，只要開豪宅稅，豪宅的**必然會漲。因為給你貼了乙個標籤，你是富人。
漲了稅你會心安理得地住在這裡。重慶的房產稅執行後，重慶的豪宅漲了10%。乙個國家開徵任何稅收，都會導致徵稅和稅收辦法產生互動。
當我們開徵所得稅的時候，意味著所得長期呈現上公升趨勢，開徵豪宅稅意味著豪宅也會上公升。所以稅收效益會激發房價進一步**，如果現在買了，三年後，出現了豪宅稅，你的房價不會**，反而會**。
投資秘訣
要投資近水的
人口流入城市
記者：現在樓市的特殊時期，投資應該如何把握？
金岩石：三點要求。其一，圈內(中心區域)可以投資，圈外不可投。
其二，有水的城市可以投，無水的地方不投。其三，人口流出的城市不投，人口流入的城市可以投資。選擇投資哪個城市要看他們是否流動人口有1500萬~2000萬，是否有水，是否經濟增長不錯。
可以選擇的城市範圍有三，就是三大中心，即大北京、大上海、大珠三角。另外，大成都、大重慶、大武漢、大西安、大瀋陽也是不錯的地方，值得考慮。
而高階物業投資有「三個中心」理論，一看是不是中心城市，二看是不是城市中心，三看是不是中心城市的城市中心。城鎮化開始從50%向65%以上挺進，房價降出現「大城繼續**，小鎮相繼**」。決定城市房價，特別是是決定高階物業房價不是收入，也不是資金回報率，是單位空間面積的人口和財富之間的比例。
城市化帶來的**、錢流、逐水流，讓單位空間面積的人口財富比暴漲，房價自然**。
個人簡歷
2023年出生的金岩石，被海內外**譽為「索羅斯的中國門徒」、「納斯達克市場的活字典」。先後在南開大學，美國哈佛大學等知名大學深造，代表作品《金岩石解讀中國經濟》。他是最先在華爾街從業創業的華人之一，所創三普**於2023年在納斯達克借殼上市，隨後又創立三普投資、三普**。
2023年回國後，先後組建了中國首家合資**公司——華歐國際以及中國首家合資**公司——湘財荷銀(現泰達荷銀)。2023年加盟國金**，任首席經濟學家，同時兼任上海交大海外學院金融所所長，北大，清華，中國政法大學，浙大，中歐，中南財大等大學的emba教授。
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