陶紅兵：我的新豪宅觀
這幾年做房產營銷，常碰到**專案案例。基本上單價、總價有乙個高於周邊的就能自稱為「豪宅「。去年以來因為政策調控，好多專案開始避諱叫」豪宅「而改稱」高階住宅「、」高尚住宅「了，大都是以價高豪裝為標誌。
仔細研究這些所謂「豪宅」：豪裝之外有多少人文宜居？尺度闊綽同時又有多少舒適溫馨？
依我的理解，這些房子雖貴且大堪稱「豪華」，但並不一定就是客戶想要的好房。
其實關於豪宅，有很多定義和觀點。例如著名的「豪宅八大要素「——地段、園林、產品、文化、服務、稀缺、科技、配套。總結得非常好，但問題在於如何看待實現這些要素的細節！
僅以戶型為例，有很多認識就可以重新解讀和**。
現代豪宅的戶型應該是什麼樣的？
目前較為普遍的豪宅戶型是：超奢華臥室，衣帽間，衛生間，主臥套書房，每個客房帶衛生間，老人房、兒童房、客房、保姆房等，這是我們現在所能看到的豪宅，雖然已經面面俱到了，但我常常在想乙個問題：這真的是當下社會需要的豪宅嗎？
我理解的所謂豪宅或高階住宅，一定是要為他的主人提供更人性化生活方式的。如果只是尺度的增加，而生活方式較普通住宅沒有改變的話，僅此一處的提公升是不能稱之為豪宅的。
比如，住豪宅的人和住普通住宅的人日常的生活方式就存在不同：前者不一定在家做飯，後者大多需要；前者不一定客人來了住家裡面，後者多半來客住家；前者會給孩子請各種家庭教師，後者常會送孩子到學校補課；前者太太有更多的首飾、服裝，配更多的場合（應酬，夜店，宴會，聚會，party等）；後者一般回家做飯看電視、看電影，偶爾參加聚會。前者一般不會自己打掃房間而需專人打理屋子，後者常使用鐘點工等。
住豪宅的人較之住普通住宅的人有更多花錢的愛好，例如：愛收藏、抽雪茄、品紅酒等。
雖然這些都是離不開柴、公尺、油、鹽，但這兩種生活方式是截然不同的。不見得前者的生活方式就比後者要高貴。但必須要承認這其中的差異。
所以要做豪宅，就要滿足這部分人的個性化需求，讓他們感覺到生活方式隨之發生的改變或貼合。顯然這種不同不是單靠增加面積得到的，而是能否做到在適度的面積下和過去的普通房子有所區別。曾經看過乙個億元的別墅豪宅，2000多平公尺的面積，主臥奢華無比。
但在房子裡轉一圈，我覺得這房子沒法住——從主臥的床邊到主衛的座便距離近15公尺，中間要穿過豪華衣帽間、休息廳。這半夜起來撒泡尿來回小三十公尺，後半夜還睡不睡覺了？當時感覺設計師有仇富心態，存心不讓人舒服。
所以尺度要適宜，不僅是總面積，還包括各個功能區的尺度，這種兼具了適度和宜居的房子我稱之為適宜的豪宅。
書房——「兒童全生命週期套房」
豪宅的主臥為什麼要套書房？家裡到底誰更需要書房？男主人？
工作一天回到家還需要看書批檔案？就算有這樣的需要一年有幾次？所以，不要以為豪宅就必須要配個大書房，生怕別人不知道你是大老闆。
那麼誰最需要？
——孩子！小朋友一天幾個小時要寫作業，現在的孩子常常在大人的大桌上寫作業，要麼在小茶几、飯桌上。桌椅尺度和孩子的骨骼發育不匹配，家庭活動還會干擾孩子的學習。
所以我認為家裡最應該有個兒童書房。但是兒童書房和大人書房不同，大人的書房可以和主臥隔開，兒童的可以隔牆，但不要全隔斷，中間最好不設門，把這個稱為「兒童全生命週期套房」。什麼叫全生命週期？
孩子特別小的時候，外屋是爺爺奶奶或保姆阿姨的房間。很多人要找人帶孩子 ，但不一定希望帶孩子的人和孩子睡一張床，避免互相影響。但如果分隔在兩間房，孩子的動靜聽不到會覺得不安全。
現在不封閉隔開，分為裡外間，孩子一哭一鬧，住外屋的人都能知道，但外面一般的動靜卻不影響孩子休息。等孩子上幼兒園了，這外屋就變成了他的兒童樂園、玩具房，他可以在裡面玩小火車，畫畫、手工、搞小「破壞」。到了上小學，這裡是他的作業房，琴房，英語房。
到他上了中學，有家教，有同學來玩，學習，遊戲，交流……桌椅板凳書桌玩具當然會隨著孩子的成長而變化。在這個家裡有屬於他自己成長的獨立空間，這裡就是他最快樂的童年紀念。推己及人，我相信這對作為家長的豪宅主人而言是有很強吸引力的。
放棄了大人不常用的書房，換來乙個千金不換的孩子的美好成長空間，這個改變帶來的意義和生活內容的填充才是和過去房子最大的不同。
保姆間——要保姆不一定非有保姆間
現在的豪宅大多設有保姆間，不如此便不敢稱為高階。我不主張在城市公寓豪宅里設保姆間。別墅一定要有保姆間的原因在於地處郊區，面積較大，無專人打理的話使用起來就會非常的不方便。
但公寓不需要，因為公寓可以由城市便利的配套來解決。毋庸置疑住豪宅的人是需要保姆的，因為需要有人隨時提供服務，這和普通老百姓的生活不一樣。但我認為要保姆不一定非有保姆間，因為這樣家裡的氛圍會變，感覺上多少有點人格不平等的嫌疑。
如果保姆間面積舒適些，在北京也得幾十萬。如果房間很小，實際上很不人性，而且長時間朝夕相處彼此會產生親情，到那個時候會覺得讓阿姨住這樣的房間過意不去。另外，找保姆沒那麼容易，手藝要好，反應得機靈，還得可靠。
長相太難看男主人瞧著不舒服，家裡客人來了看著也不體面；長得太好看更麻煩，女主人不放心。保姆住家，女主人還敢出差旅遊嗎？所以家裡需要保姆並非一定需要保姆間。
物業就可以提供保姆公寓以解後顧之憂。需要保姆的，五分鐘到家，從早上來到晚上走，可以一直待在雇主家幹活兒，晚上下班了回到公寓就有了自己的一方天地，落個清靜自在。保姆在自己的房間裡對著鏡子唱唱歌，給家裡打個**都沒顧忌，也不會干擾到雇主晚間的家庭生活......
各得其所，當然這就要求物業把服務跟上，需要靠全面到位的物業服務來滿足這樣的需求，這也是正是高階物業應有的標準。這道理和兒童書房一樣——把空間讓給最需要的人。
客房——有客人但不需要客房
現在家裡來客人了，雙方都未必願意往家裡安排，這樣可以避免彼此的不自在。客人來了看著被安排的房間心裡面會犯嘀咕：這床單有人睡過沒？
要給他準備了睡衣，他穿之前還會琢磨：不會上次沒洗過吧？而且客人到訪需要住宿的機率其實是很低的，一年也未必有幾天。
如果為這麼低使用率的需要，準備一間幾乎全年閒置的客房，是否有必要？
但客人偶爾來了還是會要居住，也不能完全不管，那麼此時的豪宅配套就需要能提供會所酒店或服務公寓，以解決客人就近體面入住的需要。這樣，家裡面沒客房，只能安排到社群精品服務公寓的做法即合情也合理。無論客人身份幾何，都避免了一方不自在或另一方即使不願意也不好意思拒絕的尷尬。
我想這樣的皆大歡喜是豪宅的主人願意看到的。
強化女主人的衣帽間，男主人的愛好房
我個人一直堅持空間價值應以人為本：建議去除奢華餐廳和書房，如果面積允許，主人的臥室也可帶書房，最好還能有一間老人房。
為什麼要做奢華的餐廳和廚房？住豪宅的人喜歡在家裡大擺宴席嗎？若保姆能做出接待雇主層次客人的飯，她是完全可以自己去開餐廳也不用在雇主家混了。
其實這群人通常在家頂多偶爾三五個朋友來小斟小飲一下，一般不會大擺宴席。所以現在很多豪宅設大餐桌，長桌，看起來很豪華，一輩子可能都用不上幾次。也有人喜歡擺宴席的，但我分析大多是剛搬新家，顯擺幾次。
你可以請客，但不一定在家裡擺宴。所以此時的會所就有用了，正常幾個人的飯，可以讓會所名廚做好後送到家裡，人再多點可以安排到會所的餐廳就餐。自己在家只是家常餐飲，也未必都要那麼奢華的西廚、中廚，如果一定要配備，也要合理搭配，中、西廚結合，只要滿足基本功能就可以。
這樣餐廳和客廳的面積完全可以適當壓縮，節約出來的面積就大有可為了。
可以選擇做大衣帽間。據我所知這類人群普遍有衣物配飾多但無法做到隨手拿取的收納困擾，尤其豪宅女主人的首飾或配搭小件有別於普通人家的女主人，數量雖多，類別雖全，但貴婦們搭配起來的時候還是會經常遺忘自己從世界各地掃回來的貨。這不怪女主人記性不好，而全賴過去的穿戴方式。
以往都是擺抽屜裡，一堆首飾盒。衣服一穿就開始琢磨，我有什麼首飾，開啟就一頓翻找。做得較好的盒上會有標註，做得不好的就只能各種找。
現在簡單了，衣帽間必須有功能的區分，除了常規的衣櫃外，在中間位置可以設一飾品櫃，下面是抽屜的，擺上一些女主人的「心頭好「或不輕易示人的東西（首飾、配飾等），上面用透明的玻璃或水晶檯面壓住（如過分貴重擔心安全，可定製密碼鎖）。飾品櫃一層全擺滿，就像珠寶店的首飾櫃，女主人穿衣服，站在鏡子前，旁邊就是首飾櫃，掃一眼就知道哪些合適，順手就能拿出來試戴，非常方便搭配。此處講到的僅是實用功能，我們還不能忽視精神層面的需求。
不可否認，某種意義上女人的虛榮心是社會前進的動力。這既是女人自身的心理需要，也是男人拼命工作的原因之一。女人，尤其是有錢的女人，她一定是想向她的閨蜜好友展示她的」心水之物「的，衣帽間有了這樣的展示功能，女主人當然是希望好姐妹能來家裡做客的，但肯定不希望為了顯擺這些」寶貝「而做作的拉開抽屜乙個盒子乙個盒子的開啟來給人看。
最理想的是，擺在那，你看或者不看它，它就在那裡。當女主人帶著女友參觀衣帽間時，對著飾品櫃不經意間淡淡的一句：「自從有了它，換裝搭配真的方便了很多」，那一瞬間帶來的愉悅有巨大的價值。
綜上所述，衣帽間要實現這種便利和「秀」出來的功能，沒有一定的尺度是實現不了的。當然，如果有足夠的空間的話也可以再設乙個男主人的書房，也叫興趣愛好房，或藏品間，冥想，瑜珈，繪畫，書法，工藝品把玩都可以實現了…….這樣男主人也有了「宅」在家的理由。
其實還有很多東西值得**：例如現在好多富人都流行多生幾個孩子。豪宅戶型在設計的時候應怎樣考慮這樣的情況？
兩個孩子能不能共用一間書房，兩邊分別是臥室？（當然，不同太太生的孩子情況完全不同）……
無論哪種需求，把所有房子的價值、面積都用在房子的主人身上，用在天天在這裡生活的人身上是我要強調並堅持這種取捨最本質的理念——空間價值應以人為本。
非家庭居住豪宅——發現豪宅中的另類需求
據我所知，就北京市場而言，有這樣一種另類的豪宅需求：有一部分人並不是以家庭生活滿足居住需求，最為明顯的就是有的演員明星一年八個月在外面拍戲，但是拍兩個月回來住幾天，來這裡跟經紀人碰頭，這就是典型的非家庭居住。這類人的特點，第一，必須來北京，因為資源在北京，權力在北京；第二，市場在北京，居住地最好離機場近；第三，他們不是在這裡天天長住，但是他們又不能住賓館，還需要有一些常用的東西放在這個房間裡。
所以賓館不適合，太小；租房沒保障，很難保護隱私。有合適選擇的話按他們的個性和身份需求是不會去買那種九十平公尺的小兩居戶型的，當然四五百平公尺的豪宅也不適合，畢竟那不是他的家庭居所。只是他乙個人，一年也就在一兩個月，檔次絕不能跌！
但目前北京的現狀是：一百平公尺的都恨不得做成兩居三居，豪宅都是兩三百平公尺，又用不上。根本沒有適合這類人群的住宅產品。
這樣的非家庭、單身、包括帶女朋友一起住的，他們期待的是市場能夠**出一居或兩居的豪宅。
這種非家庭居住豪宅有別於傳統意義的豪宅，就好比為什麼買兩百多萬跑車的人比三百多萬房車的人更有錢？因為沒有兩三輛車的人，他是不會去買跑車的——所以這應該是豪宅中的「mini「：面積不用太大，房間不用太多，餐廳大小不一定那麼刻板。
總價雖相對低了，但絲毫不會拉低整個專案的檔次。非家庭居住的豪宅，就是為了滿足這些有了三居、四居之外的人的需求的，這就要真正的解讀了這一類人的居住特點後才能去量身打造的。
其實說了這麼，如果要細挖的話還有很多的地方值得說道。但中心思想只有一點，打造好的豪宅必須把住在裡面的人理解透徹。還面積於主人，讓豪宅真正實現為人服務的價值。
而不能捨本逐末為了湊齊那些所謂的「豪宅要素」，而讓他的使用者生活不便利，居住不舒適！
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