□ 作者：徐巨集德周強日期：2002-8-15
作者注：說豪宅，必須給豪宅下個定義。豪宅定義不好下，不好下的原因不在於做研究給它界定範圍，而在於不同人和區域對豪宅的認識不同，人均收入800美元的區域和人均收入5000美元的區域，對豪宅的界定和理解有很大的不同。
此次研究所做的界定是從總價的角度著手。本文以翔實的資料記錄了深圳目前豪宅市場的現狀，確實在介入高階市場時，應該充分考慮目前不同客戶層面的競爭情況、市場需求等因素。從本文來看，以較低的標準所界定的豪宅市場的推售量不到150萬平方公尺，雖已供大於求，但遠遠沒有某些文章或**所描述的那麼可怕。
目標市場：深圳市住宅二級市場之「豪宅」市場
研究範圍：2023年7月1日至今正式開盤專案的均價在7000元/平方公尺以上，同時單位總價約在80萬/套以上的相關戶型，具體包括以下幾個範圍：均價在7000-8000元/平方公尺之間、面積在120平方公尺以上的戶型；均價在8000-9000元/平方公尺之間、面積在100平方公尺以上的戶型；均價在9000元/平方公尺以上、面積在90平方公尺以上的戶型。
資料**：世聯地產基礎資料庫
資料整理：世聯地產資訊研究部資訊組
研究說明：本研究報告選取的時間範圍，主要是根據房地產主要銷售週期通常約在1年左右的一般規律來界定的。同時在**範圍上並不考慮樓層差和朝向差，因此會有部分均價7000元/平方公尺左右的樓盤的低樓層住宅達不到研究範圍而被選入，但也有部分均價不到7000元/平方公尺的樓盤的高層住宅達到研究範圍而未被選入，整體來說由於誤差的交叉影響使總體誤差降低許多。
一、開盤住宅樓盤一覽
從全市來看，共有34個專案在我們的研究範圍之內，據統計這34個樓盤總的推售面積達到了252.52萬平方公尺，但是由於我們對豪宅市場範圍的界定，在我們研究範圍之內的推售面積只有148.45萬平方公尺，這才是真正意義上的豪宅市場。
二、區域市場概況
從推售面積分布來看，豪宅的**主要集中在福田，佔到了全市6成的**份額。南山佔據第二的位置，**量約佔3成。羅湖和鹽田的豪宅**較少，這主要是由於這兩個區自身的市場特性所決定的。
在所推售的豪宅戶均面積中，除鹽田因為個案不具有代表性外，南山成為**住宅中戶均面積最大的行政區。這主要是由於南山目前的豪宅主要集中在華僑城及其周邊區域，其獨特優越的自然景觀為其豪宅的推出奠定了基礎。福田區的戶均面積最低，但也超過了150平方公尺，反映了豪宅的乙個最基本的特徵，戶型面積大。
再來看豪宅市場的**情況，除了鹽田的個案情況外，羅湖、福田、南山的均價依次上公升。**是反映市場最重要的指標之一，可以看出隨著中心區的西移，羅湖已逐漸慢慢地退出豪宅市場的競爭，主要是由於羅湖的景觀資源較少，而生活配套成數使得發展商越來越多地開發小戶型樓盤，即使有少數大面積住宅的推出，也難以吸引高收入者。而福田區借助於其中心區的行政優勢以及香蜜湖、中心公園、蓮花山、筆架山等自然景觀的優勢，逐漸吸引高收入消費者的眼光。
但南山的華僑城片區憑藉其獨有的旅遊自然資源，一直以來都是消費者心目中豪宅的理想之地。隨著中心區西移而使華僑城到中心區距離的縮短、填海區純住宅的規劃、深圳灣自然景觀的開發等因素更加奠定了華僑城及其周邊區域的豪宅地位，因此華僑城區域的均價獨佔三大區之首。
三、細分市場分析
1、熱點片區分析
根據目前市場中的幾大熱點片區華僑城、香蜜湖、紅樹灣、中心區、景田片區進行簡單比較分析：
從推售面積來看，華僑城片區獨占鰲頭，推售面積遠超過其他片區。紅樹灣作為新興的豪宅片區，目前的推售量相對較低，而其他片區相對比較接近。
在戶均面積和**方面，華僑城均處於最高，顯示了華僑城的豪宅推售市場的領先地位。香蜜湖片區的**相對於華僑城顯得稍低一些，但戶均面積接近，也顯示了香蜜湖作為新興的豪宅片區的地位。從實際的比較來看，景田片區的優勢並不明顯，但其戶均面積卻超過了中心區和紅樹灣，並且推售面積超過了香蜜湖區域。
2、競爭層面分析
通過對競爭樓盤**、戶型及物業自身品質的詳細比較來看，豪宅可分為兩個不同層次的細分市場：一是以波托菲諾、水榭花都所代表的高階豪宅市場；二是以碧海雲天、金域藍灣、世紀村為代表的普通豪宅市場。兩個市場之間最明顯的差別就是**的差異，在尖端市場中，基本**約在180萬/套以上，而普通市場約在80-180萬/套。
從上面圖表中可以發現高階的180萬以上的豪宅套數所佔比例不到20％，豪宅的競爭主要集中在80-180萬/套這個層面。當然，不同的**背後，是不同品質的產品的支撐。在波托菲諾和水榭花都不僅僅是**高、戶型面積大，更多的是優質的區域環境、獨有的自然景觀、高品質的社群規劃等等。
而除此之外的其他豪宅樓盤，顯得有較多的同質性，且少有突出之處，因此在整個豪宅市場中，高階的180萬/套以上的市場的供需相對平衡，而80-150萬/套的市場競爭將會非常激烈。
四、豪宅市場未來展望
根據市場的一般規律來看，豪宅市場的消化只佔13％-16％左右，結合2023年的住宅銷售面積可推斷，2023年的豪宅消化面積大約在80-100萬平方公尺左右。而目前市場在過去一年中的**量遠遠超過了消化量，即使2023年下半年有一定量豪宅的消化，但是隨著2023年下半年的華僑城、深圳灣、紅樹灣等豪宅的陸續推出，市場的保有量仍將會維持在150萬平方公尺左右的水平。因此從市場的供求狀況來看，目前的豪宅市場有較大的壓力。
如果單從片區市場的角度看，華僑城片區由於**量較大將會競爭相對激烈，香蜜湖片區由於區域性**較少，競爭相對緩和。景田片區由於資源優勢並不明顯，且處於中心區和香蜜湖片區的圍攻之中，豪宅的消化將面臨一定的困境。
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