我們著眼於整個深圳市別墅市場的特徵及典型個案別墅物業的開發銷售情況，更特別針對梅沙區域，著重分析其區域特徵、未來規劃、房地產市場現狀及未來市場競爭情況。
4.1.1 別墅市場特徵
別墅物業的分類
別墅物業根據使用性質可分為居家型、休閒度假型和居家休閒型三類。
表一別墅型別對比表
分布現狀
深圳市別墅物業約有50多個（包括在售樓盤、售罄樓盤、滯銷樓盤及爛尾樓盤），但其中優質別墅物業不多，目前在售的別墅物業則更少。分布範圍較廣，區域分布集中；在銀湖、蛇口、葵涌等地呈片狀集中分布，其餘區域則零星分布。
深圳特區內各型別別墅物業主要分布區域
華僑城物業檔次及銷售價位
表二： 深圳市別墅銷售價位
銷售情況
特區內已入夥的別墅物業入住率達90%以上，而一些針對特殊客戶的物業因其時段性、季節性等特殊性質，入住率不高，如高爾夫俱樂部別墅；未入夥的樓盤整體銷售率不高，其中自身素質較高的樓盤其銷售業績被看好，而銷售進度緩慢甚至滯銷的樓盤究其原因是規劃及配套方面存在問題。
特區外別墅物業素質較差，滯銷甚至爛尾樓盤較多，銷售率及入住率都很低。
別墅市場需求
表三： 深圳別墅物業置業人群總結表
4.1.2 個案別墅市場調查
表四深圳市典型個案別墅市場調查
結論：(1)別墅專案開發規模一般二十五至三十五棟為乙個開發周期，整個開發建設週期約為一年；
(2)別墅面積逐漸趨向大面積，但250~350㎡的戶型依舊佔市場主導地位；
(3)景觀、建築風格、功能設計、樓盤素質佔優勢的樓盤銷售率一般達90%以上，每一期銷售期約為1.5~2年。
4.1.3 別墅市場現狀評價
(1) 目前深圳市別墅市場存在兩極分化現象，地理位置好、環境景觀好、物業質素好、配套好的別墅銷售（租賃）**高、銷售（入住）率高；地理位置差、環境景觀差、物業質素差、配套單一的別墅銷售（租賃）**低、銷售（入住）率低。
(2) 特區內傳統的幾個別墅區依舊是別墅市場的主角，並形成一批優質居家型及居家休閒型別墅，分別以蛇口、銀湖為集中地分布，但目前土地儲備已所剩無幾，銷售狀況或出租狀況平穩。
(3) 目前深圳缺少景觀資源好、配套娛樂完善休閒度假型別墅；現有休閒度假型別墅（主要分布在關外東部沿海區域）主要是存在配套娛樂設施方面及本身產品設計等問題。
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