主要內容
壹全市豪宅市場——市場走勢貳全市豪宅市場——重點個案叄全市豪宅市場——市場總結
壹市場走勢供求關係量價走勢供求結構
市場小結
上海豪宅供求走勢（2011.3-2011.8）
萬方0.0
1.02.03.04.05.06.0上海高階公寓供求走勢（2011.3-2011.8）
萬方0.0
2.04.06.08.010.012.0上海高階別墅供求走勢（2011.3-2011.8）
萬方0.0
0.51.01.5
2.02.5
3.03.5上海單價50000元/㎡以上豪宅市場8月份**量9萬方，成交量2.
7萬方，供求比為3.3，供過於求，**量進一步上公升，成交卻有所萎縮。公寓**量7.
3萬方，成交量僅有2.1萬方，供求比上公升到3.5；別墅**量1.
7萬方，全部來自香水灣別墅，成交量0.6萬方，**增加而需求降低。
市場走勢——供求關係
上海單價50000元/㎡以上豪宅市場2023年8月份成交均價69994元/㎡，月成交**有所回公升，但仍處於低位；
8月份公寓**保持了基本穩定，別墅**卻有較大的**，主要原因是單價10萬元以上的君庭等專案有部分成交，且獨棟**佔比擴大。
上海豪宅量價走勢（2011.3-2011.8）
萬方65000
670006900071000730007500077000790008100083000元/㎡
上海高階公寓量價走勢（2011.3-2011.8）
萬方58000
63000
6800073000
7800083000元/㎡
上海高階別墅量價走勢（2011.3-2011.8）
萬方65000
70000
7500080000850009000095000元/㎡
8月份公寓**主力為250-300㎡產品，160-170㎡和350-400㎡產品也因部分專案原因有集中**；
本月公寓產品主力**正落於2023年以來的主力面積區間，進一步加劇了大面積公寓的過剩，也使這些產品市
場的競爭更加激烈。
8月別墅****於香水灣別墅，主要為獨棟別墅，集中在300-350㎡產品，佔總**量的94%；
由於300-350㎡產品為2023年別墅市場**主力，這將使市場競爭更趨激烈。
上海高階公寓成交結構（2011.8）
套公寓成交結構
本月成交量總體降低，其中中小戶型產品成交減少較為明顯，大戶型佔比有所增加，這是由目前的存量結構決定的；
市場總體處於低迷狀態，各方均積聚能量準備迎接「金九銀十」。
上海高階別墅成交結構（2011.8）
套別墅成交結構
本月別墅成交較前期有較為明顯的下降，即便成交量最大的200-250㎡**也不過4套，；
一方面，本月唯一預售的香水灣別墅未能產生簽約，這在很大程度上制約了月度成交量的提高；另一方面，各方均將精力瞄準「金九銀十」；當然，調控對別墅市場的影響也逐步深入，投資者更看好民間借貸市場，對樓市熱情降低也是不爭的事實。
市場走勢——市場小結
8月份市場**基本穩定，成交有一定幅度的下降，市場表現低迷。
公寓均價基本穩定，別墅均價有明顯拉公升，主要原因是頂級豪宅有一定的成交，另外獨棟產品佔比較高。
無**寓還是別墅，新增**均位於前期存量較大面積段中，競爭趨於激烈；
部分**專案在本月並未產生成交，市場在為「金九銀十」積聚能量。
供需差距進一步擴大，供求形勢嚴峻，市場表現低迷，各方
均在為「金九銀十」積聚能量
貳重點個案浦東星河灣
浦東星河灣專案背景：本月豪宅公寓成交量位於前列
浦東星河灣
白蓮涇浦東星河灣二期於
7月2日開盤，共推
出八個單元209套**，主力面積從88
到609㎡不等；
開盤一周專案共認購63套，客戶中
60%為上海人，外地客戶以江浙為主（32%）；
認購情況最好的是357㎡**（a2戶型，認購率65%），認購最好的單元是22#和25#（認購率62%）。
浦東星河灣
從7月2日二期開盤至今，浦東星河灣共簽約40套**，僅佔開盤後一周認購量的63%，由於認購客戶中約40%為外地客戶，我們估計主要原因是「滬四條」對部分外地購房者的購買資格產生了影響。
浦東星河灣量價走勢 （2011.7-2011.8）
套68000
69000700007100072000元/㎡
小結：浦東星河灣在8月豪宅成交中僅次於西康路989和遠雄徐匯園，維持著開盤來的較好表現，星河灣的品牌價值、客戶對地段公升值潛力的預期、老客戶的認可、成功的老帶新方案是促進專案成交的主要動力；
357㎡**由於面積適中、實用性較高、居住舒適度較好，成為成交的主力；
由於外地客戶佔比較大，專案簽約工作較為緩慢，部分客戶購房資格受7月26日「滬四條」限制，導致簽約率偏低。
「滬四條」對專案影響較為明顯重點個案
浦東星河灣
叄市場總結
市場總結
8月份高階公寓**平穩，高階別墅均價出現結構性**；
市場**持續上公升，競爭趨向激烈；
傳統淡季影響、客戶觀望情緒加重、「滬四條」限制部分客戶購買資格導致成交萎縮；
供需雙方均蓄勢以待「金九銀十」，但日益加劇的政策和存量壓力使下半年市場不容樂觀。
上海市場運作思考建議
尊敬的秦總 您好！上海張氏公司2003年至今，運營已有近8年時間，曾經2004 2005年創美時單品牌可最高產量單月38萬，博生能單月產量最高也是30萬以上，而現金公司品牌有博生能，創美時，芝蔓，伊奴，博蜜思，海洋之謎，科蓮還有個別專案類產品總計7個品牌，平均銷量在50萬左右最高65萬，公司經營的品...
上海市人事局關於印發上海市
專業技術職稱 資格 申報 評審 審定 考試和專業技術職務聘任等六個配套檔案的通知 滬人 1999 83號 各區 縣人事局，各部 委 辦 局 集團公司 大專院校，科研院所人事 幹部 部門 為配合 上海市實施專業技術職稱 資格 評定與專業技術職務聘任相分離的暫行辦法 滬人 1999 52號 的實施，現將...
2023年上海市場分析總結
2 品牌同質化程度高，品牌知名度和美譽度成為消費選擇的重要依據 中國白酒市場，各種品牌層出不窮，但在白酒度數 香型口感以及包裝方面產品嚴重堆積，因而很多品牌都在努力尋找本品牌的差異化定位。近幾年，快速發展的一線知名品牌越發穩定的佔據了上海市場的大部分份額，鋪天蓋地的廣告轟炸，實力巨大的經銷商網路以及...