摘要： 近年來，中國經濟飛速發展，為房地產開發帶來了勃勃生機，房地產商也越來越重視產品的規劃設計、建築設計、和景觀設計，甚至標識系統的設計、智慧型化設計等，而設計在開發過程中的地位也越來越突顯出來。可以說設計是最終實現所有策劃理念，產品定位和經濟指標的手段，同時合理巧妙的設計不但可以避免日後不必要的重建和改建帶來的浪費，還可以提公升房地產產品的品位，增加其產品附加值、提高專案的市場競爭力。
筆者以多年從事房地產專案設計和專案管理的實際體會，從以下幾個方面談一談如何通過設計為房地產專案增值。
一、房地產專案設計必須與城市巨集觀規劃相協調
近年來，國內多數城市都在進行大規模的舊城改建和開發區建設，客觀上要求開發商能成片開發專案，有部分實力雄厚的開發商甚至被冠名為城市營運商，專案少則占地幾百畝，多則占地上千畝。因此房地產專案的地位在城市規劃中的地位也越來越高，反過來說，對房地產專案的設計要求也越來越高。從房地產專案自身來看，其整個生命週期是乙個開發商投資、開發、經營，城市居民購買、居住、生活，物業公司管理、維護等活動的連續過程，因此其價值的體現是長期的。
如果在規劃設計時未考慮與未來發展中的城市環境相協調，則很難保證其持久的生命力。為此建築師應充分注重順應城市規劃的脈絡，使得地產專案在城市變遷的過程中，不但保證其自身的完善和成熟，同時使其具有長期保值的可能性。
二、設計必須重視城市的建築風貌和文脈特徵
對於乙個房地產專案來說，其投資、規模、樓寓的內部設施、外觀形象等都可以複製、抄襲；只有其內部蘊含的地域差異和文脈特徵難以做到。即便是生搬硬套，也只能是無水之源、無木之本。從很多成功的房地產專案來分析，不難發現具有市場差異化，富有特色化競爭力的專案，其成功的機會就多一些，也就是更具有長久的生命力。
對終端消費者來說，具有文脈特徵的居住區不僅僅是乙個居住、生活的場所，同時也是乙個體驗建築文化、民風民俗、滿足其精神需求的場所。
對城市建築風貌和文脈特徵的重視，必須落實到實際的規劃設計中來。在舊城區開發的專案涉及到對原有街區建築風貌的整理和文脈特徵的概括。新建的專案應保護街區的原始空間環境、典型建築物、標誌性景觀以及重點區域的空間尺度等，並結合新建建築的設計，使之形成和諧共生、自然過渡且更富生命力的建築群體。
而對於一些在郊區或新區缺少文脈依託的大型房地產專案來說，適當在規劃設計中突出地域特點，也能增加自身的吸引力，同時成為可以納入城市大環境中的標誌性建築或建築群體。
當然對於房地產開發而言，城市建築風貌和文脈特徵的改造及保護是以使專案增值為目的的，這就要求在規劃設計中採取合理的方式 ，它既不同於歷史文物的保護，也不是簡單的、孤立的個體形象特徵的保護和引用，而是應當兼具商業價值和社會價值，相應的也對規劃設計提出了更高的要求。
三、設計必須以滿足客戶需求為主導
市場需求或者說是客戶需求也是房地產專案設計的驅動力之一。目前由於房地產投資熱潮高漲，在許多專案開發中，開發商為搶占市場先機，盡快實現銷售和完成利潤，在規劃之前既缺乏周密的市場調查和廣泛徵求客戶意見，初步預算也往往不做。在沒有明確目標和客戶的情況下就很快確定方案並進行施工，到銷售時才發現規劃或設計不合理再進行大的調整，結果是增加了投資，也延誤了交付，帶來一系列的後遺症，有些甚至使專案功虧一簣。
在規劃設計階段往往也會犯同樣的錯誤，導致設計師沒有時間做產品的深入研究，沒有從使用功能上、市場定位上、建築技術運用上做深入細緻的、專業的研究，而是大批量的複製。從房地產的長遠發展來看這種先入為主的規劃設計模式會帶來一系列問題，當物業的**量達到飽和程度時這些問題將集中爆發出來。因此設計與市場的結合顯得尤為重要。
四、設計與策劃創意的整合
策劃與設計是與房地產開發相關的兩個子系統，這兩個系統是維繫房地產專案是否能成功的關鍵。策劃確定了樓盤的定位和營銷，是「造勢」的「源」，設計確定了樓盤的品質與個性，是「入實」的「根」。「造勢」和「入實」只有緊密的融合，才能形成樓盤的本色和本質的發揮。
策劃與設計之間脫離，就會造成產品虛誇，令消費者厭惡；策劃與設計默契而緊密的結合，就會強化產品的特質，令消費者興奮；策劃與設計處於粗放和簡單的接觸狀態，就會使產品流於平淡，令消費者喪氣。
消費者在購房的過程中，往往要經過思考、認知、體會、選擇的多次反覆，才決定是否投資。 消費者決策的理性化顯然是重要的，但在追求理性化的同時，也一定會產生購買的激情，當消費者大聲疾呼：「我終於買到了自己可心的住宅」，任何乙個樓盤的開發商都特別願意聽到這種聲音，特別願意感受到那種消費者搶購激情帶來的衝擊。
當然這種激情的火種正是開發商和設計師所給予的。
許多開發商和企業都在關注我國房地產發展前景、開發量和需求，近幾年銷售和**都有不同幅度的增長，而且會平穩發展一段時間，但區域性過熱的現象也有所發生，市場競爭會進一步加劇，機會與挑戰並存。開發商的社會責任，是向市場投入有效的供給，現存的所謂空置房，大都屬於無效供給，不能迎合市場，不對消費者的口味。
因此策劃創意與設計的整合，就是我們不但要深入分析當前中國所獨有的居住建築的特色，也要從市場營銷入手，從居住者的角度去理解策劃的創意；更要從理念創新入手，充分挖掘設計給房地產帶來的價值。
五、規劃師、建築師、景觀師與開發商的互動
房地產開發的主體雖然是開發商，但整個開發過程中的相關單位的協同
合作也是不容忽視的，特別是與設計師的合作顯得尤為重要，所謂眾人拾柴火焰高。
房地產雖然是屬於傳統行業，但其科技含量也隨著人民生活水平的提高而要求越來越高。眾多的房地產專案要想脫穎而出，就必須改變以往的規劃設計模式和程式。參照西方一些國家的成熟經驗，在進行專案投資前，就有規劃師、建築師、景觀師的介入，概念設計與市場調研同步進行，然後根據不同的產品規劃設計方案，做出不同的投資預算和利潤分析，最終形成的方案既能滿足城市規劃要求，又能使開發商的利潤達到最大化，同時也能使
所開發的物業成為消費者安居樂業的場所，達到一種共贏的局面。
在整個過程中，開發商與設計師是一種互動的關係，乙個優秀的設計必須是把開發商對市場和對客戶的把握，與建築師對建築規範的理解、對建築文化的詮釋以及對建築技術的運用十分有機地結合起來。
目前，房地產開發專案的型別很多，涵蓋面也很廣，有住宅社群、別墅、
辦公樓、商業中心、酒店式公寓、專業市場等等，規劃及建築設計的質量對其物業價值的高低有著直接的重要的影響 。
建築造型、空間格局、經濟指標、文脈傳承、配套設施、使用功能、建築結構、建築構造、材料裝置技術、園林植物、燈光小品等等，無一不是設計師該考慮的和充分表達的。要創造乙個優秀的物業環境，必然要求一支具有專業化的、高水平的設計師隊伍的全情投入，在以上各項設計要素中，都盡力充分體現開發商的各種策劃主題和理念，那麼其物業價值的提公升就勿庸置疑了。
房地產開發作為創造中國新經濟主要增長點的支柱產業，在未來的二、
三十年內，還將長盛不衰，開發商與設計師們都承擔著很高的歷史使命。不斷變化的市場需求，不斷提公升的城市形象，要求我們通過創新的設計手段和先進的建築技術的運用，高度實現房地產專案的商業價值、文化價值和社會價值。
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