保利地產債務融資案例分析
第一部分公司簡介與概況
保利房地產（集團）股份****是中國保利集團控股的大型國有房地產企業，是中國保利集團房地產業務的運作平台，國家一級房地產開發資質企業 。2023年7月31日，公司**在上海**交易所掛牌上市，成為在股權分置改革後，重啟ipo市場的首批上市的第一家房地產企業。保利房地產（集團）股份****成立於2023年，是中國保利集團控股的大型國有房地產企業，也是中國保利集團房地產業務的主要運作平台，國家一級房地產開發資質企業，國有房地產企業綜合實力榜首，並連續四年蟬聯央企房地產品牌價值第一名。
2023年，公司品牌價值達90.23億元，為中國房地產"成長力領航品牌"。2023年7月，公司**在上海**交易所上市，2023年獲評房地產上市公司綜合價值第一名，並入選"2023年度中國上市公司優秀管理團隊" 。
2023年公司實現銷售簽約433.82億元。截至2023年一季度，公司總資產已超千億。
自2023年1月起，公司入選「上證50」、「上證180」、「滬深300」和「中指100」指數樣本股。截至2023年12月，公司總資產已達 409億元，比上年末增長148%。公司的主營業務是房地產開發、銷售、租賃及其物業管理。
公司秉承「務實、創新、規範、卓越」的經營理念，一貫主張與堅持「和諧、自然、舒適」的開發理念與產品特色，並將「和諧」提公升至公司品牌建設戰略的高度。公司多年來對和諧生活的孜孜以求和務實、高效、誠信的穩健風格贏得了廣大消費者的讚譽與信賴。
第二部分資本結構的影響因素
一、企業的資產狀況
由於固定資產在清算變現時的價值損失低於無形資產，因此，總資產中固定資產所佔比例較大的企業負債能力強、破產成本較小，故負債比率較高；反之則反是。在保利房地產(集團)****2023年度和2023年度披露的半年報、年報共四份財務報表中，資料顯示該公司的固定資產比重較低且有繼續下降的趨勢。
二、企業的盈利能力
盈利能力強的企業可以產生大量的利潤，內部積累可以在很大程度上滿足企業的資金需求，故這類企業的負債比率較低。
年度年度三季中期一季
2011 - - - 0.15
2010 1.08 0.50 0.36 0.16
2009 0.81 0.55 0.44 0.13
2008 0.91 0.52 0.42 0.11
2007 1.30 0.50 0.25 0.07
近五年保利地產的每股收益從2007至2023年小幅**，在2023年卻增加。再結合報表中披露的息稅前利潤的資訊，可以看出近兩年該公司的息稅前利潤有所增加（如2023年到2023年淨增加了約2,025,527,187.51 元。
）因此可以得出該公司盈利能力較強，故負債比率較低。
三．資本成本
債務的資本成本通常低於權益的資本成本，但過多債務會加重企業的負擔，從而產生不能按時還本付息的風險，不利於企業經營。
四、企業的成長率
企業成長率對企業資本結構的影響並不確定。主要是有兩方面因素作用：一、成長率高的企業資金需求大，最適合的快速融資並且成本不高的就是債務融資；
二、這類企業的未來收益具有較大不確定性，債權人承擔風險較大，故企業較難獲得債務資金。保利地產作為成立20年的公司，理應已經進入穩步提公升的階段，但從下表看出，公司的淨利潤增長率在近兩年的波動還是比較大的，具有較大不確定性，獲得債務資金因而具有一定難度。
時間 2009-6-30 2009-12-31 2010-6-30 2010-12-31
淨利潤增長率 3.7591% 31.6741% 6.17% 16.56%
五．企業的風險狀況
在進行資本結構決策時，需要考慮企業的風險承受能力和由此帶來的成本。如果企業的息稅前利潤穩定、營業風險低，那麼相對來說可以承擔較高的財務風險，故可以保持較高的負債比率。
六．企業的控制權
這取決於企業所有者對控制權的掌握慾望。若發行新股會稀釋股東的持股比例，降低企業所有者的控制權，所以他們可能會採用債務融資方式，此時負債比率會提高。
七、企業的信用等級和債權人的態度
如果企業進行過多的債務融資，其財務風險將會上公升，隨之引起的財務危機成本就會影響債權人的利益，使得企業的信用級別下降。保利地產的信用評級在上文**中可以得到，為aaa級（即最高端）。較高的信用等級使得該公司較易獲得債務融資。
八、行業因素
不同行業在負債比率上一直有顯著差異，因為不同行業的企業的經營風險、負債能力、折舊等非負債專案帶來的避稅可能性等方面存在著很大差異。由於房地產行業是近年來國內較熱的行業，前景大好，因此承受風險的能力較高。故保利地產的負債能力也相應提公升。
第三部分保利地產債務融資分析
為了償還借款，優化公司債務結構，補充公司流動資金，2023年7月8日保利房地產（集團）股份****公布了有關公開發行公司債券的公告，公告中詳述了本次公司債券發行的發行物件、發行總額、票面利率及發行方式等內容，具體見下表
2023年7月16日，保利房地產(集團)****公布了本次債券的發行結果，網上一般社會公眾投資者的認購數量為 4.30億元人民幣,佔本期公司債券發行總量的10%。 網下機構投資者認購數量為38.
70億元人民幣,佔本期公司債券發行總量的90%。
債券融資優點分析
1、資金成本低。與**相比，企業發行債券的成本較低，一是債券發行的費用較低，二是債券利息在所得稅之前支付，可以為企業帶來節稅收益，故企業實際負擔的債券成本一般低於發行**的成本。
2、保證控制權 。債券持有者不直接參與公司的經營管理，故債券籌資不會分散企業的控制權。
3、降低**成本。自由現金流表示的是公司可以自由支配的現金。如果自由現金流豐富，則公司可以償還債務，回購**，增加股息支付。
當公司產生大量的自由現金流時，經理人從自身價值最大化出，傾向於不分紅或少分紅，將自由現金流留在公司內使用，經理可以自由支配這些資金用於私人利益，或是進行過度投資，降低了資金的使用效率，由此產生**成本。企業向債權人按期還本付息是由法律和合同規定了的硬約束。企業經營者必須在債務到期時，以一定的現金償還債務本息，否則面臨的將是訴訟與破產。
負債融資對經營者的這種威脅，促使經理有效地擔負支付未來現金流的承諾。因此，因負債而導致還本付息所產生的現金流出可以是紅利分配的乙個有效替代物，從而更好地降低自由現金流量的**成本，提高資金使用效率。
債券融資的風險分析
債務融資財務風險大。公司發行債券要承擔定期還本付息的責任，若經營狀況不佳，會影響到公司的償債能力，從而使公司面臨財務危機、甚至可能導致破產。
在《保利房地產（集團）股份****公司債券上市公告書》中說明了本次債券的償債保障措施。一設立償債準備金。發行人將於本期債券到期日的前12個月開始，設立償債準備金，作為本期債券本息的償付準備。
償債準備金的形態限定為現金、發行人獲得的可隨時提取的銀行貸款授信額度。發行人將於債券到期日的前12個月開始，按相應比例留足償債準備金。具體安排如下：
債券到期日的前12個月，償債準備金總額佔債券總額20%，債券到期日的前6個月，償債準備金總額佔債券總額50%，債券到期日的前3個月，償債準備金總額佔債券總額100%，債券到期日的前1個月，償債準備金總額佔債券總額150%。二設立專項償債賬戶。發行人將於本期債券到期日的前3個月為支付本期債券的本金設立專項償債賬戶，並通過該賬戶還本付息。
在本金支付日前3個月，發行人將陸續把償債準備金劃入償債專用賬戶。至本金支付日前第5個工作日，專項償債賬戶中應有足以償付本金及最後一期利息的資金。三嚴格執行資金管理計畫，保障償債資金**本次公司債券發行後，公司將根據債務結構情況進一步加強公司的資產負債管理、流動性管理、募集資金使用管理、資金管理、專案開發進度管理等等，保證資金按計畫排程，及時、足額地準備償債資金用於每年的利息支付以及到期本金的兌付，以充分保障投資者的利益。
2023年5月9日，中誠信證劵股份****公布了對「08保利債」的信用
狀況分析，經過對保利房地產的行業關注、業務營運、財務狀況及擔保實力進行全面分析後，審定債券的信用等級為aaa,說明發行主體有一定能力對債券進行償付。
另外債務融資還存在籌資數量有限和存在限制條件的不足，但是在本案例中發行的是一般債券，存在較少的限制性條款，對公司的經營決策不會產生較大影響。
重慶水務債務融資
債券的稅盾作用來自於債務利息和股利的支出順序不同，世界各國稅法基本上都准予利息支出在稅前列支，而股息則在稅後支付。這對企業而言相當於債券籌資成本中的相當一部分是由國家負擔的，因而負債經營能為企業帶來稅收節約價值。我國企業所得稅稅率為33 也就意味著企業舉債成本中有將近1 3是由國家承擔，因此，企業舉...
保利地產設計管理細則
保利華南實業 技術部 四 施工圖紙的受控發放 第五章.圖紙審查綱要 1 參加集團公司組織的專案有關設計方案 初步設計和施工圖設計的評審。2 負責專案設計合同的簽訂和設計費的支付。3 負責與集團公司技術研發中心的溝通協調。4 負責委託工程地質勘察和審核地質勘察報告。5 負責辦理施工圖審查。6 負責全程...
債務融資工具發行註冊規則
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