四會房地產市場調查
（2023年9月）
佛山世聯房地產諮詢****
四會房地產市場概況
四會，以四水會流命名之。地處大肇慶接駁廣佛的東大門，在打造廣佛肇一小時生活圈，承接珠江三角洲產業雙轉移的過程中同時吸引了不少發展商的目光。憑藉以柑橘、玉器為支柱產業發展帶來人們生活水平的提高、地理環境的優越以及**窪地的優勢，成為不少開發商投資、購房者置業的一方熱土。
四會作為乙個三線城市，整個市場開始形成的時間遠遠滯後於一線城市。在2023年後四會才有了新的樓盤以及引入了小區的概念。四會城區第乙個成熟的樓盤應該是在02年、03年前後出現的如畔臺庭院和一直不斷擴大其疆土、至今仍然是四會最大最成熟的社群碧海灣。
隨後，本土資金充裕的企業開始染指房地產市場，在土地**量充足的情況下以較低的資金圈地。再加上本地居民一直集聚在老城區，房子一般都有十幾年以上的樓齡，住宅的功能已經不能完全滿足不斷更新的居住理念，因此市場上積蓄了不少的剛性需求。。城市化程序中產生的剛性需求不斷尋求釋放的渠道，給這個城市的房地產業帶來了龐大的商機。
房地產市場尚未發展起來的四會，合作建房和私人建房佔據了整個住宅市場的一大塊。建築理念、社群文化、物業管理等在商品房蓬勃發展同時衍生出來的概念對於整個市場仍然是一種新事物。隨著商品房的「上位」，房地產市場開始了新一輪的「洗牌」，先是舊的城中心出現一些改造後的新物業，然後整個城市經理了一輪在區域靠近的樓盤之間劃定小區以便管理。
然後是帶小區和花園的洋房的出現給整個市場帶來了一種新的居住理念，後來在新行政中心東遷、工業園區東設的大背景下，東城區被定義為新城市中心後作為乙個具有後發優勢的新區域不斷吸引了新的發展商的目光，隨著新樓盤的落成、城市居民的東移形成了與舊城區有著鮮明對比的、更為現代化的城市發展新區域。而像碧桂園帶來的五星級社群管理、四會海倫堡建設的產權式酒店和大型購物中心的理念都為四會房地產發展注入了新的發展理念。
融入珠三角、城市中心向東移並不是四會獨有的現象，而是乙個作為泛珠三角地區內具有強大後發優勢的城市發展的必然趨勢。房地產的發展、新的居住理念和建築風格的多元化，也是乙個區域城市化程序中最不可避免的。
在這種條件下，別墅、洋房在以新城市中心的東城區為主的各個區域拔地而起，吸納了不少在舊城區內有條件換房、也希望能夠通過換房而獲得更多居住功能的人們前來置業安居。從前幾年開始出現的現代城、珠江新城、水岸名都、恒輝苑等樓盤完成了從過去的單一式住宅到花園式住宅的過渡。
四會的房地產市場正處於剛開始熱起來的階段，各大地產商皆因看中這個市場的巨大潛力紛紛搶灘。
四會房地產的迅猛發展期從2023年開始，06-08年的竣工面積在20-23萬平方公尺之間，在開發樓盤數量為30多個。樓盤的規模普遍較小、檔次較低，平均每個樓盤的年竣工面積不足1萬平方公尺。總建築面積在10萬平方公尺以上規模的小區僅有碧海灣、珠江新城、水岸名都三個專案。
四會樓盤以前長期在乙個低價位徘徊，2023年珠江新城均價一般在2300元/㎡左右，07年推出的碧海灣則達到3000元/㎡，別墅則在5000~7000元/㎡之間。
繼四會本地發展商紛紛推出新樓盤後，外來發展商也不斷染指四會市場。從盈峰的盈峰國際、亞鋁控股的四會臻匯園、東莞建工的翡翠山河等大型住宅小區的開發熱售，到四會海倫堡、碧桂園、錦繡棕櫚園等集居住、購物、社群生活等複合型樓盤板塊的出現，為四會樓市帶來更大的活力和更激烈的競爭。
外來發展商相中四會這塊土地，背後是珠三角發展的大趨勢和**近年來對肇慶在政策上的扶持。四會憑藉其在地理位置上與廣佛的鄰近成功成為首批接收珠三角產業轉移的城市之一，一直以來注重工業帶動城市發展，以科技創新和發展支柱產業讓人們富起來。同時在肇慶被納入珠三角、打造廣佛肇一體化、廣佛肇輕軌動工等一系列利好訊息的帶動下，四會的樓市如沐春風，形成了良好的發展格局。
與廣佛在地理上鄰近是四會相較其他肇慶縣、區更為優之處，在交信道路不斷完善的情況下，從四會開車到廣州只需要一小時左右，而到鄰近的佛山市三水區更是只有三十分鐘的路程，在地理上的優越自然吸引了不少外來發展商的投資眼光。
而縱觀四會各類大型樓盤的定價，較高檔的樓盤均價目前維持在三千多元上下，從整個市場氣候上看定價仍不算太高。鑑於四會擁有柑橘和玉器這兩個龍頭支柱產業，因此目前存在一批做玉器和柑橘生意而富起來的群體，加上公務員和教師這些群體支撐起了整個市場，針對這些消費人群，目前來講這個**還算非常合理。進駐四會市場更多的不是為了目前的利益，而是看重這個市場的後發優勢，因為整個市場仍然在開發的初期，所以可以開拓的版圖必然很大，整個城市的發展後勁很足，在經濟穩步前行的前提下，房地產市場必定可以有一番作為。
四會海倫堡選擇首先進駐四會市場再延伸至端州市場的策略進駐肇慶，在四會打造首個產權式酒店公寓和大型的綜合購物商場，從理念上領先一步。
四會市場儘管在整個珠三角地區具有**窪地和地理優勢，但資料顯示目前四會樓市仍然是以剛性和首次改善性需求為主。不少樓盤的銷售情況表明，買四會樓盤的人依然是四會人佔了絕大部分。
究其原因有幾點，首先是早年四會房地產發展的滯後導致每年的剛性需求難以找到釋放的渠道，因此在這幾年的迅速發展過程中，隨著人們生活水平的不斷提高而積蓄起來的需求逐漸在這個時期內釋放。
其次在於不少先富起來的群體具有更高的投資眼光和意識，所以二次甚至是三次購房的他們成為了四會首批投資客，熱錢在沒有更多流出渠道時就容易流入房地產市場。但目前四會房地產市場的投資性並不佔具有影響力的比重，因此並不存在泡沫的發生。
再者，近年來高新區的發展、雙轉移承接的工業、工廠讓四會吸納了不少外來人口，這些公司、工廠的發展壯大過程中，形成了乙個極具消費力的群體，而鑑於高新區目前的發展條件，不少人更願意在鄰近的四會或者三水區購房置業，因為這些地區的配套和商業服務更完善，但交通成本不會太高。
但這一程度的剛性需求預計不會持續太久，因為此前積蓄的需求釋放到一定額度後，每年就只有固定的額度可以實現市場的供給。就目前四會房地產市場的發展程序來看，吸納珠三角的購房者和投資者前來投資置業就成為必然的趨勢。
但有不少業內人士對此表示出擔憂，就目前四會的城市規劃和公共服務、商業配套來講遠遠未能達到珠三角人居的要求。因為四會沒有肇慶山清水秀的賣點，也沒有佛山完善的城市規劃，整個城市的市容市貌未能形成乙個良好的居住環境是乙個巨大的問題，如果城市交通、市容市貌不能得到有效的改善，四會要走出去，成為珠三角的乙份子仍然很艱難。
典型在售個盤分析
盈峰國際
盈峰國際基本資訊
物業類別：電梯洋房
裝修情況：毛坯
建築類別：20f小高層
一期戶數：532戶
樓盤配套：雙泳池、籃球場、羽毛球場、1500平公尺會所、1400平方公尺的幼托中心
物業位址：四會市東城區廣場北路盈峰國際
售樓**：0758-*******
開發商：匯盈地產「四會市星坤房地產****」
均價：4200元/平方公尺
樓盤銷售情況：一期開賣7、9、11、12、15棟
專案在售產品分析：
9座標準層平面圖
由9座在規劃總平面圖中的擺放位置可知，9座所有戶型為正東西朝向。兩梯六戶設計，戶型主要有87-96方的小2+1房和112方的大2+1房。112方產品的客廳和主臥朝向**園林，功能分布較好地利用了內部園林景觀資源，但同時也導致主臥常年受西曬影響，居住價值貶損嚴重。
兩梯六戶的扁平品字形設計使電梯廳走廊變長，不僅公攤面積增加、實用率下降，而且導致部分產品達不到前後通風效果；該設計同樣不利於保持兩側端頭住戶的私密性，①、③號房臥室對視問題較明顯，同樣的問題也發生在⑥、④號房的設計上。每戶均贈送計一半面積的8-10平公尺室內花園，可改為一間房，以此提高產品附加值，該專案率先把n+1產品創新理念引入四會房地產市場。主臥內部設計上，採用外形類似落地凸窗（倒凸窗）的落地窗設計，但計全部面積，且沒有增加安全護欄，該設計不僅不實用不經濟，而且存在一定安全隱患、窗玻璃有突然爆裂的危險。
15座標準層平面圖
由15座在規劃總平面圖中的擺放位置可知，15座儘管貴為該專案樓王、盡享前後**園景，但所有戶型為東西朝向。兩梯三戶設計，戶型為162-170方的三室兩廳。該棟產品不存在電梯廳長走廊的設計，實用率較高，且保證了戶戶前後通風對流。
戶型設計上，客廳開間達到4.9公尺，主臥開間達到4.4公尺，擁有前後雙觀景陽台，均強調舒適性的設計理念。
①、③號房贈送計一半面積的l型入戶花園，可將進門右（左）手邊部分改為一間多功能房，實現3+1房設計理念。
11座標準層平面圖
11座為西北、東南朝向，朝向**花園的四戶均存在西曬問題。而且，由於電梯廳長走廊設計，公攤增大，實用率降低，通風效果差，且與9座一樣存在前後兩戶臥室對視的問題。戶型面積段方面，基本為97方小2+1房和125方大2+1房。
戶型設計方面，面向**花園的四戶中有兩戶的客廳並未安排在看花園的一側，未充分利用園林景觀資源提公升產品附加值；且該兩戶把廚房門開向臥室等私密空間，對於潛在住戶而言可能有氣味、噪音干擾。
專案整體評價：
優勢：盈峰國際地處四會市**廣場附近、緊鄰新城區商業核心時代廣場，面朝綏江、高樓層能遠望江景，同時具備未來城市發展帶來的地段公升值潛力和一定的自然景觀價值，可以說有不錯的區位優勢。5萬平公尺法式主題園林及60%綠化率是該樓盤最顯著的亮點，並且園林也做到了充分的展示，尤其主入口廣場、林蔭大道、凱旋廣場、噴泉廣場的一系列大氣、主題鮮明、帶有豪宅符號的展示，為訪客帶來極大的視覺衝擊，在訪客對該項目的第一印象上打下了高檔樓盤的基礎，讓購房者產生住在這裡「比較有身份面子」的心理。
可以說，盈峰國際品質感的入口展示是四會市場上較成功的案例之一。產品設計上，戶型面積約為88～125平方公尺的2+1房，和162～170平方公尺的3+1房，以剛需客戶和首改客戶為目標客戶，並且以實用性兼顧舒適性為前提加大戶型的贈送比例，引進先進房地產市場上的成功創新產品n+1戶型，體現產品較高的附加值。總體定位策略為高階形象+高價效比實惠型產品，目標客戶為剛需+首改購房人群。
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