2023年10月市場
調研報告
營銷部2011.10
一、2023年前3季度鄭州房地產市場基本情況
1．房地產開發投資情況
2023年前3季度，全市累計完成房地產開發投資650.2億元，同比增長30.6%，比今年第1和第2季度分別回落8.
5和7.8個百分點，佔全市固定資產投資32.1%；其中，住宅開發投資完成440.
4億元，同比增長 18.2%。
2023年前3季度，全市商品房新開工面積1329.7萬平方公尺，同比增長31.9%；其中，住宅新開工面積952.4萬平方公尺，同比增長27%。
2．商品房投放情況
2023年前3季度，全市商品房投放面積為1008.51萬平方公尺，同比下降1.77%；其中，商品住房投放面積為770.
59萬平方公尺，同比下降7.52%。市區商品房投放面積為716.
55萬平方公尺，同比下降8.49%；其中，商品住房投放面積為534.93萬平方公尺，同比下降14.
22%。
3. 商品房銷售情況
2023年前3季度，全市商品房銷售面積為707.59萬平方公尺，同比下降35.84%；其中，商品住房銷售面積為565.
07萬平方公尺，同比下降40.80%。全市商品房銷售均價為6629元/平方公尺，其中商品住房銷售均價為5349元/平方公尺。
市區商品房銷售面積為497.65萬平方公尺，同比下降40.32%；其中，商品住房銷售面積為377.
07萬平方公尺，同比下降46.16%。市區商品房銷售均價為8024元/平方公尺，其中商品住房銷售均價為6396元/平方公尺。
4．商品房累計可售情況
2023年9月底，市區商品房累計可售面積為621.59萬平方公尺，同比增長46.26%，其中商品住房累計可售面積為382.49萬平方公尺，同比增長48.67%。
5.二手房交易情況
2023年前3季度，全市二手房交易面積為214.18萬平方公尺，同比下降17.14%；其中，二手住房交易面積為205.
83萬平方公尺，同比下降15.76%。全市二手房交易均價為3869元/平方公尺；其中，二手住房交易均價為3751元/平方公尺。
市區二手房交易面積為148.43萬平方公尺，同比下降21.61%；其中，二手住房交易面積為142.
34萬平方公尺，同比下降22.41%。鄭州市區二手房交易均價為4816元/平方公尺；其中，二手住房交易均價為4671元/平方公尺。
6．保障性住房完成情況
截至2023年9月底，全市保障性住房已開工建設5.57萬餘套，開工率為102%。其中，經濟適用住房新開工260.
29萬平方公尺、26891套；廉租住房新開工13.84萬平方公尺、2858套；公共租賃住房新開工106.13萬平方公尺、24753套，租賃籌集2269套；棚戶區改造完成拆遷5.
54萬平方公尺、1154戶，開工建設7.77萬平方公尺、1214套。
二、2023年第3季度鄭州房地產市場運**況
1.商品房投放情況
2023年3季度，全市商品房投放面積為402.3萬平方公尺，同比下降8.7%；其中，商品住房投放面積為328.
37萬平方公尺，同比下降9.92%。市區商品房投放面積為279.
18萬平方公尺，同比下降16.1%；其中，商品住房投放面積為214.41萬平方公尺，同比下降21.
47%。
2023年3季度，二七區、管城區、惠濟區、金水區、鄭東新區、中原區商品房投放面積分別為60.33萬平方公尺、11.46萬平方公尺、24.
46萬平方公尺、69.41萬平方公尺、59.32萬平方公尺、54.
2萬平方公尺，同比增幅分別為-24.14%、-79.87%、33.
33%、-16.13%、-9.47%、81.
39%。
2.商品房銷售情況
2023年3季度，全市商品房銷售面積為238.46萬平方公尺，同比下降40.99%；其中，商品住房銷售面積為193.
32萬平方公尺，同比下降44.53%。全市商品房銷售均價為7122元/平方公尺，其中商品住房銷售均價為5685元/平方公尺。
市區商品房銷售面積為180.45萬平方公尺，同比下降41.4%；其中，商品住房銷售面積為138.
92萬平方公尺，同比下降46.15%。市區商品房銷售均價為8338元/平方公尺，其中商品住房銷售均價為6612元/平方公尺。
市區商品住房的主力成交**為6000元-7000元/平方公尺和7000元-8000元/平方公尺，其成交套數分別佔商品住房總銷售套數的20.09%和18.68%。
2023年3季度，二七區、管城區、惠濟區、金水區、鄭東新區、中原區商品房銷售面積分別為27.32萬平方公尺、21.86萬平方公尺、13.
61萬平方公尺、39.72萬平方公尺、35.73萬平方公尺、20.
95萬平方公尺，同比增幅分別為-32.87%、-57.54%、5.
4%、-50.26%、-45.11%、-63.
82%。
3.二手房交易情況
2023年3季度，全市二手房交易面積為78.06萬平方公尺，同比下降19.02%；其中，二手住房交易面積為74.
7萬平方公尺，同比下降14.99%。全市二手房交易均價為4019元/平方公尺；其中，二手住房交易均價為3909元/平方公尺。
市區二手房交易面積為53.55萬平方公尺，同比下降24.56%；其中，二手住房交易面積為51.
24萬平方公尺，同比下降24.6%。鄭州市區二手房交易均價為5083元/平方公尺；其中，二手住房交易均價為4920元/平方公尺。
4．房屋租賃情況
2023年3季度，市區新增非住宅租賃管理面積36.1萬平方公尺，累計完成603.6萬平方公尺；新增住宅登記備案864戶，累計完成48159戶。
2023年3季度，鄭州市房屋租賃**總體呈上公升趨勢。據市場調查，9月底和1月份相比，商鋪租賃**平均**5%，住宅租賃**平均**15%。
三、2023年3季度鄭州房地產市場特點
1．市場銷售仍呈弱勢但有所提公升
2023年3季度，鄭州市區商品房銷售面積同比降幅達到4成以上，銷售弱勢仍然較為明顯，但環比卻出現一定量的增長。3季度商品房銷售環比增長5.1%，其中商品住房銷售環比增長14.
26%。從各月情況看，市區商品房7、8、9三個月的銷售面積分別為49.19萬、65.
27萬和65.98萬平方公尺，與去年同期相比分別下降50.53%、42.
88%和29.99%，呈現環比增長、同比降幅縮小的態勢，商品住房的成交面積集中在80-90平方公尺和120-144平方公尺。鄭州房地產市場銷售量下降主要是受限購、限貸政策以及消費心理等因素的影響。
鄭州獨有的區位優勢和城市定位，賦有較強的輻射力和凝聚力，吸引了大量外地購房者來鄭置業，一直以來外地人士是鄭州購房者的主力軍，所佔比重較大，而嚴格的限購政策使外地購房者在鄭的購房比例有所下降。在限貸方面，今年央行採取了加息、提高購房首付款比例、放緩貸款審批速度、對部分人群實現限貸等措施，使得按揭購房的成本加大，抑制了部分依靠按揭購房的投資者和剛性需求者的購房熱情。另一方面，由於鄭州前兩年房地產市場銷售增幅過快，部分消費者出現了搶購等非理性購房行為，提前透支了部分需求。
與此同時，近幾個月鄭州房價開始出現鬆動跡象，消費者的觀望情緒漸濃，存在期盼房價下降的心理，一定程度上形成了部分消費者的持幣待購。
2．縣域房地產投放強勁
隨著鄭州都市區建設的逐步實施，鄭州市區部分房地產企業進入縣（市），帶動了縣域房地產的發展。資料顯示，2023年3季度，鄭州各縣（市）商品房投放量達到123.12萬平方公尺，同比增長14.
13%，高出全市增幅22.83個百分點，環比增長35.74%，高出全市增幅25個百分點，佔到全市商品房投放總量的30.
6%，較去年同期提高6.12個百分點，縣域房地產正成為鄭州房地產業未來的增長點。
3．商品住房**結構更趨合理
2023年3季度，鄭州市區商品住房投放面積環比增長9.44%，市場**較為充足。從商品住房的**結構上看，90平方公尺以下商品住房共計投放15058套，佔到3季度商品住房投放總套數的64.
45%，較前6個月提高7.23個百分點；其中，60-90平方公尺的商品住房投放佔比較前6個月提高12.51個百分點，60平方公尺以下的商品住房佔比降低5.
28個百分點。可以看出，在限購、限貸巨集觀調控政策下，開發商根據市場變化，適時調整產品結構，減少了以投資性需求為主要物件的小戶型投放量，增加了更適合剛性需求的中等戶型的開發量。
4．商品住房**出現鬆動
2023年3季度，鄭州市區商品住房各月的銷售均價分別為6676元/平方公尺、6623元/平方公尺和6549元/平方公尺，呈現小幅下探的態勢。從各**透露的資訊也可以看到，一些開發商正在採取適宜靈活的營銷策略，通過各種「明送暗降」活動進行**，而開發企業在專案定價上也十分謹慎，新投放市場的專案大都採取「低價入市」的策略，商品住房**表現出鬆動的跡象。
5．非住宅銷售出現萎縮
自2023年4月「新國十條」出台後，鄭州的非住宅市場便出現價漲量增的旺勢，但今年5月份之後，隨著限貸政策的深化，鄭州非住宅市場銷量開始出現萎縮。3季度，非住宅銷售面積為41.53萬平方公尺，同比下降16.
91%，環比下降17.14%。**方面，除7月份外，今年2月份之後的非住宅銷售均價基本在13000元/平方公尺上下波動。
同時，受銷售漸弱的影響，3季度市區非住宅投放量為64.77萬平方公尺，較2季度下降15.53%，投放規模有所縮減，非住宅在商品房投放總量的佔比也由2季度的28.
13%減少至23.2%。
6．商品房存量持續增加
**增加而銷售減弱，使鄭州市區商品房存量不斷加大。9月底，市區商品房累計可售面積為621.59萬平方公尺，較去年年底增加251.
2萬平方公尺，增幅為67.82%，其中商品住房可售面積為382.49萬平方公尺，較去年年底增加165.
19萬平方公尺，增幅為76.02%，再創今年以來的新高。按照今年前9個月的銷售面積均值計算，目前的庫存商品房可售11個月，商品住房可售9個月。
從庫存結構看，非住宅的累計可售面積達到239.1萬平方公尺，佔到庫存量的38.47%，遠高於24.
23%的銷售佔比。商品住房方面，60平方公尺以下的商品住房累計可售套數達到15688套，佔到商品住房可售套數的30.96%，庫存量較大，開發企業仍需進一步調整產品結構，滿足市場需求。
7．高價效比產品去化良好
限購限貸政策後，投資者及購買者減少，一些擁有購買資格的人更加注重實惠和價效比，一些城市高附加值的產品成為了市場銷售的主流。資料顯示，2023年3季度，商品住房銷售面積排行前30名的樓盤共計銷售81.78萬平方公尺，佔到季度商品住房銷售總量的58.
87%，平均銷售**為6299元/平方公尺，較全市商品住房銷售均價低313元/平方公尺。美景鴻城、鑫苑逸品香山、遠大理想城、二七萬達廣場等一批高價效比的樓盤在市場銷售弱勢的情況下仍保持著良好的銷售業績。
8．二手房成交有所反覆
近幾個月是學區房交易的旺季，7、8月份二手房成交量分別為18.47萬平方公尺、19.66萬平方公尺，環比分別**24.
02%和6.45%，但隨著「入學季」的結束，9月份二手房交易面積回落至15.42萬平方公尺。
鄭州對二手住房實施了限購，二手住房交易受到一定程度的影響，但目前鄭州房屋租賃****，多數二手房主並不急於降價銷售。3季度各月二手住房的交易**分別為4570元/平方公尺、4624元/平方公尺和4671元/平方公尺，表現為小幅**的態勢，二手住房與新建商品住房的差價正日趨減少。
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