近期本人針對鄭州目前新開發的商業專案和與我們專案類似的商業專案做了一番市場調研，現將本人在市場調研過程中所記錄的、所看到的、所聽到的有關商業專案的考察情況做如下總結，以供參考。
一：商業網點分布廣泛，新興商圈大有造勢
從鄭州最近幾年開發的商業專案來看，在開發的布局上已不侷限於原有傳統的商圈。新的商業專案既有在傳統的商業區域，如二七商圈的大上海城、丹尼斯二七路***、百年德化、沃爾瑪***，紫荊山商圈的裕鴻商業時代廣場，碧沙崗商圈的大商新瑪特建設路店。還有一些專案分布於新興商圈，如花園路與農業路上的鄭州國貿中心、丹尼斯花園路店、鄭東新區的寶龍城市廣場等。
另外還有一些專案出現在非商圈範圍內，如金水路上的曼哈頓廣場、東風路上的天旺廣場、大學路上的長城康橋華城等。
傳統商圈錦上添花，新興商圈興旺待舉！
二：商業專案開發規模及體量普遍較大，相關資料如下
三：經營業態與功能更加豐富
目前鄭州新開發的商業專案在經營業態上由獨棟的百貨商場向大型的夠物中心轉變，功能由單一的夠物型向休閒娛樂型轉變，物業形態也向著集商業、酒店式公寓、高檔式寫字樓等多形式的復合地產發展。
四：新專案在開發理念上融入了新的元素，借鑑了新的商業模式
如：鄭州國貿中心——***商業模式商業街商業中心
曼哈頓廣場——第五代商業國際生活體驗街區
大上海城——一站式購物中心
同時新專案都宣稱自己打造的shopping mall，英文意為散步道式商店街，既超大型購物中心。
五：經營檔次已邁向中高檔發展
新開發的商業專案無論在經營檔次的定位或在引進的商家和品牌上都呈現出了越來越高的檔次，消費中高檔、目標客戶中高擋、經營品牌中高檔。如鄭州國貿中心在招商上非國際國內主流品牌則不考慮引進。
六：新專案在經營業態的組合上主次分明，特色突出
1、 餐飲娛樂業所佔比重較大，如大上海城，業種佔比達到了近40%；
2、 運動休閒產業越來越受到新專案的重視，如百年德化專案整體都是以運動休閒為主；大上海城的滔博運動、以及曼哈頓廣場在經營布局上的運動休閒版快都很突出；
3、 經營產品邁向年輕化、時尚化、潮流化；
4、 男女服飾依然是專案經營重點，只是品牌在走高檔化。
七：在招商上，國際國內著名連鎖商業企業或商家紛紛成為各大新專案的主力客戶
主題百貨方面： 大商新瑪特、丹尼斯
超市方面： 沃爾瑪、家樂福、丹尼斯等
中西式快餐方面： 麥當勞、肯德基、德克士、必勝客、哈根達斯等
西餐方面： 星巴克、綠茵閣、豪享來、迪歐咖啡等
文體方面； 奧斯卡影都
電器方面： 國美電器、永樂電器、五星電器、迪信通手機城等
八：綜合商業專案各業種構成形式如下
九：在各樓層經營分布上多呈以下態勢
建議本專案各摟層經營業種分布如下
十：各業種經營面積統計如下
說明：各大新商業專案主力商鋪面積多在50平公尺左右，其它可根據商家需求自由分割，可大可小。
十一：各商業專案商鋪租金及優惠政策如下：
1. 一層商鋪租金多在150元——300元/平公尺之間；
2. 二層商鋪租金多在80元——160元/平公尺之間；
3. 三層商鋪租金多在40元——80元/平公尺之間；
4. 四層以上商鋪租金一般不超過50元/平公尺；
5. 傳統商圈商鋪租金普遍高於新興非傳統商圈租金，如大上海城商鋪租金就遠高於位於東風路上的天旺商業廣場的商鋪租金；
6. 商鋪面積約大，平均租金相對較底；
7. 品牌知名度越高，合作方式就越優惠；
8. 新商業專案為盡力促成商家的進駐，針對主力商家一般會推出一定時間的免租期，如曼哈頓廣場對待主力商家會給予2——3個月的免租期。而位於北區的天旺商業廣場最近更是推出了長達1年的免租優惠期；
9. 一般都採用押1交3的租金收取方式，既一次交3個月租金，押金為該商鋪1個月租金。
十二：商鋪銷售返租情況大致如下
1. 為促進商鋪的銷售，一般開發商都會採取售後包租的銷售形式，包租年限在3——5年之間居多，個別專案可長達10年，如鄭州國貿中心；
2. 返租回報一般都在8%——10%之間，個別專案較低，如曼哈頓廣場返租回報只有商鋪總房款的6%/年；
3. 按著商業地產正常的投資回報來算，商鋪的返租回報應在8%——10%之間，最高不超過12%。
十三：與各商家合作年限大致如下
1. 商場、超市合作年限一般為20——30年，如大商、家樂福等；
2. 中西餐飲、酒樓、康體娛樂一般合作年限為8——20年；
3. 一般各類品牌商家合作年限為3——5年；
4. 小型店鋪或商家合作年限為1——3年。
十四：商業專案一般較多採用以下公開招商形式，並通過報刊或相關媒介向外推廣
1. 新商業專案在即將啟動之際，為拉抬招商氣勢，會邀請各類商家在星級酒店召開大型的專案招商說明會；
2. 借助主力商家的進駐召開主力商家進駐簽約儀式（主力商家一般為國際國內知名商家），如國貿中心曾在專案駐地舉辦的專案奠基及家樂福簽約儀式，以向外界展示招商成果，增強投資者信心；
3. 異地招商活動，如曼哈頓廣場曾遠赴福建泉州舉辦招商推介活動，並取得的較好的效果；
4. 邀請商界名流、各類商家舉辦舉辦多種議題的商業論壇，如xx行業發展論壇、xx區域商業展望論壇等。
十五：商業物業其它相關情況統計如下
1. 商場、超市、店鋪的場負荷在400——600公斤/平公尺，倉庫場負荷不小於1000公斤/平公尺；
2. 商業建築內的柱間距一般在8.4公尺，最少不少於8公尺；
3. 標準店鋪開間一般在4.2公尺——5公尺之間，如鄭州國貿開間在4.2公尺，曼哈頓在5公尺以內；
店鋪進深在8公尺——10公尺之間；
4. 商鋪層高（淨高）一般都在4.5公尺以上，一層層高在5公尺以上；
5. 主體建築中心區域一般都有中空或中庭設計；
6. 步行街長度一般在400公尺左右，過長會使顧客感覺疲憊，寬度在18公尺以內，過寬則不聚人氣；
7. 新專案為使顧客增添舒適感，購物中心內休閒或休憩的設施增多，主通道或次通道設計上比較精品百貨商場寬大，如大上海城，主通道在3.2公尺——5公尺之間；
8. 商鋪的實際使用率一般在50%——80%之間，其中以大上海城和位於火車站的金智萬博**的商鋪使用率最低，在50%左右，以曼哈頓廣場的商鋪使用率最高，達到了87%。
十六：目前新專案存在的風險及問題
1. 新開發的專案越來越多，體量越來越大，開發總量恐超出市場承受力；
2. 新開發的專案市場定位越來越高，經營檔次越來越高，恐超出廣大普通消費群體的消費能力；同時也大大提高了廣大經營者的投資門檻；
3. 在開發模式、經營模式上存在著同質現象，如盛行的街區理念，無外乎什麼體驗式、觀光式或一站式等；同時在商家和品牌的引進上也無外乎那幾家國際國內知名品牌；
4. 新專案後期的運營成效存在著較大懸念，從目前已開業的新專案來看，經營情況大都不理想，如大上海城、中環百貨、正大城市廣場、關虎屯商業廣場和天旺城市廣場。其中天旺城市廣場為改變目前的經營狀況、招商的難度和商戶流失的現象近期特推出了長達1年的免租優惠，可見新專案後期經營的難度；
5. 對於多層的商業專案，普遍存在2層以上招商難、經營難、經營狀況不佳的現象。如大上海城2層以上，百年德化2層以上，客流稀少、商戶入駐率低、轉讓出租現象等較為常見；
6. 新商圈能否興起是個疑問；
7. 商業專案的開發極為複雜，專業要求較高、運營周期長，這些都對開發商或商業運營團隊的經營能力是個極大考驗。
以上便是本人最近市場調研情況的總結，請領導參閱。
江雷2023年10月25日
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