一、專案周邊市場調研
1、 連大專案：連大專案共分三期開發，總建築面積49萬平，40棟高層、小高層、多層，戶型設計40---180平,古典風格建築板式住宅.社群內部規劃有專屬圖書館、博物館、公立小學。
正在銷售二期僅剩100套左右，3棟高層，起價3980元/平,最高5980元/平32層頂，戶型面積40㎡—80㎡，樓層差30元,戶型設計南北布局，幼兒園現建中，三期約20萬平明年推出，有高層、小高層為主,共19棟、高層8棟、小高層11棟,約1000套以上。現沒有明顯滯銷戶型，大高層的低樓層銷售情況略差一些，小戶型布局合理39㎡ 1室1廳南向廚房有窗，126㎡和85㎡每戶送入戶花園3個陽台，76㎡ 3室1廳帶書房
2、 峰景西海岸；專案建築面積8萬平，根據地形條件設計南北列式布局，建築採用了板式高層與點式高層相結合的建築形式共9棟，準現房還有270套大約1個月後推出，戶型面積40㎡—102㎡，每層2戶、3戶、4戶不等 。60㎡—80㎡以佔總戶型75﹪，現銷售**4600元/㎡—5600元/㎡，樓層差40-100元不等。
3、 教師樓公寓：板式住宅，共5棟高層，每棟28層，共600套住宅無公建，已銷售70%，面積79—125㎡，戶型2-1廳、3-1廳（90-100帶小書房）3-2廳，每層2戶、3戶得房率78%，4400元起—5490元樓層差30-50元。戶型布局合理暫無明顯滯銷戶型。
4、 金連佳地：共4棟樓每棟28層，3棟在銷售共400套，板式建築，戶型40—140㎡，100㎡以上佔30%，40㎡南向1-1廳，60-100㎡均為2-1廳、2-2廳，沒有50多平戶型，戶型分部均勻無滯銷戶型，樓層差7層以下每平100元，8層-20層樓層差每平50元，21層---次頂層樓層差每平30元。每層5戶、6戶不等，起價5288元每平---6600元每平，金連領地情況暫時不詳。
5、 龍祥嘉園：專案占地面積5.1萬㎡總建築面積10.
3萬㎡容積率1.8綠化率高達40%，得房率81%—90%。小區共人22棟單體建築，建築形式為多層、小高層、高層。
專案多層建築為5層，小高層建築為8層11層，高層建築為17層和18層。戶型空間45㎡——137㎡，45㎡、56㎡為1-1廳，67㎡為2-1廳，89㎡為2-2廳，99㎡為3-2廳。
二、市場分析
今年3月份至今房屋**每平**約400—500元每平，購買力空前高漲，每月成交30-40套，最好時達到70—80套。下季度成交量有可能隨著季節性變化有所下滑，但年底之前這種需求狀況不會有太大的明顯變化，明年要看市場投放量和國家調控政策是否延續，總的來講各家開發商對明年的市場預期還是比較樂觀的。
1、客戶**：本地客戶略高於外地客戶，自住者居多投資客佔比例不大，外在客戶主要有黑龍江、大慶、吉林，延吉、四川、安徽居多。客戶到訪量每天約在20-30組左右。
2、戶型空間：如何在有限的建築面積裡實現更大的生活空間，成為今年的戶型設計的主要內容，盡量提高得房率，現在一些高層建築的得房率已經達到了80%以上，小高層的得房率在85%以上，而多層的得房率甚至超過了90%。在贈送面積上除了傳統的一樓贈送花園或地下室外，市場上更多出現了贈送空中花園為賣點的專案。
是否可以建板式住宅，框剪結構，無樑無柱視覺效果佳，可大大增加戶型空間。
3面積：主力戶型面積在60㎡——90㎡，2-1廳、2-2廳南北通透，小戶型40㎡1-1廳保證採光的要求，市場反應滯銷戶型拿**稅的（144㎡以上契稅為4%），小戶型直筒採光差，市場反應50多平1-1廳就不如60多平兩室賣的好。大小戶型比例不宜過高，多款戶型增加客戶選擇需求。
90—100㎡考慮是否可以建3居。現各家樓盤除峰景西海岸一次性付款9.8拆外均無優惠政策.
金州區內正現籌建的專案福佳(原十六中)、贏海金洲（金山苑南）金連領地（南山小學南）、恆達花園還有1棟樓也在籌建中。北山路金連化寓對面也在明年的動遷範圍、古成甲區部分區域在動遷範圍內，金華三期還有三棟8層和18層連體建築也正在籌建是。
2009-9-17
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04市場調研分析報告
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