前言本報告的宗旨是找到本專案在市場中的位置，為專案營銷推廣設定原則性的主體架構，提出清晰的操作思路和一般準則，闡述了貴陽房地產市場現狀並作分析，對專案市場定位、賣點總結、銷售策略、銷售方式、銷售通路、**運用、現場包裝等進行一般性的闡述。
作為戰略性的主體方案，對專案開發的原則判斷和對開發過程的節點分析及是本報告重點解決的問題，更重要的是為開發、營銷的交叉節點提供相應的策略依據。
本報告側重對本專案市場推廣的前瞻研究與分析，並認為專案推廣策略的創新將成為本專案是否出彩的最大關鍵，因為按照專案區域物業的發展現狀，我們對本專案的市場心理預期具有一定的前瞻性，在推廣和銷售上有更多的工作要做，還需付出更多的努力。儘管就貴陽市來說，區域市場與整個市場需求具有非常大的連帶關係——某些傳統的街區房地產開發漸趨飽和，新興的街區還有強勁的上公升空間。
本報告的另乙個主要目的在於為專案各個階段的階段性的營銷指明方向，在具體操作實施過程中，再根據市場變化情況進行針對性的調整。
需要說明的是，我司深為獲得貴司的信任感到榮幸，特此表示感謝。我們將傾注全部的力量，投入到專案的整體運營工作中，為專案取得成功做出百倍的努力。
專案小組人員包括：
羅斌、楊勝淇、陳、楊靖華、
謹呈南京博樂投資諮詢****
2008.04.01
第一部分專案營銷推廣總體思路
第二部分市場分析
一、貴陽市房地產的綜述
二、三、結論
第三部分專案分析
一、東山片區房地產市場簡析
二、專案地塊分析：
三、樓盤swto分析
四、競爭策略——如何建立競爭優勢
第四部分專案定位
一、市場定位：
二、客戶定位
三、賣點定位
四、銷售定位
五、形象定位
六、功能定位
七、**定位
第五部分專案物業發展建議
第六部分專案推廣目標及概念
一、推廣策略目標
二、推廣概念
三．概念提公升
四．概念延展
第七部分銷售策略
一、銷售策略一般原則
二、銷售步驟
三、推廣策略
第八部分廣告宣傳策略
一、usp（獨特的賣點）鎖定
二、廣告主題
三、**組合策略
四、廣告投放計畫及費用預算
第一部分：專案營銷總體思路
本專案規劃總建築面積12萬平方公尺左右，位於貴陽市東山路與仙鵝路交叉龍頭臨街地塊。東山片區房地產作為貴陽市的後起市場，隨著貴陽城區的延伸，貴陽城區向東挺進的開發序幕，水東線城市幹道的規劃，區域房開專案的開發，迎來飛躍的發展，目前片區內正在開發有中天世紀新城、東山美廬、龍硯東山等中高檔次專案。隨著市場的成熟，同時專案的開發風險性也會增大，在專案的資金運作上也是專案開發的難點之一，因此本專案開發的關鍵精髓就在於。
開發商之間的競爭，突出體現在對產品綜合素質的把握和對各種資源的有效利用上，如地段、**、環境（如果有的話），概念營銷——例如庭院景觀、會所、未來城市中心、智慧型化、物業管理等。但我們注意到，產品的特性正在變得越來越重要；在同乙個區域內，概念在「同質化」的影響下其重要程度大打折扣。
後起區域板塊市場有乙個共同的特徵：很快進入到市場發展的高階階段，中間階段幾乎是飛躍而過：因為在先進的市場中已經被證明是過渡階段的產品，在後起的市場就完全可以省略這個環節。
因此，基於目前貴陽房地產市場的高熱態勢，本專案的開發應立足市場的前瞻性研究，在專案開發的全過程，突出表達產品的特性和綜合素質，有效把握對各種社會資源的充分利用。
原則：——充分把握對產品綜合素質的高要求和對各種社會資源的有效利用
——抓住東山區域城區概念優勢，確立專案開發營銷概念的延伸
——抓住東山片區正在發展的房地產市場，彰顯產品特色，突出差異化競爭優勢
——追求專案開發的利潤最大化
根據市場和專案地塊實際，開發商不僅要在形式上下足功夫，更側重於對樓盤內涵的解讀，不僅充分利用和挖掘城區概念、**地段這一位置優勢，在環境設計和配套營造上傾注巨大心血；而且還要在社群居住文化價值的營造上下足功夫。以體現現代新居住社群應有的品質和環境氛圍。以品牌、地段、環境、戶型為切入點，通過一系列包裝、宣傳，讓東山專案成為貴陽樓市的。
以下幾點為我司操作此專案總體思路。
1、專案營銷總體思路圍繞去展開一切工作，求品質就是建築技術品質、園區環境品質、功能配套品質、物業開發和管理品質、物業銷售管理品質；求速度就是專案施工建設速度和專案銷售速度。將專案定位以庭院圍合式精緻園林環境的中檔物業社群。
2、庭院環境規劃必須具有文化內涵，環境塑造的好壞並不能以綠化面積的大小來決定，而是通過景觀來體現的文化內涵來決定。在環境的塑造上必須要有體現一種主流文化，在點上的環境塑造上可反映一種文化的不同成面，由點成面，由麵及點，
反映出乙個文化氛圍，形成一種主流文化，滿足目標客戶群體的同聚和安全性。
3、品質方面：專案建築質量保證承諾和建築新工藝新材料的應用，對庭院園林風格，中心小水景、花草、草坪、雕塑、材料的選擇等方面進行細部處理，是專案開發的最大賣點，也是開發商品牌形象和誠信提公升的重要途徑，尤其是在現在消費理念成熟和激烈競爭的今天。提公升樓盤品質。
4、智慧型化方面：現代先進物業科技管理技術的引進也必將增添本專案的賣點。選擇本專案代表性的智慧型化設施的實物，放置於專案銷售中心，給客戶實觀形象。如可視對講、防盜門，ic卡。
5、品牌方面：從樓體外立面、公司品牌、生態環境品質、文化品質等方面包裝，並突出專業品牌物業管理公司品牌形象，將物業服務提前，提供更適合本專案目標客戶群體的服務內容，實地提供物管服務，重在物管形象的展現，如現場保安著裝、禮儀。提公升整個專案的物業管理水平的高度，專案品牌和形象得以延伸。
6、**策略方面：先期銷售要，乙個便於加快銷售速度，使得資金回籠迅速滾動開發，乙個可以為樓盤先期聚集大量人氣、另乙個造成樓盤熱銷的氣勢為銷售後期的更大利潤提供良好的銷售氛圍和平台。根據本專案規劃實際，對景觀、層差、戶型進行合理調配；拉大房價差，一戶一價，合理控制**，進行銷控調整，分階段推廣。
7、**方面：從有效的針對性強的**方式及**活動，提公升專案品牌和物業形象，如老客戶帶新客戶等。
8、媒介整合方面：以專案的賣點整合戶外大牌、電台、報紙、網路、車身噴繪、路牌導視系統、工地圍牆等揚長避短進行展現。
第二部分：市場分析
一、2023年貴陽房地產市場綜述
貴陽房地產2023年是乙個極不平靜的年份。巨集觀調控使房地產業處在風口浪尖，頻頻的政策出擊、「看不懂」的房價形勢、撲朔迷離的市場前景，使得市場各方眾說紛紜。據最新貴陽市房管局地產市場執行報告所述資料：
房地產**專案所佔比重較大，開發周期較長，因此房地產專案竣工量出現下降。
2023年由於保利溫泉新城、金陽新世界、帝景傳說等新**專案的開工，山水黔城、中天世紀新城等老盤新組團的推出，貴陽市新開工房地產專案面積580.67萬平方公尺，同比增長32.1%，其中住宅面積484.
24萬平方公尺，同比增長32.5%；房地產專案竣工面積230.98萬平方公尺，同比下降22.
3%，其中住宅面積184.54萬平方公尺，同比下降22.5%。
隨著房地產消費需求的持續擴大，商品房市場呈現供需兩旺態勢，商品房空置面積進一步減少。
房地產開發累計完成投資135.41億元，同比增長25.7%。
其中住宅投資78.72億元，同比增長46%，住宅投資增幅比上年提高26.2個百分點，佔房地產開發投資的58.
1%，全市商品房批准預售面積541.79萬平方公尺，同比增長53.3%，其中住宅面積496.
41萬平方公尺，同比增長67.6%。
全市商品房銷售面積（指商品房銷售合同登記面積）486.41萬平方公尺，同比增長60.9%，其中住宅面積455.11萬平方公尺，同比增長61.7%。
商品房銷售的持續旺盛，使商品房空置面積進一步減少。截至2023年12月底，全市商品房一年以上空置面積23.26萬平方公尺，比上年減少11.
31萬平方公尺，其中住宅面積7.58萬平方公尺，比上年減少9.1萬平方公尺。
住宅投資的主導地位得到進一步鞏固，投資結構基本合理。
在市場需求的有力支撐下，商品房銷售**增長較快。
在2023年的各樓盤都呈現旺銷的勢頭。尤其是兩城區的高層樓盤和一些價效比優良的高品質樓盤更俏銷。據貴陽住宅與房地產資訊網商品房網上備案登記的統計資料顯示，2023年8月份貴陽兩城區商品住宅均價今年來首次衝破4000元關口後，9月份房價繼續前行，商品住宅均價達到了4259元/平方公尺，創下幾年來兩城區商品住宅均價最高紀錄。
07年8月份銷售均價在5000元/平方公尺以上的有9個樓盤，而9月份達到了11個，如：金岸玉都8863元/平方公尺、恆豐·一品6664元/平方公尺、盛世花城6042元/平方公尺、亨特上城5902元/平方公尺、東山美廬5656元/平方公尺、祥源大廈5300元/平方公尺，香榭麗舍5543元/平方公尺、福建大廈5300元/平方公尺、君悅華庭5236元/平方公尺、富都大廈5160元/平方公尺、經典時代花園5070元/平方公尺。
在房價超5000元/平方公尺的樓盤中，除東山美廬外，全部是高層專案，其中不乏新盤，如亨特上城、經典時代花園三期等，可見各樓盤之間跟風定價、敢定**已經成為乙個不爭的事實。總體來看，去年的房地產市場，受巨集觀利好的帶動，顯示出十足的牛氣。
經濟適用住房**量進一步放大。
全市經濟適用住房完成開發投資27.06億元，同比增長33.8%，開工面積122.
8萬平方公尺，同比增長0.9%，竣工面積100.2萬平方公尺，同比下降5.
1%，批准預售面積131.15萬平方公尺，同比增長337.2%，銷售面積119.
31萬平方公尺，同比增長74.9%。
存量房交易呈量縮價增走勢。
全市存量房登記交易面積85.78萬平方公尺，同比下降12.1%，其中存量住房面積72.
63萬平方公尺，同比下降3.3%；存量房交易均價2400元/平方公尺，同比增長17.3%，其中存量住房交易均價2000元/平方公尺，同比增長12.
4%。外來購房者比例增大
07年，省外企業的相繼進入使貴陽市房地產專案進一步向規模化、品質化方向發展。目前，貴陽市總建築面積在30萬平方公尺以上的專案有24個，其中100萬平方公尺以上的超級**就有8個，專案規模擴大，配套設施進一步完善，商品房綜合品質大大提高。宜商宜居的貴陽吸引了越來越多的外來人士購房置業，外來購房比例進一步增大。
此外，在2023年全市商品住房銷售物件結構中外來購房(指除貴陽市轄區以外的人士所購商品房，即省內其他地區和外省、市及境外人士所購商品房)比例達52%，較前年提高了1.5%。
營銷策劃的思路
策劃內容 想像 你面前坐的就是客戶，你要說服他使用我們的產品 直郵 前言一 客戶分析 包括行業分析，背景分析，客戶需求分析，市場切入點 直郵產品與客戶需求的結合點 分析 二 確定營銷活動的目標 任務 品牌推廣 產品 邀請到會等 三 選擇營銷活動的受眾 給客戶建議的資料，郵政提供的資料，其他資料選擇 ...
KTV專案營銷策劃方案
目錄一 前言2 二 專案概述2 三 環境分析3 1 微觀環境3 2 巨集觀環境3 4 目標市場分析 選擇 定位策略3 1 分析3 2 選擇4 3 市場定位4 五 專案的運營方案5 1 產品定位5 2 產品設計5 3 定位6 4 初期的 活動6 六 量販式ktv經營特色6 七 效益分析7 1 成本效益...
瑞安專案營銷策劃報告
第一部分專案開發總特點 第二部分專案定位 第三部分產品概念設計 第四部分營銷策略部分 第五部分銷售策略 第六部分廣告策略 第一部分專案開發總特點 從我們對瑞安樓市的整體走訪調查發現，瑞安的房地產開發水平與其經濟發展水平是不相吻合的，存在相當大的差距。現有市場開發的產品多數屬高密度，高容積率，低配套的...