一、 目標
1、 基於整體資金運作理念，注重整體資金獲利能力，本著降低單個專案風險，提高資金使用效果，立足於「高品質、高標準、新形象」的開發思路。
2、 本著可持續發展的戰略，考慮今後較長時間內的預期資源儲備，樹立良好的公司形象和社會形象。
3、 搶占市場先機，快速回籠資金，實現價值利潤最大化。
二、 商務業態定位建議
（1）．一層為餐飲、金融、家電超市、大藥房、電信等；
（3）．二樓為圖書城；茶室、咖啡廳、酒吧、電玩、網咖等；
（4）．三層為桑拿、健身、休閒娛樂、美容院、慢搖吧、ktv等；
（5）、四層以上作為昆明市具有標性的高檔寫字樓；主要為各種**公司、廣告公司、律師事務所、會計師事務所、裝飾公司、旅行社、保險公司等，具體樓層業態待定；
三、 市場及目標消費群體綜合分析
1．市場綜合分析：
目前市場上的寫字樓，多數都已硬體老化、配套缺乏、缺乏品牌、辦公環境差，已經不能滿足高速發展企業的辦公需求，因此昆明市寫字樓市場將在以後的幾年中，面臨的重點是產品公升級換代、定位準確及物業品牌提公升問題。
隨著昆明市經濟的發展和城市規劃的要求使得昆明沉寂了多年的寫字樓市場開始慢慢復甦，加上民宅禁止開公司的相關規定出台，導致了寫字樓市場需求進一步擴。
二環路的拆遷擴建政策今後將帶動該區域的商業氛圍，會使該區域的商業市場逐漸成熟，加上純寫字樓的市場空白以及部份被拆遷戶、企事業單位、個體戶等、急需尋找新的住所、辦公地點、經商場所都將增大該區域商務行業的市場機遇。
2．目標消費群體分析：
（1）客戶群行業分析：是比較具有現代市場意識的新興產業中的實力企業，在寫字樓裡辦公的企業，主要是辦公面積在200㎡以內的如：商業**、服務、it產業、資訊諮詢類的企業機構。
（2）客戶群對寫字樓型別的選擇：客戶理想中的辦公物業是高層的純寫樓，選擇的動機是對地理位置、辦公環境氛圍、和對企業形象價值提公升的需要。
（3）客戶群對寫字樓品質的要求：主要對產品本身，硬體、軟體上都不能含糊。特別是大樓的安全性、通風採光、交通便利（車輛出入方便、停車的方便）、物業服務質量等因素。
四、產品定位
根據前述分析，本產品的定位為符合現代氣息、特點突出的寫字樓辦公物業和娛樂物業，本人建議採用原（馬蹄形狀）設計方案。
五、招商及銷售策略
策略核心：招商與銷售同步進行，招商主要目的是炒熱市場，炒熱樓盤，營造聲勢，為銷售打基礎，做好充分的準備。對客顧而言是取消顧客的後顧之憂，對所投資物業充滿信心以及對未來的美好憧景。
1．招商策略：
招商策略的主要思路：招大引小；招大壓小
（1）．招大引小：先引進大商家，通過大商家的品牌形成磁場效應，吸引中小商家進駐。
（2）．招大壓小：對大商家，必須在租金方面給予一定程度的讓利，以便盡快達成合作協議，從而推動其他商家的入駐及銷售推廣工作；大商家可以作為砝碼用來在與中小商家的租金談判過程壓制中小商家，提公升租金。
2．招商物件：知名品牌、**商、經營商、加盟商；有較大經營規模、經營實力的商業機構，有豐富營銷經驗的地區品牌**商，有一定知名度的名人名家，極具特點的特色專案經營商，具有現代市場意識的新興產業的實力企業。
3．整體構想：
（1）．此專案應該採用招商與銷售同步進行的辦法，以招商來帶動銷售；
（2）．盡可能實現帶租約銷售的辦法；
（3）．實行獨立式產權進行銷售，願意整體購買者優先；
4．招商策略闡述：
招商的目的在於給銷售提供最有力的支援，為業主在購買商鋪及寫字樓時增加砝碼，促使成交。具體表現為以下幾方面：
（1）．能夠看到現實的市場狀況，不用擔心以後的經營問題；
（2）．給整個商務區做乙個科學、合理的規劃，使之形成乙個整體，能夠整體運做，相互帶動，形成乙個功能強大的商務區域，滿足不同的需求；
（3）．打造專業的商務中心，獲取最大的投資效益，實現開發商、業主、商家多贏的局面；
（4）．為銷售中提供有力的保障？
在以上幾點的支援下進行銷售，來提供整個專案的可信度，同時讓此專案成為昆明最有競爭力、最有投資價值和公升值潛力的商務專案，同時也能大大提公升東環房地產的良好聲譽和形象，以此作為專案附加值來提公升專案的可投資性，最終順利完成專案的銷售任務。
5．本專案要進行功能業態劃分
東環盛世進行功能業態劃分的主要理由如下：
（1）．商鋪：一樓獨立商鋪獨立銷售完畢，如若不進行功能業態劃分以後
二、三樓將無人問津，原因是後期業主都擔心無法正常經營，因為商鋪的產權、經營權已經分散到每個業主手上，就會導致業主把商鋪隨意租給下家，使得商鋪沒有規劃、沒有整體經營管理，最終一片混亂，相互構成影響，出現惡性迴圈，。
（2）．寫字樓：通過業態劃分以後，顯得規範、嚴謹使寫字樓經營能夠統一在一起易提公升樓盤高品質，上檔次的新形象。
6．招商政策（待定）：
（1）．免3個月或半年租金；
（2）．按照租賃時間情況對租金進行優惠，如在開業前入住商家
給予5年內租金八折優惠；
（3）．免2年物業管理費或者物業管理費打5折；
（4）．整體租賃者優先於單層租賃者，單層租賃者優先於小面積
租賃者；
７、招商方式及推進節奏：
廣而告之……接受預租……租金漲跌公示……招商日鎖定租戶確定業態及租金……商戶進場裝修……驗收試營業……開業。
８．銷售策略：
銷售策略可採用二種方案：「帶租約式銷售」或「包租返租式銷售」，本人建議以「帶租約銷售」方案為前題。理由有以下一些原因。
（1）．帶租約銷售的闡述：
也就說購買商鋪者簽訂商品房購銷合同時必須同時簽訂商鋪及寫字間租賃合同，具體租金、租賃內容和承租者簽訂的一致。不再採取返租銷售或包租銷售的原因有以下五個方面：
● 返租銷售雖然能提高部分售價，但必須設立商業管理公司，週期太長，且操作複雜，後期有潛在法律風險；
● 返租銷售是把基本的租金收益進行了保障，其性質和我們做租金**公示的目的是一樣的，因此如果僅僅是通過返租銷售來起到對售價的支撐作用，我認為沒有這個必要；
● 返租銷售一般附帶回購條件或銀行信譽擔保，對於公司來說涉及的協調難度加大，且這類的法律風險一般為連帶責任；
● 房地產市場正在經受大的政策環境調整和動盪，雖然目前僅僅是針對住宅房地產市場，但是不能肯定商業地產的政策會一直持續不變。
９．階段劃分：
（1） 專案籌備期：2023年月——2023年月
（2） 銷售蓄水預定期：2023年月——2023年月
（3） 開盤期：2023年月——2023年月
（4） 強銷期：2023年月——2023年月
（5） 持續期：2023年月——2023年月
１０．銷售策略及目標
專案籌備期：
（1） 針對目標消費群，制定相應推廣策略，**策略，付款方式；
（2） 售前的準備工作：
a、 宣傳資料的製作；
b、 廣告**的選擇及宣傳計畫；
c、 沙盤的製作
d、 售樓部的選擇及裝修設計；
e、 銷售人員到位及培訓；
f、 與銀行、房管局及相關**部門的協調工作；
g、 購房合同、定房協議、置業計畫書及其它銷售道具的準備工作；
h、 與本專案施工部門的對接交流工作；
（3） 對現有購房意向性較強的客戶進行聯絡，為預售作好準備；
銷售蓄水預定期：
（1） 進行認籌、排號或發售vip卡活動，主要目的在於了解市場**、試探客戶對**和規劃設計、戶型等的反映。
（2） 以認購的方式進行截流市場，拴住客戶取得市場先機，為正式開盤打下良好基礎。
（3） 加大各種**的宣傳力度以及投放量為開盤造勢。
（4） 具有針對性的組織人員進行宣傳工作。
開盤期：公開發售
（1） 開盤儀式及活動內容（略
（2） 開盤期間力爭樓盤在昆明市脫穎而出，吸引所有消費群體的關注；
（3） 結合認籌情況，策劃一系列**活動，形成熱銷局面；
（4） 將前期所有內部認購客戶分批分期約至售樓部鑑定正式合同保持不斷的購房態勢，並及時邀請當地電台進行採訪報道，推波助瀾造成熱銷的局面；銷售前期以坐等為主，輔之以點式**推廣；宣傳理念以標榜成功、展示成就為主，推出增值理念；
強銷期：
（1） 經過預定期限、開盤期後，此時可適當提高銷售**，形成房價**的趨勢，使已購房者感到增值，使猶豫不決者堅定購買信心；
（2） 根據客戶資訊的反饋及時調整廣告及**策略，並充分利用住戶的口牌宣傳，作好**工作；
（3） 此時各種宣傳及**活動達到高峰期，與各**保持良好的關係推出系列報到；
持續期：
（1）已建成的環境，形成的開發規模讓產品本身說話來打動客戶，此階段依靠的是實際的景觀、戶型外觀及相應的配套、人氣等吸引客戶，大量廣告、優惠已沒有太大的衝擊力，事可適當減少；
i. 此段應圍繞已購房的業主，如設計製作贈送已購房者賀卡，慰問信，成立業主聯誼會，舉辦業主聯歡活動等；
ii. 結合節日推出系列推廣活，廣告宣傳以新聞系列報道為主（應側重實景宣傳，多方位多角度的新聞訪談；從品牌理念、文化內涵生活方式等從一定深度廣度來宣傳）完成20%銷售計畫；
（2） 尾盤銷售，完成全部房屋的銷售。
七、推廣計畫
1．專案形象樹立：
東環盛世——昆明市尊貴甲級寫字樓商務中心
2．專案推廣思路：
以寫字樓為主線結合商業部分進行專案推廣
3．專案推廣計畫
1）．推廣時間段劃分：
（1）．準備期：時間段在開盤之前（具體時間待定）；
主要以形象宣傳為主，提高客戶的認知度，把所有欲購房客戶吸引到售樓中心。
（2）．強銷期：時間段在開盤之後兩月內；
配合核心策略主要以銷售為主，此階段是最為關鍵的時期，需大量進行各大**及人為宣傳活動。
（3）．持續期：時間段在開盤之後乙個月到開盤後3個月
趁熱打鐵，提高銷售量，以sp活動進行配合進行專案的回款工作；
（4）．尾盤期：專案銷售達80%以後
主要以回款為主，銷售為輔；
2）．主要宣傳渠道
(1)．戶外廣告：2——3塊（售樓中心、交通要道、市區中心、**量大的區域、施工現場等）
（3）．行銷宣傳：具有針對性進行人為宣傳工作。
KTV專案營銷策劃方案
目錄一 前言2 二 專案概述2 三 環境分析3 1 微觀環境3 2 巨集觀環境3 4 目標市場分析 選擇 定位策略3 1 分析3 2 選擇4 3 市場定位4 五 專案的運營方案5 1 產品定位5 2 產品設計5 3 定位6 4 初期的 活動6 六 量販式ktv經營特色6 七 效益分析7 1 成本效益...
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