所謂住宅小區專案營銷策劃是指為滿足市場現實或潛在需要，實現一定的營銷目標，策劃者在進行充分的市場調查的基礎上，整合各種內、外資源，對住宅小區專案的整體營銷戰略以及為實現這一營銷戰略所需的各種營銷戰術和具體實施方案作出系統的規劃、設計、計畫、組織實施與控制，並使之達成預期滿意效果的一種綜合性的智力活動。
住宅小區的營銷策劃有如下幾個特點：
1．系統性。營銷策劃本身是一項系統工程。這主要表現為：
（1）住宅小區專案營銷策劃內容的整體性。營銷策劃是對包括市場調查、目標市場確定、產品策略、**策略、銷售渠道策略、**策略、物業管理等諸多方面進行系統的策劃。
（2）住宅小區專案營銷策劃物件的整體性。住宅小區專案營銷策劃必須把握住宅小區內物業與物業、物業與環境之間的有機聯絡，以及相互制約，從而把握主要矛盾或矛盾的主要方面。
（3）住宅小區專案營銷策劃專業人員的整體性。住宅小區專案營銷策劃需要各方面專家共同協作配合才能完成，而不是一二個專業人員所能完成的。一般完整的住宅小區專案營銷策劃需要有下列專家：
房地產營銷專家、規劃設計專家、建築設計專家、房地產**分析專家、心理分析專家、財務專家、城市經濟專家、物業管理專家、建築材料專家、房地產公關專家、**傳播專家、房地產文案高手、律師。
2．動態性。住宅小區專案營銷策劃需要根據巨集微觀環境變化給專案營銷帶來的影響，以及營銷策劃方案實施結果與預期結果的差異，對原來專案的營銷策劃系統作出修正、調整和完善，這是乙個不斷迴圈往復的動態過程。
3．智力性。住宅小區專案營銷策劃是一項非常富有挑戰性的工作，它需要策劃人員具有較高的綜合素質，豐富的實踐經驗，以及較高的分析問題、把握全域性的能力；它需要策劃人員的創造性勞動。因此，營銷策劃是一項綜合性的智力活動。
住宅小區專案營銷策劃可分類如下：
1．根據住宅小區專案營銷策劃在整個營銷過程中介入的時間可分為：
（1）前期策劃。即在專案規劃設計、建築設計之前，對專案進行全方位、全過程的系統策劃。其內容包括市場定位、產品定位、物業管理定位、提出住宅小區規劃設計及建築設計的要求；**策略、銷售渠道策略、**策略的制定；營銷形象定位及塑造；營銷組織、執行及控制的設計等。
（2）後期策劃。即在專案開始建造之後，對專案進行的區域性策劃。策劃的主要內容是對專案如何銷售進行策劃。
也包括對目標市場的再定位，以及根據目標市場客戶的需求特性，在可能的範圍內對專案的原有規劃、建築設計作區域性修改。
2．根據住宅小區專案營銷策劃的內容可分為：
（1）專案整體策劃。策劃內容同「前期策劃」。
（2）**策劃。策劃內容同「後期策劃」。
3．根據住宅小區專案營銷策劃的形式可分為：
（1）營銷戰略策劃。其內容包括營銷戰略目標、住宅小區目標市場營銷戰略、住宅小區產品組合戰略以及競爭戰略的策劃。
（2）營銷戰術策劃。其內容包括產品策劃、**策劃、銷售策劃、專案營銷形象策劃、**方式策劃等。
（3）營銷方案策劃。即對於不同的營銷戰術，設計制定出相應的具體可供操作的計畫。
住宅小區專案營銷策劃的主要內容包括：
1．住宅小區專案目標市場定位。住宅小區專案目標市場定位是指開發商在細分和評估市場的基礎上，選擇乙個或幾個細分市場作為其服務的物件 。住宅小區專案目標市場定位的步驟為：
（1）細分住宅市場。住宅市場細分可按地理因素、人口因素、心理因素和行為因素來劃分。同時應按照可衡量性、可盈利性、易接近性及可操作性原則，使細分市場成為乙個有效的細分市場。
（2）評估細分市場。開發商在評估各種不同的細分市場時，應考慮細分市場有一定的規模和發展前景，有足夠的吸引力且符合企業的目標和能力。
（3）確定目標市場。在細分和評估市場的基礎上，企業可選擇乙個或幾個細分市場，作為其目標市場。
2．住宅小區專案產品定位。住宅小區專案產品定位是指開發商根據目標市場客戶的需求特性以及地塊的具體條件，在目標市場客戶心目中為住宅產品創造一定的特色，樹立一定的形象，以使本企業的住宅產品與其他企業的住宅產品區分開來。
3．住宅小區專案物業管理定位。住宅小區專案物業管理定位是開發商根據目標市場客戶的需求特性以及住宅產品的定位，在目標市場客戶心目中樹立物業管理的一定形象。
4．住宅小區專案**策略制定。住宅小區專案**策略包括定價策略和調價策略。常見的定價策略有取脂定價、滲透定價、心理定價、折扣定價。
調價策略包括住宅產品**調整的時機、幅度、方法。
5．住宅小區專案銷售渠道策略制定。住宅小區專案銷售渠道策略主要包括銷售渠道的選擇和銷售渠道的管理。
（1）住宅小區專案銷售渠道的選擇。住宅產品的銷售渠道有：開發商直接銷售的直接渠道；中介**商銷售的間接渠道；開發商和中介**商共同銷售的混合渠道。
開發商在選擇住宅產品的銷售渠道時，應考慮下列因素：住宅產品型別、住宅產品銷售性質、住宅產品目標市場範圍、地域分布以及企業的營銷力量。
（2）住宅小區銷售渠道的管理。為了達到預定的銷售目標，開發商必須加強對銷售渠道的管理。銷售渠道管理分為直接渠道管理、間接渠道管理以及混合渠道管理。
直接渠道管理主要包括營銷人員的選擇、建立有效的激勵機制、營銷人員業績評估以及營銷人員調整。間接渠道管理包括中介**商的選擇、中介**商的監控以及銷售渠道的調整。對混合渠道的管理除了上述內容外，還應加強開發商與中介**商的協作、溝通。
6．住宅小區專案**策略制定。住宅小區專案**方法包括人員推銷、公共關係、營業推廣及廣告，這些方法的不同組合形成了不同的**策略。
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